Хотя на самом деле безумный рост цен на киевское жилье прекратился еще в апреле 2008 года, о чем «Газета по-киевски» в свое время писала, именно сентябрь считается началом кризиса и стремительного падения цен на недвижимость в Украине.
Почти год спустя, примерно с середины лета 2009-го, разного рода специалисты начали заявлять в СМИ о том, что падение цен на столичном рынке недвижимости прекратилось и жилье будет дорожать. Стоит ли верить таким прогнозам?
Квартиры: дешевые закончились, дорогие не берут
Риэлторы уверяют, что рынок квартир скорее жив, чем мертв, однако сделок заключается так же мало, как и в начале года. Напомним: в январе после недолгого «мертвого сезона», связанного с шоком от кризиса, цены ощутимо упали (на 30-40% за пару месяцев), и те, у кого было на руках несколько десятков тысяч долларов, сумели приобрести себе жилье в Киеве.
Тогда на рынке появилось много квартир, собственники которых спешили продать недвижимость, чтобы расплатиться с банковскими кредитами. Но страсти улеглись, и квартиры по $25–30 тыс. закончились. Сегодня, в начале сентября, самым дешевым вариантом, который нам удалось отыскать, оказалась гостинка на б-ре Кольцова, за которую просили $40 тыс. с торгом. Встречаются, конечно, в объявлениях и цифры поменьше, но на поверку это оказывается либо комната в коммуналке ($27 тыс.), либо квартира в недострое. Большинство «единичек» в хрущевках стартуют от $50 тыс.
Исчезновение очень дешевых квартир повлияло и на статистику. По данным SV Development, средняя цена кв. м киевского жилья в мае составляла $1511, сейчас – $1521. За последнюю неделю, с 31 августа по 6 сентября, квартиры на вторичном рынке подорожали на 0,6%. Хотя сами аналитики признают: жилье не дорожает, просто испуг прошел, и продавцы не спешат сбрасывать цены.
Еще одной устойчивой тенденцией в последний год стало массовое бегство киевлян в пригороды. Риэлторы отмечают, что все большее число реальных покупателей подыскивают себе жилье за чертой мегаполиса – в Борисполе, Броварах, Вишневом и т.д. Цены там ниже киевских, и за те же $50 тыс. можно найти просторную однокомнатную квартиру в приличном новом доме.
Риэлторы, с которыми мы пообщались, говорят, что сегодня спросом пользуются квартиры в старых домах – в новостроях, даже сданных в эксплуатацию, многие покупать боятся, пока не функционируют все коммуникации.
Хотя некоторые банки (как правило, с иностранным капиталом) уже возобновили ипотечное кредитование, по оценкам риэлторов, «кредитных» сделок сейчас заключается крайне мало.
Во-первых, кредитная ставка слишком высока (в гривне – около 30%, в долларах – порядка 25%). Во-вторых, требования к заемщикам стали строже (банки требуют подтверждать все доходы справками, ужесточают ограничения по возрасту и т.п.) Поэтому большой процент сделок – это покупка более просторной квартиры взамен существующей. Тем более, что цены на многокомнатные квартиры, в пересчете на квадратный метр, ниже. Например, в конце августа трехкомнатная квартира на ул. Жмеринской (Борщаговка) ушла за $75 тыс., тогда как однокомнатные в этом же доме выставлены за $55 тыс. и выше.
Прогноз
До весны доллар уронит цены еще на 30–40%
По словам независимого аналитика рынка Ярослава Цуканова, в связи с подорожанием валюты цены на квартиры значительно упадут. Но – в долларовом эквиваленте.
– До весны квартиры потеряют 30-40% своей сегодняшней стоимости. Дело не только в растущем долларе и отсутствии покупательской способности. В конце августа на рынок было выброшено колоссальное количество новых предложений. По-видимому, хозяева поверили в рассказы риэлторов об осеннем оживлении и придерживали жилье. Но никакого оживления не будет, напротив – новый всплеск предложений может продавить рынок и будет способствовать дальнейшему простою большей части жилья и падению цен.
Риэлторы также не ожидают в ближайшее время роста цен. Во-первых, этому не способствует рост курса доллара. Во-вторых, банки не только не собираются возобновлять кредитование, а наоборот, грозят полностью прекратить выдавать кредиты в долларах. И наконец, после выборов все уже традиционно ожидают ухудшения экономического положения. И хотя во время избирательной кампании денег у людей, как правило, становится больше, максимум, на что рассчитывают риэлторы, – на увеличение количества сделок.
Цифра
На 58% подешевели столичные квартиры на вторичном рынке за год. Таковы оценки компании SV Development, которая ведет статистику реальных сделок, а не предложений. Впрочем, уровень падения цен разные экспертные компании оценивают по-разному. К примеру, «Канзас.ua» обнаружил снижение всего на 31%, Domik.net – на 35%, портал Realt.ua – на 45%.
Кстати, и средние цены сильно разнятся. Например, средняя цена квартиры в Киеве на начало сентября, по информации SV Development, составляла $1521 за 1 кв. м, по данным Realt.ua – $2182, Domik.net – $2194.
В целом, по нашим наблюдениям, за время кризиса квартиры подешевели вдвое. А цены на элитное жилье в некоторых случаях «усохли» и в три раза. Например, пентхаус на Днепровской набережной сейчас продается за $200 тыс., а на пике цен, полтора года назад, за такие же квартиры просили до $600 тыс.
Как подешевели квартиры за год
| Сентябрь 2008 | Сентябрь 2009 |
Якуба Коласа, 13 (Святошинский р-н), 16-эт. панель, КТ, 36/17/9 | $115 тыс. | $60 тыс. |
Ахматовой, 22/20 (Дарницкий р-н), 23-эт. кирп., спецпроект, 51/23/12 | $159 тыс. | $95 тыс. |
Гавро, 11 (Оболонский), 9-эт. панель, 36/18/8,5 | $147 тыс. | $80 тыс. |
Касияна, 2/1 (Голосеевский), 17-эт. мон.-карк., 77/37/16 | $240 тыс. | $147 тыс. |
Андреевская, 8/12 (Подольский р-н), 6-эт. кирп., 62/32/9 | $350 тыс. | $195 тыс. |
«Правды» пр., 31а (Подольский), 22-эт. термодом, 63/30/14 | $178 тыс. | $115 тыс. |
Курская, 13е (Соломенский р-н), 25-эт. термодом, 110/60/16 | $350 тыс. | $170 тыс. |
Алма-Атинская, 39д (Днепровский), 16-эт. панель, Т-4, 79/46/9 | $189 тыс. | $98 тыс. |
Русановская набережная, 18/1 (Днепровский), 9-эт. панель, «чешка», 72/48/8 | $200 тыс. | $130 тыс. |
Земля: сотку за $300 хотите?
За последний год цены на участки под Киевом – с домами и без – тоже упали практически вдвое. Если точнее, по данным SV Development, стоимость земельных участков в Киевской области уменьшилась на 45%, частных домов в области – на 50%. И участки продолжают дешеветь. За последнюю неделю, например, «чистая» земля в Киевской области подешевела на 0,18%, участки с домами – на 0,6%.
Сегодня средняя стоимость участков под застройку в Киевской области составляет $3717 за сотку (по данным портала «Недвижимость» – $4131). Однако встречаются цены и на порядок ниже. Например, сразу несколько компаний предлагают в одном из самых живописных районов – Житомирском направлении – участки под застройку всего по $300! По всей видимости, предлагают участок в поле или в лесу, без всяких коммуникаций и перспектив их проведения. Это земля, которая в свое время покупалась за кредитные деньги для постройки коттеджных городков. Но из-за отсутствия спроса на еще не существующее жилье и денег на строительство хозяева земли теперь пытаются распродать свои владения по кускам практически за бесценок.
Что касается уже освоенных участков, в границах существующих поселков, то спрос на них снизился во многом «благодаря» неразберихе с оформлением документов на право собственности. Долгое время земельные акты вообще не выдавались (по разным причинам: прокурорские проверки законности выдачи земель, изменение самой документации, коррупция и т.п.). Теперь, насколько нам известно, некоторым удается получить вожделенную бумажку, но доверия к рынку у покупателей уже нет, а потому многие откладывают покупку.
К тому же с рынка ушли перекупщики, на долю которых, по разным оценкам, приходилось до 85% сделок. А что касается покупки участков «для себя», то большим спросом сейчас пользуются участки с домами.
Прогноз
Еще не скоро цены перестанут падать
Земля, в отличие от квартир, – не «предмет первой необходимости», и массовый спрос на нее возобновится еще позже, чем на городское жилье. Наоборот, перекупщики, которых на рынке земли в разы больше, чем на рынке квартир, будут всеми силами избавляться от собственности, ставшей убыточной, и снижать цены. Такая ситуация может продлиться как минимум до возобновления ипотечного кредитования по низким процентам.
Недострои: никто ничего не покупает
В столице недострой полным ходом выставляется на продажу, но, по словам аналитика агентства недвижимости «Планета-Оболонь» Михаила Полынцева, спросом не пользуется, заявки по нему единичные.
– С начала года у нас не состоялось ни одной сделки по продаже недостроенной квартиры, – рассказывает специалист. – Даже если цена интересная, как только покупатель слышит слово «недострой», разговор заканчивается.
На realt.ua в разделе «Предложения» самая дешевая однокомнатная «первичка» в Дарницком р-не стоит $50 500, аналогичная недостроенная – $38 000. В законе о деятельности фонда финансирования строительства (ФФС) не предусмотрена ответственность перед частными инвесторами за невыполнение перед ними обязательств – не то что криминальная (как в цивилизованном мире), но даже административная. С сентября правительство обязало ФФС страховать риски несвоевременного введения в эксплуатацию жилья – чтобы поддержать строительную отрасль. Но эксперты очень сомневаются в жизнеспособности и пользе закона.
Всего за полгода 10 тыс. льготников могут стать обладателями квартир в недостроенных домах – на это Кабмин пообещал потратить 2 млрд грн. В первую очередь жилье достанется многодетным семьям, тем, кто стоит в очереди много лет, а также инвалидам, военным, учителям, чернобыльцам.
Государство с помощью Государственного ипотечного учреждения уже выкупило 17 объектов на сумму 147 млн грн. 12 августа Кабмин определился с выкупом следующих 1685 недостроенных квартир у 40 строительных компаний – на это уйдут все имеющиеся в ГИУ 445 млн грн. В основном это будут квартиры на периферии, ведь правительство закупает жилье по 2,5–4,2 тыс. грн за кв. метр.
Но раздача квартир льготникам – отличный пиар-ход, а не способ решения проблем основной массы пострадавших – частных инвесторов. По данным президента Ассоциации Татьяны Шальман, только в столице есть около 80 тыс. семей, вложивших деньги в стройки, впоследствии остановленные.
Знающий человек
Никто не будет страховать «воздушные квадраты»
Замгендиректора Лиги страховых организаций Украины Александр ЗАЛЕТОВ:
– Украинские страховые компании должны будут сто раз подумать, прежде чем брать на себя подобные риски. Подобные риски не страхуют нигде в мире. Кроме того, страховой тариф в 1-2% от стоимости объекта – это слишком дорого для клиента-физлица и ничтожно мало для страховой компании.
Страховщики, которые следят за своей репутацией, сделают правильно, если не получат в Госфинуслуг лицензию на предоставление такого страхования – эту позицию разделяет и Лига страховых организаций Украины. Иначе фактичестки застройщики возложили бы ответственность за строительство дома на страховиков, а значит и выплату неустоек частным инвесторам.
Цифра
$37000 стоит самая дешевая в столице (по данным портала realt.ua) однокомнатная квартира в недостроенном доме в переулке Дяченко, 11.
Татьяна НЕГОДА