В последнее время банки упрекают в том, что они разогревают рынок недвижимости и вводят народ в заблуждение кажущейся доступностью и простотой получения кредитов.
В принципе, все на самом деле так – и кредиты сегодня доступны, и деньги дешевы как никогда. Но каждый, кто взял или собирается взять кредит, должен помнить, что это связано не только с ежемесячными тратами на его погашение, но и с расходами по получению займа, а также с определенными обязательствами.
И если о том, как правильно “прочитать” и выбрать ставку по кредиту (плавающую или фиксированную, в какой валюте и пр.), мы писали в первом выпуске “Кредитного портфеля”, то теперь речь пойдет о том, во сколько вообще может обойтись оформление и оплата кредита. Об этом рассказывает руководитель маркетинговых проектов кредитных продуктов SEB Unibanka Андрис Калниньш.
1. Рассмотрение заявления на кредит
Банки, как правило, консультируют клиентов и рассматривают заявление бесплатно.
2. Размер комиссии за оформление кредита
На латвийском банковском рынке это цифра колеблется от 0,5 до1,5% от суммы займа. Например, у SEB Unibanka она составляет 0,5-0,8 процента. При этом существуют так называемые программы лояльности, которые позволяют получить пониженную ставку и комиссионные. В этом случае важно, что представляет из себя сам заемщик, какие банковские продукты использует и квартиру в каком проекте он собирается приобрести. Наличие хорошей кредитной истории в отношениях с финансово-кредитным учреждением может стать его главным козырем. Плата за оформление кредита может быть вычтена из общей суммы получаемого займа, но в этом случае он уменьшится, что может быть не лучшим вариантом.
3. Дополнительные расходы, не связанные непосредственно с банком
• оценка объекта недвижимости – от 40 до 70 латов – для стандартных проектов. В случае с новыми проектами она в основном не требуется. Для частных домов – от 70 до 200 латов, иногда дороже.
• расходы на покупку:
Оформление договора купли – от пары десятков до сотен латов.
Нотариальное заверение об изменении прав собственности (отражает смену владельца) – примерно 15 латов.
Нотариальное заверение о закреплении ипотеки – около 12 латов.
Довольно значительны расходы на регистрацию прав собственности в Земельной книге – это 2 процента от суммы покупки! (Известны случаи “оптимизации расходов”, когда эта цифра искусственно занижается, но это официально запрещенный прием.)
Госпошлина регистрации ипотеки – 0,1 процента от суммы кредита.
• канцелярские пошлины – 9 и 8 латов.
• страхование собственности – плата за страховку колеблется в пределах 0,12-0,24% от суммы страховки. Стоит отметить, что банки просят застраховать недвижимость как минимум на сумму рыночной стоимости квартиры или дома.
4. Изменение условий договора – как правило, стоит от 0,15 до 0,5 процента от суммы невыплаченного остатка
Общеизвестно, что желания и возможности людей со временем меняются. Поэтому уже при заключении кредитного договора надо обратить внимание на возможность внесения в него изменений и, главное, стоимость этих поправок. Речь, к примеру, может идти о смене плавающей ставки на фиксированную, изменении размера платежа и, следовательно, сроке погашения кредита, о смене валюты и графика платежей.
Преждевременное погашение кредита возможно и чаще всего происходит бесплатно. НО! Некоторые банки ограничивают период бесплатного погашения, например, во время смены плавающей ставки. Этот пункт был особенно популярен в договорах раньше и цель его – чтобы клиенты не меняли условия слишком часто. В результате, если ты не укладываешься в оговоренный в договоре срок изменения ставки, то положенные проценты все равно заплатишь. Таким образом, надо либо вносить крупную сумму в правильный момент, либо выбирать банки, которые не накладывают такие обязательства ( SEB Unibanka в том числе), но сэкономить на процентах все-таки можно.
Еще раз внимание! Можно вообще сменить банк. НО! Если клиент просто раньше выплачивает кредит – это ничего, а вот если он уходит в другой банк – это уже может обойтись сравнительно недешево.
5. Выбор срока кредита
Это тоже возможность контролировать ваши расходы. Механизм прост: либо ты выбираешь более долгий срок погашения кредита, но при этом меньшие регулярные выплаты, либо выплачиваешь заем быстрее и таким образом экономишь на процентах, но при этом и размер выплат существенно повышается (см. врезку 2).
Здесь можно посоветовать думать не только о том, сколько ты переплачиваешь за долгие годы (хотя разница может быть и очень существенная), а скорее о том, сколько ты можешь платить сегодня. Лучше перестраховаться и обеспечить себе чувство уверенности в посильности взятой ноши. А уж если дела пойдут в гору, то погасить кредит раньше можно в любой момент.
6. Выбор графика кредита
Здесь варианта два: либо равномерное погашение, когда сумма взноса не меняется на протяжении срока кредита, и тогда она выглядит более доступной, хотя клиент опять-таки переплачивает по сравнению с “понижающейся” схемой. Либо выплаты все время снижаются, но надо быть готовыми к тому, что поначалу они будут куда серьезнее (см. врезку 1).
Следует исходить только из логики конкретного момента – т. е. здравой оценки своих Нынешних финансовых возможностей.
Не стоит забывать, что возможность изменить условия кредита существует всегда. Пусть даже она небесплатная.
7. Штрафные санкции
Когда клиент не может справиться со своими обязательствами (это неприятный момент, но помнить о нем надо), в силу вступают штрафные санкции.
В качестве “воспитательной меры” применяется:
• занесение в Регистр должников. Согласно существующему законодательству – через 60 дней, если размер задержанных выплат по кредиту превышает 100 латов (вместе с процентами).
• собственно штраф – обычно он составляет 0,1% в день от размера задолженного платежа (а не всей остаточной суммы). На эту цифру также следует обратить внимание при подписании договора.
Чтобы не завершать на минорной ноте, особо подчеркнем: штрафные санкции не валятся как снег на голову. Банк предупреждает клиента о проблемах и всегда заинтересован найти приемлемые варианты выхода из затруднительного положения. Главное – идти на контакт и реагировать, и тогда проблем будет избежать куда легче.
И последнее. Всегда стоит помнить: нет ничего плохого в том, чтобы жить в долг. Главное, чтобы вы управляли своим долгом, а не он вами.
[Domik.net, 15 ноября 2005]