Россия: Обзор московского рынка недвижимости по итогам февраля 2006 года

Московский рынок недвижимости буквально зашкаливает!

Индексы рынка недвижимости г. Москвы (www.irn.ru)	В феврале	К январю
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)	2.437 $/кв.м.	+5,0 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)	+5,24 %/мес	+1,3 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)	7,12 б/деп	+0,8 б/д

С наступлением 2006 года темпы роста цен на жилье не только не стали меньше, но и похоже готовятся перекрыть рекорды осени прошлого года. К концу февраля удорожание столичных квадратных метров достигло 1,5% – 2% в неделю, а стоимость некоторых квартир выросла за месяц почти на 10%. Другими словами, столичный рынок недвижимости продолжает разгоняться несмотря ни на что. По данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение общегородского индекса стоимости жилья в феврале превысило аналогичный январский показатель на 5% и составило 2.437$ за квадратный метр. Прирост стоимости разных классов жилья в феврале находится в пределах от 3,9% до 6,7%. Как уже отмечалось ранее, в условиях масштабного роста цен быстрее всего дорожают относительно недорогие и более ликвидные квартиры – панельное жилье, одно- и двухкомнатные квартиры. В результате разрыв между «дорогим» и «дешевым» жильем постепенно сокращается, что и отражают изменения индекса расслоения. Однако повышение стоимости жилья «дорогих» классов отстает не сильно, а отдельные современные монолитно-кирпичные дома могут даже лидировать по темпам роста цен. Разброс увеличения среднего уровня стоимости жилья в феврале по отдельным районам еще шире – от 2% до 9%. Его анализ подтверждает сделанное выше утверждение – среди лидеров роста, как правило, присутствуют «спальные» районы города, а также немало районов за МКАД, в которых представлено относительно «недорогое» жилье. И хотя в абсолютном выражении (в долларах) прирост стоимости дорогих квартир больше, в относительном выражении (в процентах) больше изменение цен на недорогие квартиры. В отношении рейтинга стоимости районов следует отметить еще одно обстоятельство. Жилье в Москве дорожает не совсем равномерно – в разные месяцы лидерами роста цен становятся разные районы, однако ни один район не может находиться в лидерах постоянно. Поэтому районы, в которых отмечен наибольший рост стоимости жилья в феврале, скорее всего, несколько отстали от общего удорожания московского жилья в предыдущие месяцы, и теперь баланс восстанавливается. Если же район лидирует по темпам роста цен уже несколько месяцев подряд то, скорее всего, он немного опередил рынок и в последующие месяцы уйдет из лидеров. Подобные флуктуации связаны с конъюнктурой рынка в конкретном районе, структурой спроса и предложения в нем, а также другими локальными факторами.

Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м. (www.irn.ru)	Фев06	Янв06
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	2218	6,7%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)	2264	6,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	2402	5,6%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	2391	5,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	2774	3,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	2632	5,3%
Все панельные и блочные дома	2295	6,1%
Все монолитные и кирпичные дома	2599	4,7%

Индексы ст-ти жилья по кол-ву комнат, $ за кв.м. (www.irn.ru)	Фев06	Янв06
Однокомнатные	2454	5,8%
Двухкомнатные	2490	4,3%
Трехкомнатные	2348	4,9%
Многокомнатные	2457	4,4%

Индексы “дорогого” и “дешевого” жилья (www.irn.ru)	Фев06	Янв06
Индекс ст-ти “дорогого” жилья (20% самых дорогих квартир)	3610	4,0%
Индекс ст-ти “дешевого” жилья (20% самых дешевых квартир)	1856	6,2%
Индекс расслоения (отношение ст-ти “дорогого” к “дешевому”)	1,95	-2,1%

* Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. О причинах ситуации, сложившейся на московском рынке недвижимости, говорилось уже неоднократно. По прошествии двух месяцев 2006 года можно лишь отметить, что дефицит предложения жилья продолжает нагнетаться. Так по оценкам аналитического центра www.irn.ru текущие объемы предложения на вторичном рынке жилья на 35%-50% (в зависимости от исходных баз данных, по которым проводится сравнение) уступают объемам предложения год назад – в конце зимы – весной 2005 года. Если же говорить о новостройках, то их количество, очевидно, также продолжает сокращаться. Согласно исследованию рынка московских новостроек аналитического центра www.irn.ru, на начало 2006 года сокращение количества объектов достигло 29,6% по сравнению с началом 2005 года. Однако следует отметить, что из всех вошедших в исследование объектов 23,5% имеют срок сдачи ГК до конца 2005 года, то есть это уже готовые и фактически распроданные дома. На фоне того, что выход на рынок новых объектов-новостроек сейчас минимален, к годовщине вступления в силу закона о долевом участии в строительстве (1 апреля 2005 года) сокращение предложения может составлять уже около 50%. Аномально высокие темпы роста цен на московское жилье, происходящие на фоне дефицита предложения, не только создают основания для последующего кризиса на рынке недвижимости, но и способствуют возникновению серьезной социальной напряженности. С одной стороны, текущий уровень цен на квартиры делает их недоступными даже для среднего класса. С другой стороны, из-за ежедневного удорожания жилья разрушаются ипотечные и альтернативные сделки. В результате основная масса покупателей жилья, не имеющих полной суммы «живых» денег, лишается возможности улучшиться свои жилищные условия. Примечательно, что два года назад, в первой половине 2004 года на московском рынке недвижимости происходило аналогичное аномально резкое подорожание жилья что, в конце концов, закончилось стагнацией рынка. В нынешних условиях подобный сценарий вполне может повториться и важно понимать, что чем дольше продолжается столь активный подъем рынка, тем более существенным может стать последующий кризис.

[Domik.net, 03 марта 2006]