Цены на жилье замерли. Ценовая стабильность как в Киеве, так и в регионах, продержится до парламентских выборов. Именно сейчас самое время решить квартирный вопрос.
Начало года на рынке жилья выдалось на редкость спокойным. Пассивны продавцы, покупатели и даже цены на квадратные метры. Риэлторы комментируют ситуацию красноречиво и лаконично — стагнация. Маклеры рассказывают, что большинство квартир зависло в базе агентств уже второй, а то и третий месяц, а новые объекты поступают все реже. Количество сделок сократилось на 30-40% по сравнению с осенью прошлого года.
По данным агентств недвижимости, в январе квартиры на первичном рынке столицы подешевели в среднем на 1%, на вторичном — наоборот, на 1% подорожали. Однако брокеры признаются, что если проанализировать результаты сделок после торгов, которые не афишируются, то реальное удешевление вторички составило 3-5%. В первую очередь это касается хрущевок и многоэтажек постройки начала 70-х гг. прошлого века, качество которых явно не соответствует нынешней стоимости. Брокеры говорят, что сейчас на киевском вторичном рынке налицо диктат покупателя — в большинстве случаев именно он, а не продавец устанавливает окончательную цену во время торгов.
Игра на понижение
Риэлторы во всем винят предстоящие парламентские выборы. Мол, инвесторы пока не торопятся вкладываться в недвижимость — вдруг новые власти заморозят строительство, цены поползут вниз или (это уже из разряда гипотез) появятся более выгодные способы сохранения и приумножения капиталов.
В свою очередь владельцы квадратных метров не спешат с ними расставаться, боясь продешевить. Одним словом, все ждут, как результаты выборов отразятся на рынке недвижимости. Как следствие политожиданий — предложение сейчас значительно превышает спрос.
Стабильности цен подыграли и парламентарии. Верховная Рада продлила еще на один год мораторий на введение подоходного налога на операции с недвижимостью. В конце 2004 г., накануне так и не состоявшегося квартирного налога, собственники квадратных метров забивали его в стоимость квартиры.
Тогда налоговый фактор, по подсчетам риэлторов, повысил цену квадратного метра на 7-10%. По аналогии с ценообразованием прошлого года, некоторые риэлторы прогнозировали на январь-февраль 2006 г. подорожание вторичного жилья на все те же 7-10%. Депутаты, кстати, пошли дальше очередного моратория, изменив существующий на бумаге порядок налогообложения операций с недвижимостью. Со следующего года при продаже квартиры придется платить налог только в том случае, если ее площадь превышает 100 кв. м.
Свою лепту в стабилизацию цен внесли и новогодние скидки на квартиры, предложенные несколькими строительными компаниями. Около месяца квартиры в некоторых новостройках предлагались с 3-5% скидками, а один из застройщиков сбрасывал и вовсе 11% при условии 100% оплаты приобретаемой квартиры. Кроме того, несколько строительных компаний заморозили анонсированное ранее повышение цен.
После выборов хоть потоп
В целом, до выборов апартаменты в Киеве вряд ли подорожают более чем на 5%. В некоторых сегментах (старое жилье) даже возможно снижение цен, правда, на символические 1-2%. Но потом… Уж больно много накопится под конец марта предпосылок для повышение цен.
В первую очередь — отложенный спрос, который к тому же обещают подхлестнуть банки. Банкиры заверяют, что с весны в очередной раз смягчатся условия выдачи ипотечных кредитов. Последний раз (весна-лето прошлого года) либерализация ипотечного кредитования увеличила количество сделок на рынке недвижимости в разы. Более 60% квартир покупалось с привлечением кредитных ресурсов.
Рост себестоимости строительства квадратного метра. О том, что расходы строительных компаний в этом году увеличатся минимум на 30%, косвенно свидетельствует расчетная стоимость строительства одного квадратного метра жилья, установленная на этот год Министерством строительства. Для Киева себестоимость 1 кв. м составляет 3075 грн (ранее — 2380 грн/кв. м), регионов — 2717 грн, что почти на 30% больше по сравнению с предыдущим показателем.
В этом году основной причиной роста себестоимости квадратного метра будет подорожание стройматериалов из-за повышения цен на газ. Например, по оценке ОАО «Николаевцемент», тонна цемента подорожает на 25-20 грн. В целом, по подсчетам производителей цемента, металла, кирпича уже в I квартале они будут вынуждены повысить цены на свою продукцию на 10-15%. Поскольку расходы на строительные материалы в себестоимости строительства квадратного метра составляют около 50%, можно смело прогнозировать на конец апреля подорожание новостроек на 5-7%. Вряд ли застройщики будут компенсировать увеличение расходов за счет собственной рентабельности. Тем более, если оправдаются прогнозы относительно возобновления во II квартале ажиотажного спроса на жилье.
С начала года увеличились и обязательные отчисления строительных компаний в пользу города — в Киеве застройщик будет отдавать теперь не 5, а 7% от возведенного, а в центре — каждую пятую квартиру.
Увеличат расходы застройщиков и новые строительные нормы, которые действуют с января. Например, стала большей «обязательная» площадь квартиры в новостройке — однокомнатная должна быть не меньше тридцати квадратов, двухкомнатная — сорок восемь, трехкомнатная — шестьдесят. Просторнее должны стать лифтовые холлы и коридоры. Если здание выше семидесяти метров, нужны две пожарные лестницы. Вообще почти четверть площади должна быть нежилой.
Увеличилось и количество строительных документов, необходимых для согласования. Больше всего строителей не устраивает новая высота потолка. Она должна быть на двадцать сантиметров выше предыдущей нормы, то есть 3 м (европейский стандарт). А за комфорт, понятное дело, надо платить. Все это, безусловно, скажется на стоимости проектируемого или подлежащего реконструкции жилья (на объекты, которые уже начали строить по старым нормам, новые требования не распространяются). Кроме того, наличие дополнительных требований, предъявляемых к новому жилью, расширяет коррупционные возможности контролирующих органов, что опять-таки отразится на стоимости новых квартир.
Запрет на использование инвестиционных договоров в схемах финансирования строительства (см. стр. 32). Поначалу запрет может даже спровоцировать снижение цен на первичном рынке недвижимости. Не исключено, что строительные компании массово начнут переоформлять инвестдоговоры на договоры поручения, комиссии или совместной деятельности, чтобы и дальше минимизировать расходы. На это потребуется много времени, что играет против спекулянтов, промышляющих переуступкой имущественных прав: цены замерли, а кредиты нужно продолжать выплачивать.
Поэтому они могут начать выбрасывать «инвестиционные» метры на рынок, увеличивая и без того невостребованное предложение (по разным данным, только в Киеве украинцами проинвестировано около 1 млн кв. м). Но в дальнейшем запрет будет иметь обратный ценовой эффект. Подвинув с рынка мелких строителей, предлагавших квадраты по бросовым ценам (финансовый посредник для многих из них — неподъемная ноша), крупные компании в дальнейшем смогут умело сдерживать рост объемов жилищного строительства, и, следовательно, устанавливать нужные для сверхрентабельности цены на новое жилье.
[Контракты, 09 февраля 2006]