Коммерческая и про-мышленная недвижимость становится все более распространенным объектом сделок – купли, продажи, строительства и реконструкции.
Стандартная процедура и “Подводные камни”
Операции с такими объектами имеют свою специфику и особенности. Как правило, такую недвижимость приобретают промышленные предприятия для размещения производства, а также инвесторы и девелоперы, в том числе для изменения целевого назначения и перепрофилирования. Редакция «КН» попросила рассказать о некоторых особенностях сделок с промышленными и коммерческими объектами представителей ведущих юридических компаний, работающих на рынке недвижимости.
Юридический порядок
Александр Сизый, юридическая компания «Джи энд Кей»:
– Если речь идет о порядке заключения сделок купли-продажи объектов промышленного назначения (вследствие хозяйственной (предпринимательской) специфики использования таких зданий и сооружений подавляющее большинство сделок с ними заключается именно в виде договоров купли-продажи), то, согласно положениям Гражданского кодекса Украины (далее – ГК), договор купли-продажи целостного имущественного комплекса или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (статья 657 ГК). Государственную регистрацию при этом обычно выполняет нотариус (государственный либо частный), удостоверивший договор.
Право продажи здания (сооружения), по словам представителя «Джи энд Кей», кроме случаев его принудительной продажи, принадлежит исключительно собственнику, то есть лицу, указанному в правоустанавливающем документе на данный объект недвижимости (либо его законному представителю). Если собственников несколько, то, в зависимости от того, определены ли их доли в недвижимом имуществе или нет, для заключения договора купли-продажи потребуется соблюсти некоторые формальности. Продавец – участник общей совместной (без определения долей) собственности на объект недвижимости, вправе продать такой объект при условии письменного и нотариально удостоверенного согласия на это других собственников. Если же здание находится в общей долевой (с определением долей) собственности нескольких лиц, то участники такой собственности пользуются преимущественным правом на приобретение доли одного из участников, и продажа такой доли третьим лицам возможна лишь в случае, если ни один из собственников не воспользовался указанным правом либо отказался от его осуществления.
В соответствии со статьей 659 ГК продавец (собственник) обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на объект недвижимости, который продается (право найма, право залога, право пожизненного пользования и т. п.). В случае невыполнения этого требования покупатель имеет право требовать снижения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, но лишь в случае, если он, в момент заключения договора, не знал и не мог знать об указанных правах третьих лиц. Одновременно с передачей объекта недвижимости продавец также обязан передать покупателю документы на него (технический паспорт, экспликацию и т. п.).
Покупатель, на основании статьи 680 ГК, имеет право на протяжении трех лет со дня передачи ему здания (сооружения) предъявить продавцу претензии относительно выявленных недостатков приобретенного недвижимого имущества, если договором купли-продажи не был установлен для этого больший срок.
Александр Сизый:
– Остается добавить, что, кроме самого договора купли-продажи, подлежит государственной регистрации также право собственности покупателя на объект недвижимости. Такую регистрацию права собственности, в течение тридцати календарных дней со дня подачи соответствующего заявления, осуществляют бюро технической инвентаризации по месту нахождения недвижимости.
Как не попасть в просак?
Владимир Ратушняк, Альянс «Ратушняк и партнеры»:
– Наряду со строительством новых объектов, в обороте находится большое количество существующих промышленных, складских и административных объектов, построенных еще в советское время. Как правило, это объекты, входящие в состав крупных целостных имущественных комплексов и обладающие значительным промышленным и инвестиционным потенциалом, поэтому участники рынка относят их к разряду привлекательных и выгодных. Следует также отметить, что наряду с привлекательностью самих объектов следует учитывать значительную стоимость земельных участков, на которых они расположены, а также наличие и функциональность сетей, коммуникаций, подъездов и т. д. Зачастую целостные имущественные комплексы состоят из нескольких зданий и сооружений, расположенных на одной площадке и связанных функционально, а вот отчуждаются не всегда в комплексе, а часто отчуждаются отдельные здания и строения или даже их часть. На первый взгляд такая сделка не должна вызвать особых вопросов у покупателей, и они часто соглашаются на такое приобретение, не вникая в ее тонкости. «Прозрение» приходит лишь после того, как покупатель получает документы на право собственности, например, 12/100 имущественного комплекса. Ни отдельного почтового адреса, ни отдельного техпаспорта, ни права собственности на земельный участок и т. д. он не получает.
Как же поступать в таких случаях; какие юридические нюансы и правовые особенности сделок с коммерческой и промышленной недвижимостью, входящей в состав целостных имущественных комплексов, необходимо знать? В. Ратушняк ответил на эти вопросы, приведя конкретный пример.
Возьмем для начала такую ситуацию: покупатель приобрел у коммерческого банка отдельно стоящее административное здание, находящееся в промышленной зоне Киева. Здание на момент продажи находилось у коммерческого банка в залоге, документы не вызвали у покупателя особых вопросов, тем более что цена была привлекательной, и была обещана помощь в оформлении сделки. Купив указанный объект недвижимости, покупатель, естественно, пожелал реализовать свои права. Однако проследовать от проезжей части дороги до порога своей собственности, примерно 300 метров, покупатель физически не смог. Оказалось, что при въезде на территорию промкомплекса стоит охрана другого предприятия, которому принадлежит и земля, и большая часть сооружений целостного имущественного комплекса, огражденного и охраняемого. Позже выяснилось, что практически все важные коммуникации и средства жизнеобеспечения здания – отопительная система, водо- и электрообеспечение – построены из расчета на весь целостный имущественный комплекс и поставляются через единую котельную, одну силовую подстанцию и т. д.
Владимир Ратушняк:
– Можно однозначно сказать, что в таком случае покупатель не потрудился тщательно изучить коммерческую недвижимость с помощью процедуры, называемой due diligence. То есть провести комплексную юридическую экспертизу объекта недвижимости, чтобы выяснить юридический статус объекта, включая права третьих лиц, ограничения, отягощения, сервитуты, и т. д. Или, говоря обычным языком, – выявить все недостатки объекта, пробелы в документации, для того, чтобы минимизировать возможные риски. Как правило, due diligence проводится по двум направлениям: экспертиза земельного участка и экспертиза собственно недвижимости. Иногда эта процедура может также включать экспертизу корпоративных документов. Такая работа под силу только квалифицированным юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью и землей.
Какие имущественные права дает запись о праве владения теми же 12/100 имущественного комплекса? Юридически это значит, что покупатель не владеет отдельным объектом, а является со-собственником определенной части имущественного комплекса. В моей практике был случай, когда покупатель приобрел в собственность нежилые подвальные помещения в многоквартирном жилом доме и получил в собственность что-то около 3/100 дома, а при продаже подвального помещения ему пришлось получить согласие на продажу у всех жильцов дома. Между со-собственниками промышленного целостного имущественного комплекса правоотношения куда более сложные и многогранные. Но при правильной и эффективной организации договорных отношений практически все негативные последствия общей долевой собственности можно нивелировать, но это уже предмет отдельной статьи.
Что же делать, если собственник захочет изменить статус своей собственности, и вместо общей долевой собственности, со всеми ее сложностями и отягощениями, получить для своего имущества статус полноценной и обособленной собственности? Для начала – изучить техническую возможность выделения или обособления вашей части имущества. Для этого необходимо провести обследование, как правило, с помощью инженеров местного БТИ. В результате обследования будет сделан вывод о технической возможности обособленного функционирования. Если такая возможность есть, следует получить отдельный почтовый адрес – присвоить строению порядковый номер. Затем необходимо провести физический раздел, а для этого, кроме обследования, следует подписать соответствующее соглашение о разделе (разграничении) с другими со-собственниками. Далее согласовать и выполнить отвод или покупку земельного участка, а для этого также нужно подписать соответствующие соглашения о разделе и установлении границ земельных участков. После этого остается только заказать и изготовить отдельное инвентаризационное дело (технический паспорт) в БТИ.[Коммерческая недвижимость, 08 февраля 2006]