Украинцы все смелее приобщаются к одному из завоеваний цивилизованного рынка – ипотечному кредитованию.
Для людей, которые нормально зарабатывают и хотят жить под крышей дома своего, не откладывая это счастье на потом, ипотека (залог, предметом которого в данном случае является недвижимость) – настоящая находка. За рубежом ипотека – привычное дело. В Германии, Голландии, Дании каждый второй дом построен за счет ипотечных кредитов. В нашей стране программы ипотечного жилищного кредитования начали внедрять года четыре назад. Но по-настоящему ипотека заработала с января 2004 года, когда вступил в силу долгожданный Закон Украины “Об ипотеке”. Влияет ли развитие ипотеки на стоимость вожделенных метров, станут ли ипотечные кредиты доступнее, возможно ли снижение ставок по ним, какие у ипотеки проблемы и перспективы? В этих вопросах «Комсомолке» помогли разобраться начальник управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Виталий ШАСТУН и начальник управления мониторинга кредитного портфеля банка «Хрещатик» Ирина ЗЮЗИНА.
Получить кредит весной проще, чем осенью
– В последнее время много разговоров об ужесточении требований банков к заемщикам.
В чем это выражается?
Виталий Шастун: – Видимо, речь идет об ограничении возможностей банков, что объясняется сезонными колебаниями. В мае-июне у банков хватает финансовых средств, и они лежат на корсчете. Летом начинается их массовая выдача, а к сентябрю-октябрю деньги идут на убыль, ликвидность становится непрогнозируемой, повышается стоимость ресурсов на Межбанковском рынке. Однако уже к декабрю прошлого года ситуация стабилизировалась. Многие крупные банки, оказавшись в условиях жесткой конкуренции, снизили требования к заемщикам. Не исключено, что в нынешнем году все может повториться. К маю банки будут снижать ставки по депозитам, что повлечет снижение ставок по кредитам, и они станут доступнее. В этом смысле весна более благоприятна для заемщиков, чем осень. Ирина Зюзина: – Банк «Хрещатик» обслуживает заемщиков по ипотечному кредитованию планомерно в течение года. Условия кредитования таковы. Заемщики оплачивают от 30 процентов стоимости жилья за счет собственных средств, и до 70 процентов стоимости жилья кредитует банк. Сроки кредитования — до 5-10 лет. Ипотечные кредиты предоставляются в пределах установленных лимитов с учетом диверсификации кредитных рисков. Условием выдачи кредита является обязательное подтверждение заемщиком своей кредитоспособности. Эти требования не менялись. Государственное ипотечное учреждение предусматривает такое же соотношение собственных средств заемщика и кредитных (30% и 70%).
– Стоит ли ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам?
Ирина Зюзина: – Мы надеемся, что ресурсы, привлекаемые банками, будут дешеветь. А значит, как уже говорил мой коллега, будут дешеветь процентные ставки по депозитам и по ипотечным кредитам. Многое зависит от того, насколько успешно банки будут работать по привлечению ресурсов, в том числе «длинных», заимствованных в международных финансовых учреждениях. Вряд ли это будет кратное снижение, но на несколько пунктов – вполне вероятно. У зарубежных банков больше возможностей снизить ставки, но и наши банки ищут способы сделать ипотеку доступнее. К примеру, наш банк совместно с Киевсоветом реализует Программу финансово-кредитной поддержки молодых семей и одиноких молодых граждан на строительство (реконструкцию) жилья в городе Киеве, которые находятся на квартирном учете. За прошлый год таких кредитов молодым семьям выдано на сумму около 32 млн гривен. Проценты за кредит компенсируются за счет городского бюджета. Если у молодой семьи есть ребенок, то такой кредит является беспроцентным, если рождается второй ребенок — погашается 25 процентов остатка задолженности по ипотечному кредиту, если третий и более — 50 процентов остатка долга по кредиту.
– Кто обращается в банк за деньгами на квартиру?
Ирина Зюзина: – Как правило, это люди 35-40 лет, работающие в бизнесе, занимающиеся частным предпринимательством со среднемесячным доходом на семью 5000-7000 гривен. Нужно учитывать, что кроме выплат по кредиту и процентов (в среднем до 6000 грн. ежемесячно на покупку двухкомнатной квартиры) не избежать также расходов по страхованию жизни и залогового имущества. Кстати, принимая решение о выдаче кредита, банк учитывает не только размер зарплаты на основном месте работы, но и все другие стабильные источники доходов заемщиков (проценты по депозитам, доходы от сдачи в аренду недвижимости и др.). При этом клиенты должны очень внимательно вникнуть во все тонкости кредитного договора, уточнить все непонятные моменты, реально и ответственно оценить свои финансовые возможности. Ведь если не погашать кредит вовремя, сразу возникают штрафные санкции, начисляется пеня и возвращать придется уже значительно большую сумму.
Придет время – будем получать займы через интернет
– И часто люди отказываются от оплаты кредитов?
Ирина Зюзина: – Редко, но бывает. Например в одном из случаев клиенты поняли, что уровень их доходов значительно снизился и оплачивать кредит на четырехкомнатную квартиру стало не по силам. Пришлось квартиру реализовывать и погашать кредит. Семья смогла приобрести только двухкомнатную. Цены на жилье за этот период времени выросли, поэтому ни одна из сторон ничего не потеряла.
– Вероятно, на ипотеке можно не только прогореть, но и заработать?
Виталий Шастун: – По оценкам риэлторов, около 50 процентов вложенных в ипотеку денег вкладываются заемщиками с целью сыграть на повышении цен и получить с этого прибыль. Ведь в последние несколько лет стоимость жилья выросла в 2,5-3 раза. Правда, сейчас на ипотеке много не заработаешь – цены успокоились, и серьезные ценовые скачки ни в одну, ни в другую сторону не прогнозируются. Хотя небольшой на 3-4 процента рост ставок и снижение (на 2-5 процентов) – явление совершенно закономерное для любого государства со здоровой экономикой.
– С какими проблемами сталкивается сейчас жилищное ипотечное кредитование?
Виталий Шастун: – У нас нет «длинных» денег, поэтому кредитуем мы на ресурсах сроком на один – максимум два года, а предоставляем кредиты сроком на 20 лет. Нам нужны ресурсы, а они во всем мире привлекаются с помощью ипотечных бумаг, облигаций. Закон подписан Президентом. Когда механизм его заработает, станет ясно, хороший он или принят, как это уже бывало, с учетом чьих-то корпоративных интересов. С законодательной базой сейчас все выглядит красиво. Тем не менее банки сталкиваются с проблемой реализации залогового имущества. В Казахстане, к примеру, достаточно исполнительной надписи банка на договоре ипотечного кредитования, и банк уже может реализовать квартиру. В таком случае ипотека становится настолько ликвидной, залоговое имущество настолько легко продать, что заемщику просто нет смысла идти на конфликт с банком и не погашать кредит. У нас в законе прописан такой же механизм, но на практике он работает не настолько четко. К слову, это еще одно из обстоятельств, которое мешает банкам снижать процентные ставки. – Хотелось бы завершить наш разговор на оптимистической ноте.
Станет ли ипотека доступнее?
Виталий Шастун: – Надеемся. В стране сейчас мало капитала, риски по кредитам довольно высоки, поэтому и ставки по ним выше, чем, например, в Европе. Но если рынок будет развиваться, становиться более открытым, если придут крупные иностранные инвесторы, в ближайшие 3-5 лет мы получим доступные – на уровне 5-6 процентов – ставки. А когда система оплаты труда в стране станет абсолютно понятной и прозрачной и банки смогут получать четкое подтверждение доходов заемщиков, тогда можно будет, как на Западе, выдавать кредиты через интернет.
Кстати
Почему киевская «первичка» кусается?
– Отражается ли развитие ипотечного кредитования на стоимости метра квадратного жилья?
Виталий Шастун: – Это один из факторов, формирующих спрос на рынке жилья. Однако в гораздо большей степени на цене сказывается ситуация в строительном бизнесе. К примеру, отсутствие нормальной конкуренции, когда крупные игроки, имеющие поддержку во власти, стараются не пускать на рынок никого извне. На повышение играет также трудоемкий механизм согласования документов – застройщику необходимо собрать до 100 (!) подписей и потратить на подготовку документации около двух с половиной лет. По нашим данным, строители отчисляют в бюджет около 40 процентов от стоимости будущего жилья. В итоге в Киеве метр квадратный реально стоит не меньше 6 тысяч гривен. Сегодня это та сумма, которую готов выложить покупатель и которая устраивает застройщиков. В ближайшее время вряд ли можно ожидать снижения.
Ирина Зюзина: – Стоимость квадратного метра жилья сейчас стабилизировалась. Однако, по отзывам заемщиков, она чересчур неподъемная. Если бы не это обстоятельство, людей, которые могут подтвердить свою платежеспособность и получить кредит, было бы намного больше. На снижение платежеспособности может повлиять предстоящие удорожание энергоносителей. Можно предположить, что стоимость квадратного метра жилья тоже несколько снизится, ведь и застройщики, и банки заинтересованы в привлечении клиентов.
[Комсомольская правда, 13 февраля 2006]