Индекс стоимости жилья в ноябре 2005года: 1393,8 $ кв.м. (+0,81% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,22% в месяц (снизился на 0.6%).
В ноябре на киевском рынке недвижимости по-прежнему ощущалось позиционное противостояние покупателей и продавцов. Покупатели ожидали снижения цен, продавцы же цены снижать не спешили. Более того, в отдельных сегментах рынка цены, хоть и медленно, но росли. Все это отражено на графиках статистики цен предложений, приведенных ниже.
Другое дело, что ноябрьские цены предложений во многих сегментах заметно отличались от реальных цен продаж: при торгах продавцы нередко уступали.
Сколько уступали? На этот вопрос вряд ли кто сможет дать исчерпывающий ответ. Уж очень отличались сценарии торгов в различных сегментах рынка. Одно дело, когда торг шел за морально и физически устаревшее жилье в отдаленных районах (тут к аргументам покупателей прислушивались и раньше). И совсем иначе воспринимались попытки покупателей хоть немного поторговаться в современных кирпичных домах (а что торговаться, если потенциальные покупатели выведывают у консьержек кто в доме мог бы продать квартиру, звонят чуть ли не в каждую дверь!? Разве что в сторону повышения…).
Другими словами, было немало сегментов (массивов, типов домов), где продавцы вообще не уступали.
Сделок в ноябре было, по нашим данным, куда больше чем в октябре. Покупатели, потратившие месяц на просмотры и ожидания, начали осознавать, что продавцы на быстрое и значительное снижение цен не пойдут. Не та у них ментальность. Не будет покупателей – снимут квартиры с торгов, отложат до лучших времен. Поскольку не так уж у них много квартир, средств, источников дохода, чтобы вот так просто ими разбрасываться. И не так уж много у них привлекательных предложений для вложения капиталов, чтобы сломя голову забирать деньги и убегать с рынка недвижимости. Это – с одной стороны.
С другой стороны, жилищные проблемы покупателей никуда не делись, отложенный спрос накапливается. А тут еще неумолимо приближается окончание моратория на взимание подоходного налога с доходов физлиц при продаже недвижимости…
Поэтому многие покупатели (на которых, наверняка, ляжет часть нагрузки по уплате этого налога) и решили не ждать до посинения обещанного снижения цен. Тем более, что строители-то цены повышают! И на отсутствие инвесторов, вроде бы, не жалуются.
Какие же квартиры дешевели, а какие дорожали?
Если полагаться лишь на графики статистики цен предложений, то для целого ряда сегментов ответы будут не совсем верными. Графики отражают колебания цен. И эти колебания, как правило, не превышают статистической погрешности. Да, определенные тенденции на некоторых графиках прослеживаются. Но уж очень слабо они выражены. Делать на их основе выводы и далекоидущие прогнозы – не очень разумно.
Правда, определенные выводы можно сделать, учитывая и такой показатель, как изменение цены при торгах. Но тут опереться можно лишь на разрозненные данные и экспертные оценки.
Согласно нашим данным, в ноябре продавцы стали больше всего уступать в секторе «старая панель» (по сравнению с октябрем уступка возросла процентов на пять от заявленной цены). Больше стали уступать (процента на 3 – 4 от общей цены) продавцы «типовой панели», «старого кирпича», а также объектов, находящихся в отдаленных районах.
По другим сегментам рынка недвижимости уступали (если уступали) примерно также как в октябре.
Но всё это оценки наших экспертов. И вполне возможно, что оценки других экспертов не совпадут с нашими.
Реальное удорожание квартир произошло во многих современных домах. И это, на наш взгляд, закономерно. Неправильно это, когда квадратный метр в новом кирпичном доме (в котором парадные просторные и чистые, в окнах стеклопакеты, во дворах мамаши с колясками, а не испитые личности) стоит намного дешевле чем в старой убогой панельке. А всё потому, что в этой панельке площади квартир небольшие, а потому и общая цена пониже.
Наиболее сложно анализировать цены в домах дореволюционной постройки и сталинках. Уж больно отличаются по цене квартиры в этих домах, чтобы уверенно делать выводы об «усредненных» ценах по району и городу. И тем не менее, несмотря на неизбежные большие статистические погрешности, анализировать усредненные цены в этих домах необходимо.
Дело в том, что значительная часть капитала, приходящего на киевский рынок недвижимости, первоначально поступает именно в эти сектора; а уж затем перераспределяется между другими. Богатые люди, приносящие основные деньги на рынок, покупают квартиры в престижных домах, расселяя их жителей в квартиры других категорий. До тех пор, пока квартиры в престижных домах будут пользоваться спросом, до тех пор весь киевский рынок недвижимости будет подпитываться деньгами так называемых «расселенцев». По схеме: квартира на Липках – это две квартиры на Оболони или три квартиры на Троещине; хочешь жить в центре – заплати за две-три квартиры в спальных районах; причем, заплати по тем ценам, которые хозяева запросят… (Схема, конечно, условная, тем не менее, не такая уж и далекая от жизни).
Учитывая, что 70-80% сделок на киевском рынке недвижимости – это фактически операции обмена одной недвижимости на другую (нередко с отсрочкой на год-два, когда вырученные деньги вкладывают в новострой), то именно подобные схемы взаиморасчетов определяют (в значительной мере) уровень цен. Оттесняя на второй план такие факторы, как доходы «обычных» киевлян и большинства приезжих.
Так вот, квартиры в престижных домах и центральных районах не дешевеют. И, по нашим прогнозам, дешеветь не будут. А раз так, то при укоренившейся в Киеве схеме продаж-обменов одних квартир на другие, более-менее «приличные» объекты недвижимости в долгосрочной перспективе дешеветь не будут. Чтоб там не писали на форумах и в СМИ о «пузырях» и неподъемных ценах на киевскую недвижимость.
Кстати, относительно публикаций в СМИ.
Недавно в редакции газеты «Аргументы и факты в Украине» состоялся «круглый стол», посвященный ценам на киевском рынке недвижимости. Некоторые из выступавших (например, почетный Президент Киевсоцбуда Евгений Марьин) придерживались мнения, что за пропагандистской кампанией о приближающемся «лопании пузыря» стоят достаточно богатые люди, стремящиеся прикупить (на спаде) киевской недвижимости, а при последующем росте цен получить неплохой навар.
Так это или нет, нам сказать трудно.
Наверняка, подавляющее большинство авторов, пишущих о неподъемных ценах и необходимости их резкого снижения, душой не кривят, основываются на собственном опыте, мироощущении, благих устремлениях.
Но ведь и Джорж Сорос, похоже, искренне ратует за лучшее устройство мира, некие моральные ценности. И на пути к своим идеалам обвалил в сентябре 1992 года фунт стерлингов, заработав тогда (согласно оценкам отдельных аналитиков http://forex.selv.cz/story2.htm) порядка полутора миллиардов долларов. Так что благие моральные устремления нередко самым тесным образом переплетаются с меркантильными.
То, что профессионалы, распоряжающиеся значительными денежными ресурсами, умеют зарабатывать не только на росте, но и на снижении цен, – это знают даже школьники. А знают ли наши граждане, что есть очень не бедные люди, умеющие зарабатывать на обвале цен? Наверняка знают (например, из публикаций о приватизации и продаже некоторых отечественных предприятий).
А как проще всего вызвать обвал цен на рынке недвижимости? Наверное, борясь за социальную справедливость и доступные цены для всех. Так, чтобы любой украинец мог в самое ближайшее время купить на зарплату (плюс дешевый кредит) квартиру в Киеве.
После таких пропагандистских кампаний количество квартир (и их владельцев) вряд ли сильно возрастет. Но шуму и волнений будет много… А когда всё угомонится, тогда и прибыль (кое кто) считать будет… И, как уж заведено в нашей истории, наверняка, будут и такие, кто останется (после борьбы за справедливость и общедоступное жилье в Киеве) у разбитого корыта…
В заключение прогноз цен на декабрь
Полагаем, что в декабре цены на киевском рынке недвижимости будут в целом стабильными. Но при этом, наверняка, продолжится дифференциация тенденций и темпов изменения цен в различных секторах рынка. Продолжится позиционная борьба между «рынком продавцов» и «рынком покупателей».
Количество сделок, по нашему мнению, увеличится. Существенный импульс для этого, наверняка, придаст приближающееся окончание моратория на налог с доходов физлиц. Полагаем, что спешить будут и продавцы, и покупатели. Ведь 13% (с 2007 года – 15%) с прибыли – это весьма существенная дополнительная нагрузка для всех участников рынка.
Информационно-аналитический отдел агентства недвижимости «Планета Оболонь»
[Domik.net, 30 ноября 2005]