Психологическая проблема рынка недвижимости. Кто и как из игроков рынка недвижимости в Украине мыслит и к чему это приводит или может привести.
В последние годы особо динамичной отраслью в Украине считалось строительство. И этому есть объяснение. Строить, строить и строить – главный лозунг украинской столицы. К сожалению, финансы строительных компаний не настолько безграничны, как полет фантазии в их проектах, поэтому все усилия крупных игроков рынка были и остаются сфокусированы на привлечении частных инвестиций. Но что мы имеем на сегодняшний день? Перегрев? Перенасыщение? Обвал рынка? Скорее всего, пришел конец красивой сказочке “пирамидного” типа, в которой главными действующими лицами оказались самые обычные “Буратино”. Кто и как рассуждает в данной ситуации смотрите ниже: Строительная компания Желание у строительной организации одно: строить. За счет этого они и живут. Конечная цена на недвижимость в столице строительные компании мало волнует. Их беспокоит наличие подрядов, так как строительная компания просто строит и получает за это оплату, а инвестирует и продает потом уже совсем другая фирма. ИнвесторИнвестор ищет прибыль. Неважно, где и как она получается, но она должна быть. Ее не может не быть. Как раз ее отсутствие и есть самый страшный сон любого инвестора.Сегодня потенциальных инвесторов уже нет: они лучше любого банка чувствуют рынок и давно не лезут в недвижимость. Те же, кто вложил деньги раньше, до лета 2005 года, сейчас всеми силами “вытягивают” их, привлекая на это дело рекламу, риэлторов и кучу других специалистов. В конце 205 года уже началась повальная распродажа завершенной и даже незавершенной “первички”. Сколько выставят на продажу в начале 2006 года – покажет время. Но прогноз для инвесторов неутешительный: массовый выброс жилья на рынок только усугубит падение цены, чего они явно не ждали. РиэлторРиэлтор живет с процента. А чем выше цена, тем выше и доход от каждой сделки. Понижения цены он никогда не хотел и не хочет. Можно даже сказать иначе: неорганизованность рынка недвижимости в Киеве дала возможность риэлторам провоцировать подорожание жилья. Пахнет корпоративным сговором?Риэлтор-инвестор Ситуация риелтора, вложившего деньги в недвижимость, просто уникальна. С одной стороны данный субъект хорошо разбирается в рынке. С другой стороны, хочет получить прибыль на подорожании жилья, перепродав купленное со временем. Но в ситуацию вмешивается избыточное предложение на рынке, а терять “навар” не хочется. В итоге, ему всеми возможными средствами нужно удержать цену, чтобы успеть продать проинвестированные объекты. В ход сейчас идут и конференции, и презентации, и выступления через СМИ. Но поможет ли?Банк-инвестор Банк инвестор думает только об одном: распродать все сейчас и больше не лезть в недвижимость! Нужно хотя бы вернуть вложенные ранее средства, иначе не миновать судьбы Интерконтинентбанка. Новые проекты инвестировать никто и не думает… Банк-кредитор Настроения банка-кредитора двоякое. Если банк дал кредит строительной организации, то сейчас от трясет ее во всю, чтобы должник рассчитывался за кредит, при этом давать новые кредиты строителям банк не спешит. С другой стороны, чувствуя негативное настроение рынка, банк всеми силами мониторит рынок с целью обезопасить себя от краха рынка, но не упустив возможности заработать.Что касается ипотеки, то здесь ситуация еще интереснее. Выдавать кредиты банк тоже не спешит и дает их только под те объекты, которые реально дешевле среднерыночной цены, при этом запрашивая значительный первоначальный взнос, так как в случае невыплаты кредита банку придется выставлять объект на продажу, и здесь еще вопрос: покроют ли средства от продажи в будущем этого имущества понесенные банком растраты? ПокупательРеальный покупатель в сегодняшней ситуации просто “обалдевает” от соотношения “доход – стоимость жилья”, понимая, что имея украинскую зарплату, уровень цен на жилье сейчас выше, чем в Праге, Варшаве и Мадриде, и равен сегодня уровню цен в Париже, Берлине и Майями.В такой ситуации Покупателю намного проще стать Арендатором, поскольку для приобретения жилья необходимо копить лет 40-50. Самое интересное, что при существующем уровне доходов населения в городе Киеве ипотечный кредит взять просто невозможно, поскольку даже кредит на 20 лет предполагает уровень месячного дохода в 3% от общей стоимости жилья. Для приобретения 3-х комнатной квартиры за 100 тыс. у.е. в месяц необходимо зарабатывать соответственно 3 тыс. у.е.Интересно…В целом покупатель думает об отсрочке с покупкой квартиры и настроен на накопление средств, ожидая снижения цен. Случается, что квартиры все еще покупают с целью перепродажи, веря в повышение цен. Но это крайне редкие и просто уникальные случаи. Как думает человек, который недавно приобрел недвижимость? Он думает: “Я же не дурак! А значит, я сделал правильно, что купил, так как все будет еще дорожать”. Так срабатывает психологический эффект “антилох”, и новоиспеченный владелец недвижимости начинает убеждать всех вокруг в правильности своего поступка и дает прогнозы будущих “перспектив” рынка. Таких примеров сегодня хоть отбавляй, но они, к счастью, не повлияют на рынок и спрос, так как эта категория людей уже перешла из “Покупателей” в категорию “Владельцы”. Продавец Продавцы делятся на три категории. Первая категория продает срочно и очень срочно, поэтому они готовы сбрасывать цену. Вторая категория все еще надеется “подняться” на перепродаже и по максимуму заработать на ценовом скачке. Последняя категория продавцов самая уникальная: поддавшись всеобщей панике высокой цены, все бросились выставлять на продажу ходовую и неходовую недвижимость с целью распродать все, что есть по высокой цене и потом купить себе что-нибудь в небольшом городке, оставшиеся деньги положить в банк и припеваючи жить на проценты.Интересная ситуация с продажей земли в Киевской области. Земля категории ОСГ продается по цене, которую просят за благоустроенные участки в городах и селах. При этом на продажу ОСГ наложен мораторий, на что продавцы отвечают: “50 у.е. за сотку и ОСГ переводится в коттеджное строительство” (заметим, что этот процесс на сегодня незаконный). Цена такой земли 1200-1500 у.е. за сотку, а так как участки идут по 1,5 – 12 гектар, то и цена продажи выставляется на уровне от 1 до 15 млн. у.е. Интересно только, какой глупый инвестор купит участок в чистом поле без коммуникаций за такую цену? И продается так почти половина всей Киевской области… Ну просто бездонное “Поле чудес” – спешите, закапывайте свои денежки в наши участки!!!АрендодательАрендодатель думает о прибыли. Прибыли, получаемой от сдачи внаем квартиры или дома. Чем дороже недвижимость, тем выше можно запрашивать арендную плату. Но иногда он склонен думать, что неплохо бы и продать имеющееся лишнее имущество по достаточно высокой сегодня цене и таким образом арендодатель становится потенциальным продавцом. Самой плохой для него мыслью является мысль о введении налога на недвижимость, из-за которого придется продавать все лишнее, так как бесконечно повышать арендную плату невозможно…Арендатор Арендатор жилья становится таковым по двум причинам: или полное отсутствие собственного жилья, или переезд в связи с работой. Данная категория населения также болезненно относится к скачкам на рынке недвижимости, поскольку арендная плата напрямую зависит от рыночной стоимости жилья в данном конкретном регионе. Соотносить арендную плату к уровню оплаты труда неправильно, поскольку случается, что в двух регионах Украины оплата труда на одном уровне, а стоимость жилья отличается в 2-3 раза. Сам арендатор не способен влиять на рынок, поскольку не он определяет продажную цену жилья, но настроения у него всегда “на понижение” с той целью, чтобы снизилась арендная плата или он смог в конце концов приобрести необходимое жилье.В целом, на рынке сложилась негативная тенденция, которая, ввиду отсутствия платежеспособного спроса и начавшегося экономического спада в стране, обещает ухудшиться. Проблема “маленького украинца” заключается не в отсутствии финансов или желания работать, а в твердом убеждении, что “придет богатый дядя с деньгами и все купит”… Последние 3-4 года рынок недвижимости был как раз нацелен на “людей с деньгами”. Но где они? Почему никто не скупает квартиры по 150 тыс. у.е. или пригородные коттеджи по 1-2 млн. у.е.? Может все-таки проблема в самом менталитете населения? Или все мы вокруг просто сборище “буратино” с деньгами, которых несколько лет подряд убеждают зарыть свои денежки “не в поле, не в овраге, а в рынке столичной недвижимости”.
[Dоmik.net, 27 февраля 2006]