В начале сентября 2009 года стоимость недвижимости под Киевом составила $1408 за кв. м, что на 1,23% ниже показателей августа, данные консалтинговой компании Knight Frank. В течение осени цены в гривне будут преимущественно стабильными, прогнозируют аналитики компании.
Августовское падение стоимости квадрата — следствие колебания курса доллара. Большинство девелоперов не понижают цены в нацвалюте, зафиксированные еще в начале лета, хотя предлагают потенциальным покупателям различные бонусы и льготы.
В марте 2009-го индекс стоимости квадратного метра загородной недвижимости, рассчитываемый аналитиками Knight Frank, составлял $1472. Коттеджи под Киевом с начала года немного подешевели — на 10–15%. Прошлой осенью дом площадью 200 кв. м, включая 15 соток земли, стоил $300 тыс., сейчас такой коттедж обойдется на $30–40 тыс. дешевле. В частности, проект классов эконом и эконом+ стоит $1 тыс. за кв. м, бизнес-класс — 1,3 тыс. $/кв. м, премиум и де-люкс — не более $2 тыс. за квадрат.
Для многих остается загадкой, почему стоимость загородных домов за последний год существенно не изменилась. Ведь этот сегмент пострадал от кризиса значительнее, чем рынки вторичной недвижимости Киева и пригородных земель. За этот период платежеспособный спрос упал практически втрое. «В 2007-м совокупно было реализовано около 1200 домов по всем коттеджным поселкам Киевской области, в 2008-м этот показатель составил 1300 объектов, в этом году будет приобретено не более 600 домов», — констатирует Владимир Степенко, директор по маркетингу SV Development.
Отгадка проста: покупка коттеджа была продиктована не жилищной необходимостью, а приятной возможностью улучшить качество жизни и заодно выгодно вложить деньги. К примеру, сохраняющаяся активность вторичного рынка столицы во многом вызвана необходимостью части населения решать квартирный вопрос. Загородная недвижимость приобреталась в большинстве случаев как второй объект — хозяин коттеджа имел жилье в городе. Кроме того, часто клиент покупал не готовый дом, а участок с подрядом, на котором впоследствии строился коттедж. Учитывая снижение цен на стройматериалы и рабочую силу, стойкость цен на рынке загородной недвижимости не слишком обоснована, хотя объяснима. На самом же деле застройщики полученные от клиентов средства инвестировали в покупку земли, а не в завершение объектов, рассчитывая продать участки как можно дороже. Сейчас они пытаются удержать цены, чтобы рассчитаться с финансово-кредитными учреждениями и получить таким образом возможность достроить дома, то есть выполнить ранее взятые на себя обязательства.
Низкие продажи привели к тому, что строительство около 70% коттеджных поселков под Киевом заморожено. «У застройщиков нет средств для продолжения работ. Спрос ничем не стимулируется. Ипотечное кредитование прекратилось: если банки предоставляют кредит, то по очень высокой процентной ставке, с минимальным сроком кредитования и большим первоначальным взносом», — рассказывает Владимир Степенко.
По данным SV Development, всего под Киевом существуют 132 коттеджных поселка на разных стадиях реализации. Из них построены и сданы в эксплуатацию 44 городка, в стадии проекта — 27, на этапе строительства находится 61 коттеджный поселок (не прекращаются работы только на 23 объектах, нерегулярно возводятся 8, заморожено строительство в 30 коттеджных поселках).
Тем не менее отложенный спрос на загородные дома существует — у многих есть финансовые возможности и желание приобрести такое жилье, однако оно сдерживается высокой стоимостью, а также низкой активностью застройщиков. «Если бы проекты были качественными, цена приемлемой, а строительство шло полным ходом, объемы продаж были бы выше, — рассуждает Владимир Степенко. — Сегодня люди приобретают квартиру или земельный участок для самостоятельного строительства, потенциальные покупатели боятся инвестировать в коттеджный поселок, который неизвестно когда будет достроен».
Коттеджные городки, в которых плохо раскупаются дома, выставляются на продажу как земельные участки. К примеру, этим летом девелоперская компания «XXI Век» за $5,1 млн реализовала 17,3 га в загородном жилом проекте «Лесники» (Киевская область). Первая часть — 38,2 га — этого же проекта ранее была продана за $5,9 млн. «Из участков, предназначенных под строительство коттеджных поселков, только на 20% можно возвести дома, которые будут пользоваться спросом, хотя сейчас завершено не более 5%. Оставшиеся 80% можно сдавать как сельхозземли. Поэтому многие застройщики продают участки с инвестпроектами, ищут партнеров и соинвесторов», — рассказывает Сергей Костецкий, аналитик SV Development.
Похоже, ценовое дно рынка загородного строительства достигнуто. «Коттеджи, предлагаемые по завышенной цене, еще могут подешеветь», — считает Владимир Степенко. Однако дома эти расположены в позиционирующихся как элит-класс поселках, которые по факту являются бизнес-классом, но стоят дороже на 15–30%. В остальных городках снижение стоимости квадратного метра в ближайшие полгода аналитики не прогнозируют.
Надежда ГОНЧАРУК