Многие годы процесс кредитования недвижимости в Украине происходил по большей мере благодаря деятельности коммерческих банков.
8 октября 2004 года решением Кабинета Министров было создано Государственное ипотечное учреждение. На рынке ипотечного кредитования появился новый игрок. С его приходом государство планирует не только ускорить процесс обеспечения населения жильем, но и получить дополнительные рычаги влияния на ценообразование в сфере недвижимости. Главные вопросы – сколько будет стоить украинцам долгожданное жилье и что будетс экономикой страны?
Схема роботы
Создаваемая в Украине система ипотечного кредитования, как и во многих других странах, является двухуровневой. Она предполагает согласованную работу двух групп кредиторов.
Первичные – банки и другие финансовые учреждения – выдают ссуды на покупку жилья под его же залог. Вторичные – пенсионные фонды, страховые компании – кредитуют первую группу. Государственное ипотечное учреждение должно выступить посредником между ними, помогая первой группе быстро получить деньги для выдачи новых займов. Собственных денег ГИУ должно хватать для финансового покрытия на время разрыва между притоком и оттоком средств.
Теоретически Государственное ипотечное учреждение либо кредитует банки под залог выданных ими займов, либо выкупает эти ссуды. На сумму выкупленных займов учреждение выпускает облигации – простые корпоративные или специальные ипотечные (при условии принятия в Украине Закона «Об ипотечных ценных бумагах»). Эти долговые обязательства покупают пенсионные фонды и другие финансовые структуры, имеющие в своем распоряжении «длинные» деньги, и ГИУ вновь получает ресурсы, чтобы обеспечить банки средствами для выдачи новой партии кредитов. Описанный механизм называется «секьюритизацией» (от англ. «securities» – ценные бумаги). Он позволяет соблюдать равновесие на рынке кредитования и регулировать условия выдачи займов.
Пилотные проекти
Задачей Государственного ипотечного учреждения должно стать создание в стране благоприятных условий для реализации правительством социальных программ по обеспечению населения жильем. Планируется, что ГИУ станет катализатором ипотечного кредитования и спровоцирует резкое снижение кредитных ставок. Для этого необходим определенный объем финансовых ресурсов, который позволит ГИУ в значительной степени повлиять на рынок потребительских кредитов. Если учитывать, что объем ипотечного кредитования в нашей стране измеряется миллиардами гривен, то уставный фонд Государственного ипотечного учреждения (20 млн. грн.) слишком мал для решения столь масштабных задач. С другой стороны – это капитал, достаточный для реализации нескольких пилотных проектов объемом 4-5 млн. грн. Председатель правления ГИУ Василий Костицикий уже объявил о намерении учреждения осуществить в ближайшее время пять проектов по рефинансированию ипотечных кредитов коммерческих банков на сумму 2 млн. грн. каждый.
Наблюдательный совет ГИУ рекомендовал ему начать переговоры о сотрудничестве с первой двадцаткой банков в Украине, однако крупные банки не испытывают недостатка в средствах для развития ипотечного кредитования. В то же время в регионах наблюдается традиционно высокий спрос на ресурсы на фоне небольшого предложения. Поэтому работа Государственного ипотечного учреждения может начаться с рефинансирования кредитов небольших банков в областных центрах. Их отбор будет начат после утверждения ГИУ стандартов рефинансирования, типичного генерального договора о сотрудничестве, перечня критериев отбора банков.
При этом Государственное ипотечное учреждение планирует финансировать банки под 80% стоимости недвижимости – практика, принятая во всем мире. Обязательным условием является согласие банка на выкуп рисковых кредитов. Если заемщик на протяжении четырех месяцев не погашает кредит, банк обязан выкупить этот долг у ГИУ, получив право распоряжаться предметом залога, или заменить этот долг другим. Серьезному анализу подвергнется баланс банка, особенности его работы, кредитный портфель, процентные ставки, сроки кредитования. Как минимум один проект на сумму 5-6 млн. грн. будет реализован в столице, на долю которой приходится около 70% всего строящегося в стране жилья.
Источники финансирования
Для того чтобы Государственное ипотечное учреждение заработало в полную силу и превратилось в полноценное финансовое учреждение, необходимо найти источники финансирования. В июне депутаты Верховной Рады отклонили законопроект, предусматривающий перечисление ГИУ 50% средств, вырученных в процессе реализации земель несельскохозяйственного назначения. Была разработана схема капитализации учреждения, которая определяет четыре источника наполнения его казны: уставный капитал, иностранные инвестиции или кредиты, государственное имущество, которое могут передать ГИУ, и средства госбюджета. При этом основным инструментом работы Государственного ипотечного учреждения будут ценные бумаги, посредством оборота которых планируется обеспечивать банки ресурсами для кредитования недвижимости.
Законодательством предусмотрены три вида ценных бумаг для эмиссии ГИУ: корпоративные облигации на сумму, не превышающую размер уставного фонда учреждения, ипотечные облигации и ипотечные сертификаты. Технологический цикл эмиссии ценных бумаг составляет около 6 месяцев – с момента принятия решения об эмиссии до появления ценных бумаг на рынке. Многие рассчитывали, что после создания Государственного ипотечного учреждения сразу появятся облигации. Выпуска его корпоративных облигаций ожидают несколько крупных отечественных банков. При условии принятия решения об эмиссии ценных бумаг ГИУ в ближайшее время и сокращении срока ее технологического цикла до четырех месяцев облигации появятся на рынке не раньше декабря. Специалисты считают этот период не самым лучшим, учитывая парламентские выборы 2006 года. Как показывает мировая практика, подобные процессы безопаснее начинать после окончания политических баталий, иначе есть вероятность повторить опыт Филиппин. Именно в этой стране по политическим причинам произошел дефолт ипотечного учреждения.
Правительство Украины рассчитывает на то, что после выпуска ценных бумаг ГИУ отечественные страховые компании станут активно размещать в них страховые резервы. Депутатами Верховной Рады неоднократно обсуждался вопрос законодательного закрепления данной инициативы. Однако страховые компании рассматривают перспективу принудительного вложения имеющихся в их распоряжении средств в ценные бумаги ГИУ без особого энтузиазма, несмотря на то что руководство ипотечного учреждения считает эти финансовые операции очень выгодными.
В США решили подобную проблему введением нулевой ставки налогообложения доходов, полученных от сделок с ипотечными ценными бумагами. Как следствие – страховые компании выстроились в очередь за правом размещать резервы в эти активы.
Созданное в октябре 2004 года Государственное ипотечное учреждение должно было иметь уставный фонд в размере 50 млн. грн. Согласно отчету Минфина за 2004 год, формирование уставного фонда ГИУ было осуществлено в полном объеме. Однако, по заявлению председателя правления ГИУ Василия Костицкого, было получено только 20 млн. грн. Чтобы разблокировать работу Государственного ипотечного учреждения, правительство постановлением от 20 апреля 2005 года уменьшило его уставный фонд с 50 млн. грн. до 20 млн. грн.
Cтроительний «Бум», или скачок цен на недвижимость
На сегодняшний день квартирный вопрос – один из наиболее актуальных в Украине. Последнее заявление Министерства финансов Украины касалось планов ГИУ получить под государственные гарантии в иностранных банках до 10 млрд. грн. заемных средств для выдачи 30 тысяч кредитов с процентной ставкой 6-8% годовых. Кроме этого правительство намеревалось ускорить решение жилищной проблемы за счет компенсации из госбюджета ставок по ипотечным кредитам. По словам председателя правления Государственного ипотечного учреждения Василия Костицкого, емкость ипотечного рынка в Украине сегодня составляет приблизительно 7 млрд. грн. При наличии таких инструментов, как ипотечное учреждение, способное удешевить заемные средства, и при условии включения всех субъектов финансового рынка в механизм ипотечного рефинансирования денежный оборот ускорит темпы, и рынок сможет освоить больший объем средств. Смогут ли строительные компании его освоить?
Специалисты заявляют, что строительство нового жилья уже сегодня осуществляется на пределе производственных мощностей, кирпичные заводы работают в три смены, бетонные заводы перегружены. Если резко увеличить объем заказов строителям, это в значительной степени отразится на качестве выполняемых ими работ.
По подсчетам национальной ипотечной ассоциации, только 7% граждан Украины способны взять кредиты на жилье. Если при недостатке объектов недвижимости большинство нуждающихся семей получат возможность взять дешевые кредиты (под 6-8% годовых), цены на жилье резко повысятся. «Строительная отрасль растет на 20% в год, быстрее она не может», – считает председатель правления «Укрсоцбанка» Борис Тимонькин. Средства ГИУ, направленные на рынок в столь больших объемах (миллиарды гривен), не смогут стимулировать увеличение объемов строительства, а вызовут удорожание вторичного жилья, а вслед за ним – и новостроек. Инфляция в стране получит новый виток.
[Domik.net, 16 ноября 2005]