Украина становится все более и более привлекательной для иностранных инвесторов. Из года в год растет число зарубежных компаний, которые хотят открыть свой офис в Украине или инвестировать в наш рынок коммерческой недвижимости. Между тем национальное законодательство содержит ряд норм и положений, которые делают процедуру оформления прав нерезидентов на недвижимое имущество несколько отличной от традиционной. О правовых особенностях таких операций мы попросили рассказать опытных юристов-практиков рынка недвижимости.
НЕРЕЗИДЕНТЫ ИМЕЮТ ПРАВО…
Одним из нормативно-правовых актов, регулирующих данную сферу, является Закон Украины «О собственности» от 7 февраля 1991 г. № 697-XII, статья 3 которого устанавливает, что субъектами права собственности в Украине, наравне с гражданами и юридическими лицами Украины, признаются также юридические лица других государств, совместные предприятия, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства. Таким образом, любое физическое или юридическое лицо, независимо от гражданства, места проживания или регистрации, вправе приобретать в Украине недвижимое имущество без каких-либо ограничений (здесь речь не идет о земле) и в порядке, установленном законодательством для лиц-резидентов.
Александр СИЗЫЙ, адвокат юридической компании «Джи энд Кей»:
– Поскольку общий порядок заключения сделок купли-продажи промышленной недвижимости уже рассматривался на страницах данного издания, хотелось бы лишь обратить внимание на детали, касающиеся нотариального оформления сделок купли-продажи зданий (сооружений) с участием покупателей-нерезидентов. Порядок нотариального удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества определен «Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины», утвержденной приказом Минюста Украины от 03 марта 2004 г. № 20/5, зарегистрированного в Минюсте Украины 03 марта 2004 г. за № 283/8882. Для заключения договора купли-продажи у гражданина-нерезидента в нотариальной конторе попросят:
• национальный паспорт с действительной визой (если таковая необходима для въезда в Украину) либо видом на жительство в Украине
• справку о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц – налогоплательщиков (получить которую можно, предварительно заполнив карточку формы № 1ДР в налоговой инспекции АР Крым, областей, городов Киева и Севастополя и предъявив паспортный документ)
• присутствия супруга (супруги) либо предоставления нотариально удостоверенного его (ее) согласия на заключение планируемой сделки.
Руководителю (представителю) иностранного юридического лица для заключения упомянутого договора потребуется следующее:
• учредительные документы (если они предусмотрены законодательством страны регистрации), свидетельство о государственной регистрации либо выписка из торгового, банковского или судебного реестра. При этом нотариус проверяет, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности юридического лица
• приказ (протокол) о назначении (избрании) руководителя юридического лица-нерезидента либо доверенность, выданнаяпредставителю такого юридического лица. Нотариус не требует предоставления доверенности на заключение договора от лица, уполномоченного на это учредительными документами юридического лица. В этих случаях от представителя требуются документы, которые предусматривают указанные полномочия и удостоверяют его служебное положение
• наличие при себе печати юридического лица-нерезидента.
При этом, по словам Александра Сизого, документы, составленные за рубежом, при участии иностранных властей или исходящие от них, принимаются нотариусами Украины при условии их заверения в соответствии с законодательством страны их выдачи, перевода на украинский язык и легализации органами Министерства иностранных дел Украины. Без легализации такие документы принимаются нотариусами в случаях, когда по условиям двусторонних соглашений, заключенных Украиной и страной происхождения документов, дополнительного удостоверения их не требуется, либо когда они заверены уполномоченным органом страны происхождения документа путем проставления апостиля (штампа размером 10х10 см с надписью «Apostille») в соответствии с положениями Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, которая для Украины вступила в действие с 22 декабря 2003 года.
КАК НЕ ПЕРЕПЛАТИТЬ НАЛОГИ?
Не менее важными являются налоговые аспекты сделок на украинском рынке недвижимости с участием нерезидентов. Такие как: сделки по приобретению готовой недвижимости, а также сделки, связанные со строительством и реконструкцией, причем оба варианта могут предусматривать дальнейшую эксплуатацию или отчуждение такой недвижимости.
Владимир РАТУШНЯК, юридическая компания «Альянс Ратушняк и Партнеры»:
– Нерезиденты, как правило, знают о таких налогах, как налог на добавленную стоимость и налог на прибыль. Однако таких данных явно недостаточно для того, чтобы спланировать сделку, а если речь идет о некоторых элементах планирования сделки, выбора налоговой модели и, конечно же, уплате минимально допустимых налогов, без привлечения консультантов просто не обойтись. При подготовке и осуществлении сделок с иностранным элементом необходимо знать не только украинское налоговое и валютное законодательство, но также двусторонние межправительственные соглашения об избежании двойного налогообложения и международную практику.
Украинское законодательство, как рассказал г-н Ратушняк, достаточно демократично и разрешает приобретение нерезидентами недвижимости и земли (кроме сельскохозяйственной), а также разрешает эксплуатацию недвижимости, в том числе сдачу в аренду, а также отчуждение недвижимости. Причем к покупателю (инвестору) украинским законодательством не предъявляется абсолютно никаких квалификационных требований или условий. При этом нужно помнить, что активные операции с недвижимостью должны осуществляться через представительство нерезидента или в некоторых случаях через специальные инвестиционные счета; для определения величины налогов необходимо вести учет, отражать затраты, расходы и доходы, начислять амортизацию и т. д. В некоторых случаях целесообразно выполнить указанные требования путем привлечения предприятия-резидента Украины, что оформляется отдельным договором.
Владимир РАТУШНЯК:
– При перечислении доходов из Украины за рубеж украинская сторона обязана сделать расчет и удержать необходимые налоги, причем ответственность, как вы понимаете, лежит не на иностранном собственнике, а на украинском предприятии-плательщике, поэтому ст. 13. Закона «О налогообложении прибыли предприятий» нужно четко соблюдать, «если иное не предусмотрено нормами международных соглашений». Но кроме вышеуказанного налога на репатриацию, прибыли нерезидентов, также нужно помнить о т. н. списке оффшорных зон, утвержденных КМУ. Если же получатель платежей является резидентом из указанного списка КМУ, это значит, что плательщик, резидент Украины имеет право отнести на валовые расходы только 85% суммы платежа. Поэтому украинским плательщикам рекомендуем добиваться таких условий договора, по которым бы оплата перечислялась на счета в Украине, в таком случае все дальнейшие риски и обязательства в отношении дальнейших платежей несет нерезидент.
Нерезидентам, по словам представителя компании «Альянс Ратушняк и Партнеры», рекомендуем перед тем как начинать инвестирование, изучить всю документацию по объектам инвестирования (т. н. «дью дилидженс»), согласовать контракты и договора, просчитать налоги от сделки и, что очень важно, предусмотреть возможность возврата инвестиций в любой момент, а также репатриации прибыли. В нашей практике были случаи, когда инвесторы не могли вернуть вложенные инвестиции, так как на стадии инвестирования были допущены ошибки и недоработки.
Инвесторам-нерезидентам рекомендуем открывать свои представительства и по абсолютно легальной схеме осуществлять инвестиции, вести учет, получать доход. Процедура регистрации представительства плательщика налогов не сложная, в любом случае гораздо проще, чем в ряде европейских стран.
Инвесторам-нерезидентам, которые по каким-либо причинам не могут или не хотят открывать представительство, рекомендуем обратить внимание на возможность использования инвестиционных счетов, которые открываются в украинских коммерческих банках специально для осуществления инвестиций. При грамотном использовании указанного инструмента можно получить большие выгоды и преимущества. Особо обращаем внимание, что, согласно налоговой практики, лица, уполномоченные управлять такими счетами (как правило на основании доверенности) являются ответственными за уплату налогов от сделок, осуществленных нерезидентами через такие счета.
Инвесторам,которым предстоит финансирование строительства или реконструкции, рекомендуем рассмотреть возможность работы через украинское предприятие, которое будет выступать в качестве агента по отношению к инвестору согласно отдельного договора, являясь при этом резидентом страны и плательщиком налогов, и таким образом самостоятельно решит все вопросы и взаимоотношения с налоговыми органами, освободив инвестора от подобного бремени. Не говоря уже о том, что украинский контрагент может иметь статус застройщика, генподрядчика, эксплуатирующей организации и т. д.
В рамках настоящей статьи мы не можем раскрыть все вопросы и особенности затронутых вопросов налогообложения, но надеемся, что наши советы будут полезны нашим читателям, а для всех желающих мы открыты для сотрудничества.
[Коммерческая недвижимость, №2, 2006]