Нет в стране человека, который бы не пытался отслеживать тенденции рынка недвидимости на Украине, а в частности в городе Киеве.
На момент начала декабря месяца 2005 года стоимость 1 квадратного метра жилья в городе Киеве в среднем составила 1500 $. Скажете – рынок диктует свои условия… Рынок, да не тот. Ситуация получается невероятно занимательной. С одной стороны, население Украины постоянно уменьшается, и это факт. Официально на 1 ноября население страны уменьшилось до 46 млн. 988 тыс. человек. С другой стороны, жилье строится достаточно высокими темпами, но вот старые дома не сносят (исключение составляет частный сектор, но там старый дом сносят с целью строительства нового).Получается, что когда нас было 52 миллинона, жилья кое-как хватало, теперь настроили нового, нас стало на 5 миллионов меньше, и вот вдруг жилья не хватает? Неправда. Просто никто не хочет официально признать избыток квадратных метров, ведь строительство приносит баснословные прибыли. Не верите? Давайте посчитаем стоимость постройки одного многоэтажного дома. (Стоимость работы берем с 10% запасом на непредвиденные расходы) Итак: Дом 16 этажный монолитно-каркасный с кирпичной облицовкой 2 подъезда, 192 квартиры 1-комнатных – 64 шт 2-комнатных – 64 шт >>3-комнатных – 64 штОбщая площадь квартир 11840 м2 Внутренние работы полностью выполнены (цены на материалы розничные по состоянию на 1 декабря 2005 года)| Категория | Тип работ | цена за ед. | количество | сумма |
| Котлован | Работа 64 Х 13 Х 2 м | 10 $ | 1664 м3 | 16 640 $ |
| Фундамент | Бетон | 70 $ | 500 м3 | 35 000 $ |
| Работа | 25 000 $ | |||
| Стены | Бетон | 70 $ | 4600 м3 | 322 000 $ |
| Железный каркас | 20 $ | 23 000 м2 | 460 000 $ | |
| Работа | 20 $ | 23 000 м2 | 460 000 $ | |
| Кирпич + Бетон | 0,3 $ | 1120000 шт | 336 000 $ | |
| Работа | 0,2 $ | 1120000 шт | 224 000 $ | |
| Крыша | Материал | 2 $ | 832 м2 | 1 664 $ |
| Работа | 2 $ | 832 м2 | 1 664 $ | |
| Лестничные пролеты | Цена с установкой | 80 $ | 64 шт | 5 120 $ |
| Двери квартирные | Цена с установкой | 100 $ | 192 шт | 19 200 $ |
| Двери балконные | Цена с установкой | 60 $ | 224 шт | 13 440 $ |
| Окна квартирные | Цена с установкой | 120 $ | 576 шт | 69 120 $ |
| Двери комнатные | Цена с установкой | 40 $ | 384 шт | 15 360 $ |
| Двери в с/у | Цена с установкой | 30 $ | 384 шт | 11 520 $ |
| Утитаз | Цена с установкой | 70 $ | 192 шт | 13 440 $ |
| Раковина | Цена с установкой | 50 $ | 192 шт | 9 600 $ |
| Ванная | Цена с установкой | 120 $ | 192 шт | 23 040 $ |
| Краны и сифоны | Цена с установкой | 50 $ | 192 шт | 9 600 $ |
| Электропечь | Цена с установкой | 300 $ | 192 шт | 57 600 $ |
| Электропроводка | Цена с установкой | 200 $ | 192 шт | 38 400 $ |
| Линолеум | Цена с установкой | 16 $ | 11840 м2 | 189 440 $ |
| Проводка 380В | Цена с установкой | 50$ | 192 шт | 9 600 $ |
| Трубопровод | Цена с установкой | 100 $ | 192 шт | 19 200 $ |
| Канализация | Цена с установкой | 100 $ | 192 шт | 19 200 $ |
| Отопление | Цена с установкой | 400 $ | 192 шт | 76 800 $ |
| Штукатурка | Марериалы + Работа | 300 $ | 192 шт | 57 600 $ |
| Обои | Цена с установкой | 300 $ | 192 шт | 57 600 $ |
| Мусоропровод | 2 шт Х 48 м | 20 $ | 96 м | 1 920 $ |
| Лифт | 4 шт | 30 000 $ | 4 шт | 120 000 $ |
| Стяжка коридоров | Цена с установкой | 5 $ | 1360 м2 | 6 800 $ |
| Покраска стен | Цена с установкой | 3 $ | 4080 м2 | 12 240 $ |
| Двери входные | 2 шт | 70 $ | 2 шт | 140 $ |
| Итого: | 2 737 948 $ |
Теперь делим 2 737 948 $ на количество метров 11840 м2 В итоге, себестоимость (без НДС) 1 м2 = 231,25 $ Достаточно шокирующая цифра, оособенно при нынешней ситуации. Досчитаем до конца нашу цену. Добавим прибыль строительной компании исходя из достаточно высокой ставки 20% рентабельности: 231,25 + 46,25 = 277,5 $ Теперь добавим НДС 20%: 277,5 + 55,5 = 333 $ Значит для конечного покупателя рыночная цена 1 м2 должна быть равна примерно 333 $ для нового 16-ти этажного дома на ровном участке местности. И это с учетом сантехники и полных внутренних работ, что является редкостью в реальной жизни. Согласитесь, но 1500 $ и 333 $ очень разные цифры.Получается, что покупаетель обычной квартиры в Киеве переплачивает по 1169 $ на каждом квадратном метре. Куда же идут вырученные деньги, спросите Вы? Все просто. Реклама, маркетинговые исследования, акции и прочий промоушинг какого-нибудь дома или жилищно-офисного комплекса стоят денег, и по последним расценкам, немалых денег.К этой сумме прилагается цена за выделение участка под строительство. По последним данным, которые озвучивают национальные СМИ, за один участок Киев получает около 3 млн. грн, то есть 600 000 $, а соответственно каждый метр квартиры дорожает на 51 $ и становится соответственно 384 $. Но ведь это далеко не та сумма, которую мы видим в Киеве сегодня. Сколько строительные компании списывают на еще и на рекламные и представительские издержки остается только догадываться. Но мы считаем реальную себестоимость строительства, потому как, если есть дефицит, то зачем реклама? В итоге, то, что остается из разницы 1500 – 384 = 1116 $ – есть ни что иное, как прибыль строительных компаний с каждого метра. К “поглощению” этой суммы умело пристраиваются брокеры и агентства недвижимости, желающие отхватить и свой процент от такого лакомого пирога, провоцируя поднятие цен путем скупки квартир в период начала строительства по инвестиционным договорам. Ведь давно уже считается нормой, что сразу после сдачи дома цены на квартиры в нем “взлетают” в два раза, а это похлеще любых банковских депозитов. Поэтому и стоят свежесданные многоэтажки полупустые не месяц и не два, а на стенах домов красуютя плакаты: “В этом доме еще осталось 2 квартиры” или “Здесь есть квартира, которая может стать Вашей”… А простой обыватель смотрит на все это, имея 150-200 $ месячного дохода, и диву дается: ему ведь ни много ни мало 30-40 лет нужно работать и вообще не есть, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру. Возникает вопрос: “Кто же тогда определяет спрос?”. Уж больно такой подход напоминает построение “квартирной” финансовой пирамиды. Покупаем дешевле сегодня – продаем дороже завтра. Прямо АО “МММ”. Но ведь такие пирамиды всегда рано или поздно рушатся…
[Domik.net, 27 февраля 2006]