В середине ноября Верховная Рада не смогла преодолеть вето президента на принятый в мае 2009-го закон, запрещающий изымать залоговое имущество у должников во время кризиса. Теперь эксперты гадают, когда начнется «экспроприация», будет ли она массовой и как это повлияет на вторичный рынок недвижимости.
Президент защитил интересы банкиров, которые еще весной выражали недовольство по поводу принятия Закона «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из финансового кризиса». Действительно, повод для волнений у финансовых структур был веский: платить по кредитам отказывались даже те, кто имел возможность. В ноябре 2009-го 300 тыс. украинских заемщиков были должны банкам 7,2 млрд грн. «Квартиры настолько подешевели, что смысла переплачивать нет», — объясняет причину отказа обеспеченных граждан платить по кредитам эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.
Защищенность населению обеспечивал не только вышеуказанный закон, но и инструкция Минюста, запрещающая совершать исполнительную надпись, с помощью которой кредитор имеет право требовать выполнения должником своих обязательств без суда — до окончания действия ипотечного договора. Однако в середине осени министерство внесло изменение в предписание: если банк предоставит документы для установления бесспорности задолженности и просрочки выполнения основного обязательства, нотариус сможет совершить исполнительную надпись во время действия ипотечного договора. Правда, точный список обличающих заемщика документов Минюст в новой инструкции не указал.
Ценовой фактор
Будут ли кредиторы массово изымать квартиры и приведет ли это к обвалу цен на вторичном рынке? Уверенно можно рассмотреть несколько вариантов развития событий. Первый самый безболезненный: финансовые учреждения изымают залоговое имущество только у злостных должников, причем с их согласия. Фактически эта мера предпринимается для того, чтобы стимулировать остальных заемщиков платить по кредитам. «Одно дело, когда люди чувствуют свою безнаказанность, и совсем другое, когда видят, как у соседей отбирают квартиру», — приводит пример Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик». Тем не менее случаи изъятия залогового жилья единичны — на рынок оно пока не выбрасывается и не оказывает влияния на цены. Второй вариант: банки изымают имущество, затем продают или придерживают его. «Накопленные проблемные кредиты негативно влияют на отчетность финучреждения — банкиры вынуждены списывать долговые обязательства, которые не могут вечно оставаться в пассивах финансовой структуры», — предполагает Ярослав Цуканов.
Если прогнозы неблагоприятны и ожидается снижение цен, финучреждения могут сконцентрировать свои усилия на отъеме жилья для перепродажи с целью возвращения части непогашенных кредитов. «Увеличение предложения на 20–25%, что вполне реально, приведет к снижению среднерыночной стоимости жилья как минимум на 10%», — считает Артем Новиков.
Есть и радикальные прогнозы. Выброс залоговых квартир может привести к обвалу цен на вторичке вдвое и больше. Объем жилья, купленного в кредит, достаточно велик, и, соответственно, рост предложения может быть существенным. «В прошлом году в Киеве было продано 20 тыс. квартир на вторичном рынке и около 10 тыс. на первичке, из которых 60–70% приобреталось в кредит (количество проблемных займов — около 10% всех кредитов на жилье. — Прим. ред.). Учитывая, что рынок ипотеки существует более четырех лет, общее количество такого жилья велико. Для сравнения: нынешнее предложение на рынке столицы составляет 35 тыс. квартир», — рассказывает аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Логично предположить, что ценовые скачки будут зависеть от региона: в Киеве и крупных городах снижение стоимости будет не столь значительным, как в небольших населенных пунктах, жители которых существенно ощутили влияние кризиса и где платежеспособный спрос практически нулевой. «Если будут выбрасывать залоговое жилье на рынок, то только ликвидные объекты — хрущевки. Квартиры площадью 90 кв. м сейчас никому не нужны», — считает Ярослав Цуканов.
Если же прогнозы окажутся благоприятными и рынок будет ожидать повышения цен, то банки станут придерживать жилье либо устанавливать стоимость, заведомо выше рыночной. В принципе, сейчас так и происходит: залоговые квартиры, изъятые с согласия собственника, продаются дороже.
Эксперты склоняются к первому, более оптимистичному сценарию развития событий. «Реализация квартиры во время кризиса при невысоком спросе не гарантирует банку выгодную сделку. Поэтому финучреждение не заинтересовано в повальном изъятии залоговой недвижимости. Как коммерческая структура, банк прибегает к этой мере в случае крайней необходимости, когда заемщик в течение длительного времени не возвращает даже проценты», — говорит Артем Новиков. Кроме того, если финструктуры начнут массово изымать залоговые квартиры — это окончательно подорвет доверие населения к банковской системе.
Надежда ГОНЧАРУК