Первые шаги профессионалов в Украине.
Тема профессионального управления коммерческой недвижимостью, уже не раз поднималась на страницах нашего издания. По общему мнению экспертов, рынок этих услуг пока еще находится на раннем этапе своего формирования, высококлассные управляющие компании – на сегодня редкость для Украины. Однако наш рынок достаточно интересен для зарубежного бизнеса, пустующую нишу на отечественном рынке недвижимости постепенно заполняют иностранные компании, которые приносят с собой западные подходы и технологии работы. Одна из них – компания M+W Zander Facility management UKR (украинское дочернее предприятие международного немецкого холдинга M+W Zander), открывшая в апреле 2005 свой офис в нашей стране.
Facility Management и его продукты
На Западе существуют четыре понятия, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.
Facility Management –это управление инфраструктурой здания (инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что нужно для комфорта, – от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ).
Property Management – это услуги по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности и т. д.
Следующее понятие – Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом; консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработке общей системы технической эксплуатации.
Наконец, последнее понятие – Asset Management – услуга, практически не востребованная пока на Украине, представляющая управление финансовыми потоками собственника недвижимости.
Далеко не все владельцы коммерческой недвижимости четко представляют себе, что кроется под этими относительно новыми для нас иноязычными терминами. Это, кстати, один из невольных барьеров на пути продвижения данного бизнеса в Украине. Поэтому специализированным управляющим компаниям приходится проводить некую «просветительскую» работу в среде своих потенциальных клиентов, объясняя, какие выгоды и преимущества сулит сотрудничество с ними.
Главные «продукты» компаний, работающих на рынке управления недвижимостью, – комфортные условия для владельца коммерческой недвижимости и защита его инвестиций. Первое достигается за счет того, что профессиональная управляющая компания, используя современный подход к управлению недвижимостью, дает возможность компании-клиенту непосредственно заниматься своим бизнесом, взяв в свое ведение все вопросы управления объектом. Современный и профессиональный подход к управлению недвижимостью – это, прежде всего, прозрачность и прогнозируемость расходов, связанных с жизнеобеспечением всех бизнес-процессов.
Защита инвестиций, которую обеспечивает профессиональная управляющая компания, заключается, прежде всего, в оптимизации затрат, связанных с техническим обслуживанием объекта, с эксплуатационными расходами владельцев и арендаторов. Программа обслуживания здания всегда индивидуальна. Она разрабатывается на основе инспекции объекта и анализа целей и задач владельца здания, и поэтому точно отвечает как техническим, так и финансовым требованиям клиентов.
M+W ZANDER FACILITY MANAGEMENT UKR: Основные сведения
Происхождение. M+W Zander Facility management UKR является дочерним предприятием M+W Zander Facility Management CIS Ltd. (Москва, Россия) и M+W Zander D.I.B. Facility Management GmbH (Штутгарт, Германия).
Проекты. M+W Zander Holding AG сегодня обслуживает более 900 000 м2 площадей коммерческой недвижимости в России и Европе. В частности, его российская компания в Москве управляет такими бизнес-центрами, как «Новинский пассаж» (78 000 м2) и «Альфа-Арбат центр» (49 000 м2).
Клиенты. Холдинг имеет обширный опыт работы на российском рынке, в том числе с крупными деловыми центрами класса А, международными банками и торговыми центрами. Услугами M+W Zander пользуются: Deutsche Bank, Commerzbank, Raiffeisen Bank, Standard Bank of London, Банк ДельтаКредит, Московский международный банк, Globex Bank, Standard & Poors, European Commissions, IBM, ДаймлерКрайслер АГ, DTZ, TNK-ВР, МЕТРО Кэш энд Кэрри, Reuters, Shell, SunMicrosystems, Citibank и многие другие.
Услуги. Украинское представительство M+W Zander предлагает на нашем рынке в основном услуги по управлению коммерческой недвижимостью, которые включают:
техническое обслуживание инженерных систем и оборудования
инфраструктурный менеджмент объекта (организация комплексной уборки внутренних площадей и прилегающей территории, службы охраны, call-центров и reception)
коммерческий менеджмент объекта (взаимодействие с арендаторами, с городскими эксплуатационными службами, регулярная финансовая отчетность, страхование контрактов, проведение инвентаризаций)
агентские услуги при поставках
аутсорсинг персонала
аутстафинг персонала.
Эволюции рынка – быть!
О нынешней проблематике и перспективах отечественного рынка управления недвижимостью обозреватель «КН» побеседовал с управляющим объектами M+W Zander Facility Management UKR Андреем Ярмоленко.
– С чем пришла ваша компания на украинский рынок? Может быть, вы принесли какие-то особенные технологии, собственные «ноу-хау» управления недвижимостью?
– Управление зданием мы расцениваем как управление бизнесом; основная задача нашей компании – помочь владельцу обеспечить ликвидность своих вложений и повысить привлекательность зданий для потенциальных арендаторов. Профессиональная управляющая компания не просто хорошо ориентирована на рынке коммерческой недвижимости, она заранее предвидит многие тенденции и изменения. Предугадывая ситуацию на рынке, а также, используя свой опыт и проверенные временем технологии, инновационные идеи в области коммерческого управления недвижимостью, мы можем привнести качественные изменения и усовершенствования, которые будут востребованы владельцем зданий.
Одним из наших «ноу-хау», которое разработал и успешно применяет наш московский учредитель M+W Zander Facility Management CIS Ltd., является сервисный продукт в сегменте обслуживания инженерных систем зданий. Услуга основана на принципе удаленного мониторинга и контроля инженерных систем, и представляет собой центральную диспетчерскую службу, работающую в круглосуточном режиме для приема информации с объектов, контроля основных параметров в системе и удаленного управления. К центральной диспетчерской также можно подключать небольшие офисы, оснащенные соответствующим инженерным оборудованием: системами электроснабжения, кондиционирования и пожаротушения. Перед установкой на обслуживание выполняется модернизация имеющихся систем автоматизации и установка устройств автоматического мониторинга, после чего производится подключение к центральной диспетчерской M+W Zander. Для передачи данных используются телефонные линии, мобильные сети, е-mail, SMS, OPC-технологии.
– Что именно вы вкладываете в понятие Facility management? Какие функции при управлении недвижимостью вы на себя берете?
– Facility management – это управление инфраструктурой здания (инженерно-техническое обслуживание, инфраструктурный менеджмент здания, который включает в себя: организацию службы уборки, службы охраны, ресепшн, перепланировка офисов, косметический ремонт), – все то, что потребуется владельцу зданий и его арендаторам для комфортной работы.
Наши специалисты обладают большим опытом в области управления коммерческой недвижимостью и технического обслуживания систем самых разных объектов.
– А не проще ли владельцу объекта недвижимости подобрать себе персонал через кадровое агентство?
–Многие владельцыобъектов коммерческой недвижимости не пользуются услугами профессиональных управляющих компаний, считая это неким расточительством и предпочитая управлять объектами самостоятельно, создавая для этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, обладающими необходимыми квалификацией и опытом. Чаще всего такой подход приводит к тому, что через несколько лет здание становится непригодным для дальнейшей эксплуатации либо его приходится переводить в более низкий класс, что в конечном итоге снижает прибыль владельца.
– Каковы ваши первые впечатления от украинского рынка Facility Management?
– Данный рынок совершенно не развит, в Украине нет ни одной профессиональной компании, кроме нашей, занимающейся управлением коммерческой недвижимостью. Существуют несколько консалтинговых компаний, которые могут предоставить отдельные виды услуг: осуществить маркетинговые исследования, разработать коммерческую концепцию, сдать объект в аренду, провести рекламную кампанию перед запуском здания и ввести его в эксплуатацию.
– Как же вашей компании удается работать в ситуации недостаточной подготовленности рынка к предоставляемым вами услугам?
– В апреле 2006 года исполнится год со дня регистрации нашей компании в Украине. В данный момент мы работаем на двух объектах в Киеве – это офисные помещения представительств компаний IBM Восточная Европа/Азия и Deutsche Bank, которые являются нашими общеевропейскими партнерами, M+W Zander пришел на украинский рынок в связи с открытием здесь офисов наших корпоративных партнеров, но мы стремимся развивать свой бизнес в Украине и не собираемся замыкаться на обслуживании только лишь этих двух объектов. Последние полгода наша компания активно развивает рыночный потенциал, привлекает заказчиков.
– Как вы оцениваете перспективы рынка управления коммерческой недвижимостью на Украине?
– Перспективы, безусловно, большие. Управление коммерческой недвижимостью – новая услуга для отечественного рынка. Однако интерес к ней растет, благодаря чему рынок управления коммерческой недвижимостью бурно развивается. Большая часть владельцев коммерческой недвижимости в Украине все еще предпочитает управлять своими активами самостоятельно, испытывая любопытство к профессиональному управлению и в чем-то подстраиваясь под него, однако тенденция к самостоятельному управлению коммерческой недвижимости снижается, так как владельцы зданий начинают понимать эффективность работы профессиональных управляющих компаний.
– Вы считаете, что в будущем в Украине произойдет «разделение труда» инвесторов, девелоперов и компаний, предоставляющих услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью?
– Несомненно. Это логическая последовательность эволюции рынка.
Кирилл Мавров