Последнее время строительные компании, которые ранее работали только на столичном рынке, начали активно развивать региональное строительство.
Это обусловлено как усложнением процедуры застройки в столице, так и заинтересованностью регионалов в современном и качественном жилье. Кроме того, в регионах у столичных строителей гораздо больше возможностей для комплексного освоения больших территорий
— В последнее время на строительном рынке наметилась новая тенденция: киевские строительные компании «пошли в регионы». С чем связан такой интерес к региональному строительству? Ведь еще пару лет назад ничего подобного не было.
— Все очень просто. Никто не решался начинать строить в регионах, потому что ни у кого не было уверенности в том, что на первичное жилье найдется достаточно покупателей. Никто не хотел рисковать. Но когда стало ясно, что огромное число иногородних покупает квартиры в Киеве, вкладывая, таким образом, деньги, строители поняли, что с таким же успехом эти люди будут покупать недвижимость у себя дома. Может быть, даже с большей охотой. Стало ясно, что региональный рынок потенциально готов — есть деньги, есть желание, нет только предложения. Вот строители и начали активно этот рынок изучать и осваивать. Можно сказать, что самым серьезным препятствием для развития строительства в регионах был менталитет. Местные компании долго боялись сделать первый шаг. Они ведь не владели технологиями, накатанными схемами, как киевские строители, у которых эти схемы были уже давно отработаны. Поэтому взаимный интерес строителей и инвесторов как бы долго накапливался, а потом произошел качественный скачок. Есть спрос — должно быть и предложение. Начали появляться предложения, и оказалось, что дома, даже далеко не лучшего качества, расходятся «на ура». И следующие дома, существующие еще только в проекте, тоже начали продаваться, то есть появился финансовый механизм привлечения средств.
— А где все начиналось? В городах-миллионниках? В Крыму? Какие регионы стали «первопроходцами» в этом плане?
— Крым — это вообще особый случай. Там недвижимость покупали в основном россияне, т. е. приезжие не просто из других регионов, а из другой страны. Первые действительно современные качественные проекты были реализованы, конечно, в городах-миллионниках — в Днепропетровске, Харькове, Одессе. Там есть дома, которые по качеству не хуже, и даже лучше, чем в Киеве. Есть действительно оригинальные, красивые проекты. Причем, насколько я понимаю, двигало местными строителями и местными властями естественное человеческое желание доказать, что у них может быть не хуже, чем в столице.
— То есть двигала этот процесс вперед местная элита?
— В том числе. Но тут есть еще один очень существенный момент. Спрос родился не только потому, что появилась местная элита, которая захотела не только владеть недвижимостью в Киеве, но и жить в хороших условиях у себя дома. Кроме этой обеспеченной элиты, в регионах появился средний класс — высокооплачиваемые специалисты. И сразу возникла огромная проблема — размещение этих ценных, грамотных работников, обеспечение им достойного уровня жизни. Началось это с индустриальных городов, когда местные предприятия стали привлекать иностранных менеджеров. Тут же встал вопрос: а где им жить? Причем это было еще года четыре назад. А сегодня эта проблема уже гораздо шире — как обеспечивать жильем средний менеджерский состав? Выросли зарплаты, выросли требования людей, идет естественный процесс улучшения качества жизни. Один наш партнер искал себе в Днепродзержинск киевского менеджера, причем на очень хорошую зарплату. Так вот, он не нашел никого, кто бы согласился туда поехать. По причине отсутствия комфортных условий труда и жизни. Там вообще нет нового жилья, все дома 50-х годов постройки, город сформирован вокруг металлургического комбината и ради него. Понятно, что киевлянин не захочет туда переезжать ни за какие деньги. А вот поехать поработать, скажем, в Днепропетровск менеджеры из Киева соглашаются охотно, — если предложить им интересную работу и достойную зарплату, — там сегодня созданы все условия для нормальной жизни. То есть спрос есть, и огромный, как раз у среднего сословия, среднего класса, и именно он и будет формировать рынок. Да, конечно, будут строиться и какие-то элитные вещи, как это сейчас происходит в Одессе, Днепропетровске, Харькове, Донецке. Но это единичные проекты. А массовое первичное жилье понадобится среднему классу, у которого уже есть на это деньги, и есть соответствующие требования к качеству жизни.
— Строить в регионах начинали все-таки местные компании? В Днепропетровске — днепропетровские, в Харькове — харьковские? Киевские строители ведь только недавно заинтересовались этим рынком.
— Да, начинали местные компании. Но, поскольку опыта строительства у них было недостаточно, они зачастую сталкивались с массой серьезных проблем и препятствий. Ведь строить всего один дом невозможно — это абсолютно нерентабельно. А многие рассчитывали построить один дом, а там посмотреть, что будет… А так нельзя! Если ты за время строительства первого дома не подготовил задел для нескольких следующих объектов, если нет реальной перспективы развития бизнеса, то ничего не получится. На одном доме строители, как правило, прогорают. Если бы была возможность строить на свои деньги, это было бы проще — рано или поздно ты получишь свою прибыль. Но ведь все строят на кредитные деньги, следовательно, надо платить проценты, гасить кредиты, а квартиры могут не продаться все и сразу — вот мелкие компании и прогорают.
А у киевских компаний интерес к регионам возник по принципу движения воды, которая, как известно, всегда течет туда, где легче. Так и строительные компании. Если в Киеве я трачу на получение разрешительных документов 2 года, и оборот моего капитала достаточно долгий, а в регионе я могу, при нормальном отношении властей, решить все вопросы за 2 месяца, то да, мне это очень интересно. Мне тогда легче получить свою прибыль, пусть не на таком большом объеме, зато оборачиваемость капитала гораздо выше.
— А вы можете сказать, в чем конкретно легче в регионах — в землеотводе, в получении разрешительных документов? Что, в Киеве это настолько сложно?
— В Киеве, действительно, стало очень сложно работать. Особенно в последний год. Мы бы, наверное, в регионы еще долго не пошли, если бы могли спокойно отводить площадки в Киеве. Да и все остальные киевские компании тоже. Но поскольку свободных площадок в городе нет, оформление разрешительных документов занимает до двух лет, и выливается все это в просто астрономические суммы, приходится искать другие пути.
В регионах легче, например, потому что власть там более централизована. В Киеве ведь существует масса организаций и ведомств, которые принимают решения. И прежде чем начать строить, надо собрать 240 подписей. А в областном или районном центре все решения принимает фактически один человек. Если ему понравится твой проект, и вы договоритесь принципиально — он даст команду, и дальше у тебя проблем не будет.
— То есть немаловажную роль играет заинтересованность местных властей в приходе киевских строителей на местный рынок?
— Безусловно. Местные власти заинтересованы в привлечении строителей, потому что это инвестиции, это развитие города, это приток людей, это развитие бизнеса, развитие инфраструктуры — начиная от дорог, и заканчивая магазинами и ресторанами. То есть это такой флаг, которым любой губернатор или мэр всегда может гордо размахивать с любой трибуны. Это то, что он может смело записать себе в актив.
— Если говорить о себестоимости, то ведь она складывается не только из затрат на землеотвод и получение разрешений, но и из стоимости стройматериалов и труда. Какова ситуация со стройматериалами в регионах?
— Ситуация сильно отличается от региона к региону. Кстати, определить, какие стройматериалы есть в регионе иногда можно просто «на глаз». Едешь, например, по Житомирской области — все вокруг из красного кирпича, от домов до собачьих будок. Значит, рядом кирпичный завод. Если в регионе много дерева, там развивается коттеджное строительство. Если есть свой цемент, металл — высотное строительство. И это вполне естественно.
— Некоторые ваши коллеги говорят, что идут в регионы, поскольку там есть возможность реализовывать большие комплексные проекты по застройке целых микрорайонов. Для вас такая возможность тоже важна?
— Проекты комплексной застройки больших территорий — это вообще «голубая мечта» любой строительной компании. Если у нас появляется возможность отвести участок земли площадью в несколько гектаров под проект, реализация которого займет несколько лет, мы, конечно же, постараемся такую возможность не упустить. В Киеве такие проекты комплексной застройки тоже считаются лакомым куском, и достаются они очень ограниченному кругу компаний. В этот список избранных входят «Київмiськбуд», «Житлоiнвест» и, непонятно каким образом, «Київвисотбуд». А в областных и районных центрах перед киевскими компаниями действительно открываются широкие возможности. В каждом таком городе еще со времен Союза существуют резервные территории, предполагающие возможность комплексной застройки. А у местных строителей нет ни нужного опыта, ни нужного потенциала для реализации таких масштабных проектов. Нам же это очень интересно. В принципе нам вообще нет смысла заходить, например, на харьковский рынок с проектом строительства одного дома на участке в полгектара. Нам гораздо интереснее строить сразу несколько домов в Чернигове на участке в 15 га. Тогда мы можем рассчитывать на несколько лет работы, и, соответственно, снять офис, набрать сотрудников, дать людям возможность зарабатывать деньги, видеть какую-то перспективу. Стабильность работы привлекательна для любого сотрудника.
— А насколько масштабным должен быть проект — по гектарам, по квадратным метрам, по деньгам, чтобы он был для вас интересен?
— Не менее 100 000 кв. метров. Количество гектаров может быть самое разное. У нас, например, есть предложение построить такое количество жилья на 15-ти гектарах. Все зависит от проекта. Это могут быть и высотные дома, и коттеджный поселок в каком-то живописном месте — двухэтажные дома вокруг озера.
— Задолго до того, как в регионах началось строительство современных жилых домов, там строилось очень много особняков. Почему? Что, местная элита предпочитала жить не в квартирах, а в особняках?
— Аналогичная ситуация наблюдалась и в Киеве. Помните, у нас тоже был подобный бум, особняки росли, как грибы после дождя. Дело в том, что еще лет 7-8 назад никто не знал, можно ли собрать вместе 20, 30, 50 человек одного уровня достатка, чтобы построить многоквартирный дом. Каждый знал только про себя — сможет он сам, или нет. Многие смогли — построили дворцы по тысяче квадратных метров. А потом оказалось, что эти дворцы нужно как-то эксплуатировать. Построить — не вопрос, жить в нем — вот проблема. Получается, что ты живешь в месте, куда не приезжает скорая помощь, куда нельзя вызвать такси, где невозможно найти квалифицированного человека, который будет ухаживать за твоим домом, где твоя жена боится выйти за ворота. Дальше возникает масса технических проблем. Ты построил хороший дом, начинил его современной супертехникой, а технических условий работы всего этого просто нет. Нет нормальной системы водоочистки, и все твои джакузи через месяц выходят из строя. А когда ты приходишь и включаешь сабвуфер, свет выбивает во всем соседнем поселке. Ты хочешь бассейн — да нет вопросов. Заплати $20-30 тыс., и тебе сделают бассейн. Но в нем каждый месяц надо менять воду. А в какую канализацию ты будешь сливать 7 кубов воды в течение двух дней? Выльешь куда-нибудь — получишь лужу, и длительную дискуссию с соседями. Вопрос очень серьезный, и региональная элита тоже с ним столкнулась. Почему у нас сегодня уже нет такого активного загородного строительства? Потому что люди просто боятся, они уже наслушались от друзей и знакомых: «Вбухал миллион, а жить не могу — в подвале вода стоит, пользоваться бассейном нельзя, жена на улицу боится выйти, ребенку не с кем гулять». Сейчас начинается качественно новый этап — строительство коттеджных городков. Там возникает уже некий конгломерат людей одинакового достатка, которые могут и хотят жить вместе. И идея создания подобных конгломератов переносится на города. В каждом городе есть своя элита, и она хочет жить среди себе подобных. Так и возникает спрос на элитные дома — качественное жилье, которое удовлетворяет запросы определенной категории людей и соответствует их уровню жизни.
[Инвест газета, 27 февраля 2006]