Хотите верьте, хотите нет. Мои добрые друзья, купив года четыре назад двухкомнатную квартиру на улице Артема за 70 тысяч у. е., недавно продали ее за 110 тысяч. И на вырученные денежки приобрели пару приличных «двушек» где-то на краю Позняков. Что за дрожжи всквасили квартирные цены, и кому это выгодно?
Недавно пожилой торговец недвижимостью Владимир Тупчиенко с восторгом рассказывал мне, что столь жирных наваров на купле-продаже жилья никогда еще в нашем стольном граде не бывало.
— Такой бешеный ценовой галоп мне не снился и в былые годы, только вот жизнь уже на исходе, а можно было бы и миллион на этом зашибить, — посетовал бывалый маклер.
С какой же стати галопируют цены на жилье?
Проезжая по Киеву, диву даешься: кругом частокол башенных кранов. Строительство кипит круглые сутки. И четвертый год подряд власти гордо рапортуют о сдаче очередного миллиона квадратных метров жилья.
Казалось бы, столь существенное приращение метража должно было бы привести к насыщению рынка, а это хоть чуточку тормознуло бы повышение цен. Куда там! Уже с начала нынешнего года стоимость жилплощади выросла на 30 процентов.
— Цены на киевские квартиры неоправданно завышены и уже превышают, к примеру, берлинские, — заявил недавно журналистам президент Ассоциации специалистов по недвижимости Александр Бондаренко. И привел такую любопытную цифирь. Оказывается, сейчас стоимость одного квадратного метра жилья в районах, прилегающих к центру Берлина, не превышает 800 евро. По такой расценке у нас надо еще изрядно потрудиться, чтобы приобрести «квадраты» без евроремонта где-то на жилмассиве.
Кстати, слово «квартира» в словарях однозначно толкуется как отдельное жилое помещение в доме, обычно состоящее из нескольких комнат с кухней и передней. Теперь уже не дознаться, кто и почему придал нашим убогим однокомнатным «хрущевкам» и гостинкам квартирный статус. За рубежом их называют студиями, а вот двух-, трех- и четырехкомнатные помещения — квартирами с одной, двумя или тремя спальнями.
Разброс тамошних цен на подобное жилье поражает. Скажем, в Риме или Стамбуле студии вообще считаются «суперэкономклассом» и продаются в несколько раз дешевле киевских однокомнатных квартир.
Никакой Шерлок Холмс ни в жизнь не докопался бы до корней, питающих неукротимый рост цен. Да и попробуй это сделать, коли все покрыто мраком тайны.
Хотя кое-что удалось узнать. К примеру, те же риэлторы почти в один голос твердят: главный ценообразующий фактор — повышенный спрос на жилье. Киевляне, продавшие свои квартиры, рассказывали мне, что были шокированы звонками многочисленных покупателей, готовых срочно осмотреть и купить, почти не торгуясь, их жилье.
В этом плане киевская ситуация поистине уникальна. Причем меньше всего страдают от квартирной дороговизны покупатели, имеющие в столице свою недвижимость. Обычно их «хрущевка» или «сталинка» — главный источник покупки будущего улучшенного жилья. То бишь фактически происходит обмен одной квартиры на другую. Такие операции зачастую осуществляются с доплатами за уютность района или увеличение искомых «квадратов».
И все-таки доплатить 20—30 тысяч у. е. — отнюдь не то же самое, что сразу выложить почти сто тысяч. По крайней мере можно получить в банке кредит под недостающую сумму. И таких покупателей ныне — десятки тысяч. Плюс к этому сегодня все более весомую роль начинают играть ипотечные кредиты, с помощью которых более половины покупателей решают свои жилищные проблемы. Нескончаемым потоком текут в Киев также деньги процветающих бизнесменов из регионов и средства тысяч иностранцев, могущих себе позволить покупку просторных апартаментов.
Растет спрос и на вторичном рынке жилья. Многие бизнесмены используют бэушное жилье под офисы, интим-отели, различные ателье и даже… склады.
Все это позволяет владельцам столичной недвижимости не очень-то и переживать по поводу заоблачных, казалось бы, цен. Зато потенциальные покупатели из других регионов Украины, не имеющие эквивалентных по стоимости «квадратов», ценовой горячкой недовольны.
Любопытно, а как объясняют невиданный скачок цен киевские застройщики?
Недавно в СМИ появилось разъяснение на сей счет Станислава Мартынюка — первого вице-президента холдинговой компании «Киевгорстрой».
— Стоимость строительно-монтажных работ в цене реализации нового жилья, — сообщил Станислав Михайлович, — составляет 51,8%, плановая прибыль — 5,8%, а еще 42,4% приходится на другие расходы.
По словам г-на Мартынюка, средняя цена реализации построенного холдингом квадратного метра жилья составляет 4856,9 гривни. Она формируется за счет расходов заказчика (13,5%), который вынужден передавать часть жилья городу и различным службам, платить паевые взносы в развитие инфраструктуры, отчислять средства в различные фонды. А еще, дескать, из-за дефицита делянок возросла плата за землю, больше расходуется на инженерную подготовку территорий и коммунальных сетей. Сильно также подорожали стройматериалы. Ну и так далее.
Между тем, по данным Госстроя, самые высокие затраты на возведение киевского жилого метра в мае сего года составляли 2384 грн. Даже если в этот расчет не вошли некоторые — из названных Станиславом Мартынюком — расходы и обязательные отчисления (с учетом общего роста стоимости столичного жилья), то разница в стоимости работ и реализации впечатляет.
Завесу этой тайны не так давно попытался приоткрыть директор компании «Тект», владеющей пакетом акций «Киевгорстроя», Вадим Гриб, который направил в Кабмин аналитическую записку на сей счет.
Он, в частности, сообщил, что, цитирую: «Реальное состояние дел в «Киевгорстрое» значительно отличается от декларированного… Так, пять миллионов гривен заявленной прибыли при консолидированном объеме бизнеса в 2,3 миллиарда выглядит как издевательство… Практически вся прибыль от продажи жилья выводится с предприятий-строителей и оседает в одном банке — «Аркада». Получив жилье по цене, которая практически не превышает себестоимости строительства: 300—350 долларов за метр, он продает его уже по 600 долларов и выше».
Наверное, прав начальник столичного главка охраны культурного наследия Руслан Кухаренко, считающий, что «рост цен на киевское жилье подстегивается жаждой сверхприбылей». Разница между ценой монтажно-строительных работ за один квадратный метр и прибылью при реализации достигает, например, в скандальной высотке, что возводится в Мариинском парке, рекордной отметки — от 5 до 15 тысяч у. е. за тот же «квадрат».
Интересно, что незадолго до своей отставки вице-премьер-министр Украины по гуманитарным и социальным вопросам Николай Томенко заявил: «Киевские чиновники и многие депутаты контролируют львиную долю строительства и недвижимости в городе. Существует слой чиновников, сделавших спекуляцию жильем в Киеве собственным теневым бизнесом, который измеряется миллионами долларов. Понятно, что с такого бизнеса ни городской бюджет, ни бюджет Украины не получают налоги, и в первую очередь страдают жители столицы, не имеющие возможности приобрести квартиру по завышенным ценам». Уж кто-кто, а Николай Владимирович отнюдь не понаслышке знает это, ибо еще совсем недавно трудился в городской администрации — был начальником главка по вопросам взаимодействия со средствами массовой информации.
Так вот, г-н Томенко считает, что этой ситуацией на рынке строительства и недвижимости вплотную должны заняться правоохранительные органы и Антимонопольный комитет.
Есть в этом столичном квартирном буме еще одна малоизвестная вещь. Если говорить откровенно, то качество возводимого в стольном граде жилья, как бы это помягче сказать, неважнецкое. Об этом уже открыто говорят не только его покупатели, но и сами градостроители.
— Практика такова, — что строится каркас дома, а затем следует продажа помещений, абсолютно непригодных для проживания, — признался недавно в одном из интервью зампред горгосадминистрации, он же главный архитектор Киева Василий Присяжнюк.
Увы, сравнение нашенского и западного качества жилых «квадратов» не выдерживает никакой критики. Мне приходилось проживать во время зарубежных командировок в обычных домах. Так вот, киевские высотки, которые мы называем элитными (чистенькие подъезды, вежливые консьержки, трехметровые потолки, просторные кухни и металлопластиковые окна), — это по европейским меркам обычное социальное жилье для небогатых семей. А элитное — это уютные двухэтажные виллы или коттеджи с палисадниками.
Какие еще сюрпризы ждут покупателей столичного жилья? Честно говоря, эксперты рынка недвижимости зашли в тупик со своими прогнозами. Например, один из руководителей «Укрсоцбанка» Эрик Найтман не так давно обещал, что рост цен на жилую недвижимость если и продолжится, то до двадцатых чисел сентября. Дальнейшее подорожание находится, по его словам, под большим вопросом, в первую очередь из-за возможного резкого ухудшения условий ипотечного кредитования и предстоящих увеличений налоговой нагрузки на физлиц — скупщиков недвижимости.
Однако, говоря словами поэта, ноябрь уж наступил. А цены все ползут вверх. В связи с этим оборотливые риэлторы отмечают сложность прогнозирования ситуации на рынке жилья до окончания выборов в Верховную Раду. Почему? Да потому, что на цены слишком уж влияют так называемые политические факторы.
Однако в самое последнее время проклюнулись другие тенденции.
Генрих Сикорский
[Киевские ведомости, № 232 (3618), 2 Ноября 2005]