Замерли в странной позе

Бизнес по управлению жильем заинтересует частные компании, если федеральные власти обуздают чиновников на местах и выработают четкие правила игры на этом рынке

В последнее время на рынке ЖКХ вновь активизировались дискуссии на тему управления и эксплуатации жилья. Волна обсуждений связана с тем, что в соответствии с новым Жилищным кодексом до 1 марта следующего года собственники жилья должны выбрать схему управления им. Граждане могут отказаться от услуг ДЕЗов (дирекций единого заказчика) советского образца и нанять частную управляющую компанию. Собственники квартир вправе напрямую заключить с коммерческой организацией контракт на управление. Для этого им необходимо провести общее собрание жильцов либо проголосовать за ту или иную фирму заочно, тогда как раньше нанять управляющую компанию можно было только при условии создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

У жителей многоквартирных домов осталось не так уж и много времени на раздумья. Тем не менее граждане не спешат самоопределяться, а чаще всего и вовсе ничего не знают о новациях жилищного законодательства. По оценкам начальника управления по надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаила Евраева, только 4-5% собственников многоквартирных домов выбрали способ управления своими жилищами. Что будет дальше? После 1 марта все “замешкавшиеся” дома будут выставлены муниципалитетами на конкурсы, исход которых нетрудно предугадать заранее.

Предприниматели своими силами пытаются ликвидировать информационный вакуум. Владельцы управляющих компаний понимают, что им предоставился уникальный шанс закрепиться на рынке, и спешат им воспользоваться. Пока, впрочем, без заметных успехов. Например, в Москве на рынке ЖКХ работает всего несколько десятков управляющих компаний. Все вместе они обслуживают менее 10% жилого фонда. “На рынке мало частных управляющих компаний, большинство из них работает с недавно построенным жильем. Что касается остального жилья, то количество домов, выбравших частные управляющие компании, измеряется десятыми долями процента”, – констатирует председатель совета фонда “Коммунальная культура жизни” Наиль Гайнутдинов.

Аналогичная ситуация складывается в Санкт-Петербурге. Здесь работает около тридцати частных компаний, которые тоже управляют примерно 10% жилья. Остальные дома обслуживаются старыми жилконторами, недавно реорганизованными в акционерные общества со стопроцентным государственным участием. Через них проходит порядка одного миллиарда долларов квартплаты горожан.

Лишь в единичных случаях компаниям все же удается извлекать пользу из нового законодательства. “Прошлой зимой, еще до вступления в силу Жилищного кодекса, местная администрация провела конкурс на управление муниципальным жилым фондом. Мы в нем участвовали, но проиграли, несмотря на то, что имели более чем десятилетний опыт в этой сфере”, – рассказывает генеральный директор петрозаводской управляющей компании “Триал” Александр Назарков. Он создал компанию еще в 1994 году и в течение последних трех лет управлял примерно третью городского жилья. В начале этого года истек срок контракта на управление. “Мы в общем-то не удивились, когда узнали, что победили три другие компании, две из которых были созданы буквально накануне тендера. Как ни странно, одним из главных критериев отбора стали результаты личного собеседования, а не опыт работы на рынке самого предприятия, а также его ведущих специалистов”, – говорит г-н Назарков. Вступление в силу нового жилищного законодательства позволило предпринимателю отчасти восстановить утраченные позиции. “К нам стали обращаться жители домов, которые мы раньше обслуживали. Спрашивали, что необходимо предпринять, чтобы наша организация к ним вернулась. Мы объясняли гражданам, что они вправе провести общее собрание и выбрать нашу компанию. В результате были проведены голосования, и сейчас более двадцати многоквартирных домов приняли решение работать с нашей фирмой, отказавшись от услуг победителей конкурса. То есть можно говорить о возникновении конкуренции. Это уже хорошо”, – резюмирует наш собеседник.

По мнению экспертов, если частным компаниям не удастся завоевать доверие жителей (например, с помощью рекламных акций), то им, скорее всего, придется свернуть свой скромный бизнес либо переключиться на более выгодные сегменты рынка недвижимости (например, на управление офисными площадями). Ведь если жилые кварталы останутся в ведении муниципальных структур, управлять отдельными домами частным компаниям будет неинтересно – рентабельность этого бизнеса зависит от оборота.

Ситуация для частников усугубляется еще и тем, что тарифы на жилищные услуги по-прежнему регулируются муниципалитетами, что затрудняет ведение бизнеса. “Сейчас тарифы на техобслуживание устанавливаются городской администрацией, но не являются экономически обоснованными. И вообще, принцип регулирования тарифов для рынка неприемлем, – полагает генеральный директор частной петербургской управляющей компании “Стакс” Евгений Пургин, чья фирма обслуживает более сотни домов общей площадью порядка одного миллиона квадратных метров и с населением около пятидесяти тысяч человек. – Государством должны регулироваться тарифы монополистов – поставщиков газа, воды, тепла, но не эксплуатационных компаний. Собственники сами должны принимать условия управляющих компаний и соглашаться с теми или иными тарифами. А государство – взять на себя функцию социальной защиты населения, выделяя малоимущим персональные компенсации из бюджета. Вот тогда установятся нормальные рыночные отношения. Пока же мы замерли в странной позе: одной ногой стоим в капитализме, а другой – в социализме. Под социализмом я подразумеваю регулирование тарифов. В то же время привлекать рабочую силу для выполнения тех или иных работ управляющие компании должны с рынка. И пока власть не откажется от регулирования тарифов на жилищные услуги в том сегменте, где работают малые и средние предприятия, развиваться нам будет очень сложно”.

Немало нареканий у участников рынка и экспертов к нормам нового Жилищного кодекса. По их мнению, многие предписания закона носят коррупционный характер. “Например, в одной из статей ЖК сказано, что органы местного самоуправления могут предоставлять управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или иным специализированным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Что это значит – могут? – недоумевает депутат Госдумы Галина Хованская. – Выходит, все будет зависеть от взаимоотношений управляющей компании с властями. Если понравится чиновнику председатель ТСЖ или руководитель управляющей компании, то он деньги выделит”. Непонятна и процедура выделения государственных средств на капитальный ремонт. Закон о приватизации разрешил гражданам приватизировать квартиры. В нем же было указано, что за наймодателем в лице муниципалитета сохраняется обязанность ремонта жилья в соответствии с установленными сроками и нормативами. Но теперь в связи с введением в действие ЖК закон о приватизации отменяется с 1 января 2007 года. Вместе с ним исчезает обязанность государства производить капремонт. “Это сколько лет собственникам жилья придется копить деньги, чтобы отремонтировать свои дома, к которым на протяжении тридцати-сорока лет никто не притрагивался?” – возмущается Хованская. Речь между тем идет о весьма внушительных суммах. Например, по данным заместителя руководителя столичного департамента ЖКХ Андрея Широкова, ежегодно в Москве выделяется около 10 млрд рублей на капремонт зданий.

Все эти нюансы и несостыковки абсолютно не волнуют старые жилищно-коммунальные структуры. Видимо, руководители ДЕЗов и прочих муниципальных жилищных организаций знают способы перенаправления финансовых потоков в нужное им русло. И всячески тормозят процесс передачи жилого фонда в управление своим конкурентам в лице частных компаний.

“Например, в домах с долей муниципального жилья чиновники тоже участвуют в голосовании при выборе управляющей компании. В нескольких случаях они уже проголосовали против нас. Мы, разумеется, подстраховались и, когда проводили заочное голосование, поинтересовались мнением не только собственников, но дали возможность высказаться жителям муниципальных квартир. Рассчитываем, что их голоса все-таки будут приняты во внимание администрацией и она изменит свое мнение. Ведь получается, что власть принимает решение за конкретного потребителя, который, в свою очередь, хочет получить услугу от нас”, – говорит директор петрозаводского “Триала”.

А Евгений Пургин сетует, что дома, жители которых сделали выбор в пользу его фирмы, попросту не передаются в управление. “Чиновники всячески затягивают этот процесс. Например, жители одного из домов в Петроградском районе еще в апреле провели собрание и выбрали нас. Однако до сих пор этот дом обслуживается государственным предприятием. У нас десять таких случаев”, – рассказывает наш собеседник. Кстати, с такой же проблемой недавно столкнулись собственники жилья в Волгограде. Дело в том, что для заключения договоров на обслуживание дома с подрядчиками ТСЖ или управляющая компания должны иметь всю техническую документацию на жилой фонд. Однако местный департамент ЖКХ утверждает, что ничего не выдаст ТСЖ до тех пор, пока не будет выпущен соответствующий нормативный акт. ТСЖ и управляющие компании не могут заключить договоры на поставку тепла, водоснабжение, обслуживание сетей, а положение, регламентирующее эту передачу, готовится в администрации уже более восьми месяцев.

Вместо того чтобы ускорить разработку нормативной базы, местные органы самоуправления зачастую сами инициируют собрания жильцов, фактически навязывая жителям в качестве управляющей компании ДЕЗ. Понятно, что зачастую альтернативы жилконторам не существует. Но удивляет поспешность и настырность действий чиновников. Они что, не могут потерпеть до весны? Почему не хотят расставаться с убыточным, по их многочисленным признаниям, хозяйством? Опрошенные нами эксперты полагают, что такое маниакальное упорство объясняется желанием чиновников поучаствовать в грядущей приватизации муниципальных унитарных предприятий. “Люди, которые отвечают за жилкомхоз, зачастую являются членами советов директоров муниципальных жилищных предприятий. Они прекрасно понимают, что, отдавая нам дома, теряют объемы, – поясняет один из участников рынка. – Между тем, когда начнется приватизация МУПов, у них есть шанс неплохо на этом заработать. Кроме того, нынешние члены советов директоров смогут рассчитывать на солидный пакет акций. Поэтому неудивительно, что чиновники всячески сдерживают частную инициативу и стараются закрепить как можно больше домов за подконтрольными им предприятиями, которые в будущем смогут сами приватизировать. Они, понятное дело, хотят остаться монополистами на этом рынке”.

Илья Ступин

[Эксперт №42(488), 7 ноября 2005]