У риэлторов всегда много вопросов к строителям. Что будут строить? Где будут строить? Кто будет строить? Плюс вопросы по финансам и инвестициям. Плюс вопросы по планировкам, технологиям, материалам, качеству, срокам… Плюс вопросы по нормативной базе и разрешительной системе…
Многие из этих вопросов обсуждались на международной конференции «Строительство. Новации. Прогресс», прошедшей под патронатом группы компаний «Укрбизнесконсалт» в конце октября 2005 года в Киеве.
Разговор получился весьма интересный. Среди докладчиков были строители, предприниматели, банкиры, девелоперы, государственные чиновники, представители СМИ… И хотя говорили они о разном, но все вместе, дополняя друг друга, воссоздали некую целостную картину, позволили осознать основные тенденции и перспективы.
Проблем много (но ведь, когда их было мало…).
Главное другое. Отрасль развивается. Новаций много. И в организации строительства, и в энергосбережении, и в технологиях… Обо всех их нам судить трудно. Но, похоже, что большинство их реально способствуют прогрессу. В последние годы стали строить не только больше, но и качество повысилось.
Другое дело, что качество во многих случаях не соответствует ценам. Которые вплотную приблизились к европейскому уровню. Об этом говорили как с трибуны, так и в кулуарах. Называли многие причины. В том числе, необходимость вложения средств в развитие строительной инфраструктуры (мол, когда будут у нас новые заводы, материалы, технологии и все прочее – тогда и соотношение цена/качество станет более приемлемым).
Но основная причина быстрого роста цен – разрыв между платежеспособным спросом и предложением. Иллюстрацией этого разрыва может служить таблица, составленная на основании данных, приведенных в докладе руководителя ООО «Слав-Инвест» Милана Паевича.
Год | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 |
Доходы населения (млрд.USD) | 10,3 | 11,7 | 16,6 | 20,6 | 36,2 | 43,3 | 52,8 |
Построено жилья (тыс.кв.метров) | 5848 | 6147 | 5558 | 5939 | 6073 | 6433 | 7566 |
Правда, докладчик не уточнил какие именно доходы населения Украины учитывались (официальные или реальные). Тем не менее, динамика роста очевидна.
К сожалению, «за кадром» остался такой важный показатель как распределение доходов по отдельным группам населения. А без него трудно проводить полноценный анализ. Ведь вложения в недвижимость могут делать далеко не все наши граждане. Поэтому определяющее значение в данном случае имеет рост доходов инвесторов и потенциальных покупателей.
Как следует из приведенной таблицы, за шесть лет доходы населения Украины возрасли в 5,13 раза, а темпы роста жилищного строительства всего лишь на 29%. И это при острой потребности в жилье!
Отсюда и инфляция, отсюда и бурный рост цен на недвижимость…
Но, отсюда и огромный интерес деловых кругов к строительству. Причем не только жилья, но и многих других объектов (разговор шел и о мостах, и о заводах, и о коммерческой недвижимости). Кстати, представители властей также проявили немалый интерес к тематике конференции: добрую треть докладов сделали чиновники весьма высокого уровня.
Все вместе пытались понять куда и как движется строительная отрасль Украины. А также, какие пружины/механизмы её двигают (и будут двигать).
Одна из центральных тем конференции – финансирование строительства, создание благоприятного инвестиционного климата.
С докладами выступили Председатель Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг
Украины Виктор Суслов, руководители подразделений ГКЦБФР, банкиры, предприниматели.
Обсуждались различные схемы привлечения инвестиций. В том числе, с помощью создания фондов финансирования строительства (ФФС), фондов операций с недвижимостью (ФОН), институтов совместного инвестирования (ИСИ).
Правовая основа для создания подобных фондов уже существует. Но, насколько мы можем судить, дело пока идет медленно. Далеко не все потенциальные инвесторы знают тонкости создания таких фондов. Да и опасаются они злоупотреблений и финансовых пирамид.
Этого же опасается и государство, которое (судя по отдельным выступлениям) нередко искусственно притормаживает процесс, пытаясь регулировать и регламентировать с большим перебором.
Насколько обоснованы подобные утверждения – судить пока сложно. Насколько мы знаем, разветвленные государственные, общественные и корпоративные структуры, надзирающие за созданием фондов и сбором средств, есть во всех «цивилизованных странах». Но там ведь многое идет по «накатанной схеме». А у нас создание инвестиционных фондов – дело (во многом) новое. К тому же государство опасается не только «финансовых пирамид», но и ухода от налогов. А потенциальные возможности ухода от налогов с помощью создания совместных фондов просматриваются достаточно явно.
В частности, в СМИ описаны схемы, когда деньги при взаиморасчетах предприятий идут не напрямую (с уплатой НДС), а через специально созданные ИСИ. К налогообложению инвестиций у государства отношение куда мягче; этим и пользуются, делая «инвестиции» в интересах предприятий-получателей средств. Со стороны это может выглядеть примерно так, как в сказке про мужика и медведя, которые постоянно делили «вершки» и «корешки»; каждый получал своё, но мужик всегда оказывался в выигрыше.
И тем не менее, без объединения средств инвесторов (как крупных, так и мелких) рассчитывать на существенный рост строительства вряд ли стоит.
Так что выходы искать необходимо. Причем, если крупные инвесторы и сами вполне в состоянии наладить тесные контакты, привлечь профессионалов и создать совместные фонды для строительства, то потенциальным мелким инвесторам (коих в Украине достаточно много) помощь в подобных делах очень нужна.
Кто будет оказывать подобную помощь (органы власти, мощные финансовые структуры, пенсионные фонды, объединения риэлторов, девелоперы… ) по большому счету не так уж и важно. Ясно, что без государства дело не обойдется: при любом раскладе функции надзора и регулирования – за ним. А вот инициировать и поддерживать организацию некоторых фондов вполне могли бы местные органы власти, распоряжающиеся самым главным: землей. Да и облигации займов могли бы они выпустить, мобилизовав деньги как крупных, так и мелких инвесторов на крупномасштабные проекты. Такие, например, как перенос предприятий из центра Киева и строительство на их месте гостиничных и офисных центров.
Темы, связанные с ценами на недвижимость, инвестициями (в жильё, коммерческую недвижимость, строительную отрасль), минимизацией рисков, так или иначе присутствовали во многих докладах. При этом нередко чувствовалось стремление к созданию атмосферы партнерства между государством, его гражданами и бизнесом.
В частности, представитель «Укрсоцбанка» Эрик Найман с тревогой говорил о том, что собственное жильё становится недоступным для всё большего числа людей. А это весомая причина для социальных конфликтов и экономических неурядиц. Естественный вывод – снижать диспропорции, делать жильё более доступным, решать проблемы заблаговременно, не доводя противостояние до больших конфликтов.
Аудитория с пониманием отнеслась к подобным предостережениям. Другое дело, что о создании реальных механизмов удешевления жилья говорилось, на наш взгляд, весьма расплывчато. Но ведь такие вещи быстро не делаются… Важно, что государство, общество и представители бизнеса ощущают необходимость решать проблемы.
Весьма интересными были доклады, посвященные собственно строительству. Обсуждались вопросы, связанные с архитектурно – планировочными решениями, проектированием, новыми строительными технологиями, энергосбережением, нормативно-регуляторной деятельностью. При этом практически все докладчики сумели найти такие формы подачи материалов, когда и специалисты (самые разные) могли получить необходимые сведения, и широкая аудитория не скучала. По крайней мере, заинтересованные вопросы были самого разного плана; начиная от узкоспециальных до общественно-политических.
Да и кого оставят равнодушным проблемы отопления жилья, возведения высотных зданий, качества стройматериалов и строительства, реконструкции перегруженных киевских мостов, устойчивости киевских склонов, строительства здания на Грушевского, распределения полномочий между представителями центральных и местных властей…
Короче, в каждом докладе были свои “изюминки” (а то и целые пласты), интересные для широкой аудитории.
Вот лишь некоторые из них.
Весьма солидные инвестиции идут на создание и реконструкцию предприятий, выпускающих строительные материалы. Закупаются передовые технологии и технологические линии. Крупнейшие зарубежные фирмы строят свои заводы в Украине, ориентируются на наше сырье. А сырья, пригодного для изготовления качественных стройматериалов, у нас много. Значительную часть его продаем за рубеж. Например, Россия в огромных количествах покупает у нас гравий (дороги и фундаменты строить надо, а своих карьеров в европейской части у них немного). В Украине карьеров много (почти по всей стране), но гравия и нам сильно не хватает. Что, с одной стороны, конечно же, плохо. Но, с другой, – свидетельство явного увеличения внимания к строительству (прежде всего – дорог).
Насколько мы поняли, положительные сдвиги есть практически по всей номенклатуре стройматериалов. Отстает лишь производство стекла. Мощностей существующих заводов не хватает, технологические линии устарели. Строительство же новых современных стекольных заводов требует огромных капиталовложений. Вот и расходуем деньги на дорогостоящее импортное стекло.
Несколько докладов были посвящены энергосбережению. Говорилось о новых технологиях, связанных с использованием утеплителей, о новых подходах к рациональному обогреву помещений…
Оказывается, что во многих случаях целесообразно возвращаться к проверенному веками “принципу русской печи”, которую раз в сутки протапливали, а потом она постепенно отдавала свое тепло. Дело в том, что тарифы на электроэнергию в разное время суток существенно разнятся. Поэтому есть смысл нагревать (массивные стены, большой водяной бойлер и т.д.) в те часы, когда электроэнергия самая дешевая. А в часы, когда электроэнергия дорогая, – пользоваться накопленным теплом.
Неоднозначное восприятие вызвал доклад руководителя НИИ “ПроектСтальРеконструкция” профессора Александра Шимановского. Он говорил о целесообразности использования металлических конструкций при сооружении мостов и высотных зданий вместо привычных железобетонных (монолитнобетонных).
Преимущества и недостатки есть и у металлических конструкций, и у монолитнобетонных. Металлические существенно легче, но без качественного покрытия и должного ухода ржавеют. Кроме того, они плавятся и теряют свою прочность при пожарах. Монолитнобетонные менее чувствительны к смогам, “кислотным дождям” и пожарам. Наверное, именно поэтому этот материал выбрали для сооружения нового моста в районе Рыбальского острова. Но, оказывается, что этот новый мост будет весить во много раз больше, чем мост Патона.
Кстати, по словам докладчика, мост Патона планируют в ближайшем будущем не только существенно расширить (поэтапно), но и облегчить. И сделают это за счет замены тяжелого железобетонного полотна на металлическое (выполненное в виде конструкций с разнонаправленными ребрами жесткости).
В докладах “представителей власти” (а выступали руководители управлений, инспекций и комитетов центральных ведомств) также было немало интересной информации. Конечно же, большая ее часть – для специалистов. Но отдельные штрихи интересны и для СМИ.
Оказывается, всеобщее внимание к строительству дома на Грушевского заставляет некоторых из них чуть ли не ежедневно следить за строительством и многочисленными перипетиями, связанными с ним.
Оказывается, представители властей не всегда понимают каким образом разграничиваются их функции и полномочия при принятии решений, связанных со строительством в Киеве. У “министерских” чиновников на этот счет, похоже, свое мнение, у “городских” – свое.
Так это или нет – сказать трудно. Чиновники подобные вещи с трибуны прямо не скажут, а прозрачные намеки толковать можно по-разному. То ли они не могут договориться о мелочах, то ли о серьёзных вещах…
А, вообще, подобные конференции очень нужны. Во-первых, узнаешь много нового. И, практически, из первых рук. А, во-вторых, подобные конференции – это (в какой-то части) некие “круглые столы”, на которых сталкиваются различные позиции и подходы; вырабатывается более глубокое понимание происходящего, перспектив на будущее…
[Domik.net, 22 ноября 2005]