Хотя и считается, что земля и ее недра являются исключительной собственностью народа, все-таки земельный участок может быть приватизирован и, таким образом, находиться в частной собственности. Естественно, «приватный» надел можно продать, подарить, обменять, завещать и т.д. Правда, купить, продать или заложить землю – не очень просто. Но возможно. Правда, законодательство, регулирующие земельные отношения, так и пестрит противоречиями. Попробуем их учесть и избежать.
Землю — в ипотеку!
В Законе Украины «Об ипотеке» записано, что предметом ипотеки могут быть земельные участки. То есть, если вы берете кредит на покупку квартиры, то в качестве ипотеки можно предоставлять не эту самую квартиру, а ваш собственный земельный надел (если, конечно, он у вас есть). Исключение: не может быть передана в ипотеку земля, которая находится в государственной или коммунальной собственности и не подлежит приватизации. Правда, в статье 15 сделана оговорка, что запреты и ограничения по поводу отчуждения и целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные Земельным кодексом Украины, являются действительными и при ипотеке. То есть, если банк благодаря договору ипотеки стал собственником «аграрного участка», то выходов только два — либо начать его обрабатывать и что-нибудь выращивать, либо продавать. Строить на такой земле отделение банка или жилой дом запрещается.
Кстати, реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения совершается на публичных торгах.
Закон «О залоге» (ст. 37) предусматривает, что при ипотеке здания или сооружения предметом залога вместе с ним становится право на пользование земельным участком, на котором расположены эти самые постройки. В случаях обращения взыскания на предмет залога приобретатель здания или сооружения имеет право на получение земельного участка. «Поскольку целевое использование этой недвижимости невозможно без приобретения какого-либо права на земельный участок, на котором это здание или сооружение расположено, законодатель предоставил ипотекодержателю приоритетное право на пользование им, — разъясняет Олег Бойко, президент Центра общественно-правовых исследований. — Однако это не означает, что ипотекодержатель при взыскании предмета ипотеки автоматически приобретает земельный участок в собственность».
Дело в том, что, согласно статье 120 Земельного кодекса Украины, при переходе права собственности на здание или сооружение (в нашем случае — при взыскании предмета ипотеки) право собственности на участок или его часть может переходить на основании договора (сделки). То есть Земельный кодекс не предусматривает механизма автоматического перехода к ипотекодержателю права собственности на землю при взыскании предмета ипотеки (построек). Более того, законодатель наделил ипотекодержателя лишь правом на получение такой земли в собственность, а вот практическая реализация этого права зависит от воли сторон: заключать или нет соответствующий договор.
У ипотекодержателя при переходе к нему права собственности на заложенную недвижимость появляется выбор: заключить договор на приобретение земли в собственность или же пользоваться ею на основании договора аренды. Следовательно, согласно Земельному кодексу Украины, при взыскании в качестве предмета ипотеки здания или сооружения право собственности на земельный участок у ипотекодержателя не возникает автоматически (земля и здание — это различные объекты собственности), а может приобретаться на основании договоров.
А вот статья 6 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что в случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека распространяется также и на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок, на котором находится эта недвижимость. Если этот участок должнику не принадлежит, и он пользуется землицей на основании договора аренды, то к кредитору переходят права и обязанности арендатора земельного участка. Объясним на простом примере. Допустим, предприятие А взяло у предприятия Б земельный участок в аренду на 49 лет, до 2049 года. Предприятие А взяло кредит в банке В, а в качестве предмета ипотеки предоставило право на пользование участком до 2049 года. Заемщик одолженных денег не вернул — значит, банк В вступает в права арендатора и пользуется землей до 2049 года.
То есть налицо коллизия. Закон «Об ипотеке» гласит, что земельный участок может переходить в собственность ипотекодержателя, а Земельный кодекс такой возможности не предусматривает (что равносильно запрету). Для того чтобы избежать недоразумений, юристы советуют «прописывать» в договоре, что сторонам известно содержание статьи 6 Закона Украины «Об ипотеке», и они не возражают против перехода права собственности на землю от заемщика к кредитору в случае невозврата долга.
Интересно, что закон предусматривает и обратный порядок: если в ипотеку был передан земельный участок, на котором стоят какие-то здания или сооружения, то в случае наступления времени «Ч» к кредитору переходит и участок, и все размещенные на нем постройки.
Что делать, если дом принадлежит одному лицу, участок — другому, а договор аренды не заключен? Законодатель не дает ответа на этот вопрос.
Бывают ситуации, когда собственник жилья не имеет соответствующего документа, подтверждающего его право собственности (или пользования) на земельный участок, на котором находится дом. «В этом случае предметом ипотеки будет жилой дом, а в ипотечном договоре необходимо дать характеристику земельного участка, на котором расположен дом, так как он «неотъемлем» от дома, — говорит юрист компании «Де-юре» Вадим Петрик. — Чтобы избежать дополнительных проблем во время обращения взыскания, целесообразно в ипотечном договоре обязать собственника жилого дома официально оформить и зарегистрировать права на земельный участок».
Существует еще одна любопытная правовая коллизия. Согласно статье 133 Земельного кодекса Украины, залогодержателями земельных участков могут быть только банки. Причем без разницы — земли какого назначения передаются в ипотеку — сельскохозяйственного или нет. То есть логично предположить, что кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой здания или сооружения, может быть только банк или его отделение, поскольку к нему автоматически вместе с постройками переходит и земельный участок. А это уже противоречит идее ипотеки как способа обеспечения любых обязательств субъектов гражданско-правовых отношений. Ведь ипотечный договор может быть заключен между любыми дееспособными субъектами, даже между гражданами!
Теперь, когда мы рассмотрели, какие проблемы таит в себе ипотечное законодательство, рассмотрим, что собой представляет приватизация дачных участков и купля-продажа земли.
Как приватизировать дачный участок?
Если раньше оформляли право собственности лишь на дачное строение, то с 1992 года, после выхода закона о приватизации земли, можно легализовать и владение прилегающими к домику сотками (после чего земельный участок, как и недвижимость, разрешается дарить или завещать вместе с домом).
Казалось бы, процесс приватизации, начавшийся более десяти лет назад, уже не должен вызывать никаких вопросов. Согласно ст. 118 Земельного кодекса Украины, граждане, заинтересованные в приватизации земельного участка, который пребывает в их пользовании, подают заявление — либо в местный совет, либо в местную администрацию. К заявлению прилагаются: документы, подтверждающие право собственности на дом; копии паспортов собственников дома; копии справки о присвоении идентификационных номеров лиц, которые приватизируют земельный участок.
Но на практике процесс оформления собственности выглядит не так просто.
Понадобятся ксерокопия паспорта (страниц с фамилией на украинском языке и пропиской), а также идентификационный код — эти документы есть у всех. А вот какие бумаги надо собрать.
Во-первых, в садоводческом товариществе надо получить справку с круглой печатью, где указано, что вы таки да, являетесь членом товарищества, сколько и каким решением местного сельсовета вам выделено земли. Справку выдадут лишь тогда, когда вы уплатите все взносы и погасите долги за свет.
Во-вторых, нужно подписать у соседей Акт согласования границ (со всех сторон участка). Бланк Акта предварительно нужно получить у председателя садоводческого товарищества или в местном сельсовете.В этом же сельсовете, который распоряжается земельными ресурсами по месту расположения вашей дачи, нужно написать заявление о передаче земельного участка в частную собственность. Сельсовет должен вынести решение о приватизации (заодно и о дополнительном выделении) земли: на это уйдет не один день — депутаты заседают лишь раз в месяц. Но это не самое страшное — хуже, если председатель сельсовета, прежде чем облагодетельствовать вас своей подписью, решит лично все перепроверить. В этом случае потребуется вывезти на дачу комиссию из трех человек, обеспечив их транспортом. А когда вы приготовите машину (и, на всякий случай, шашлыки), «голова» будет переносить визит бесчисленное количество раз — пока вы не поймете, чего от вас хотят.
Когда пройдет и этот этап, в одной из столичных землеустроительных кадастровых контор нужно уплатить за приватизацию земли от 100 до 500 грн., а за довыделение земли — еще 300-350 грн. (если торопитесь с оформлением, за срочность придется платить +400 грн.). Здесь сделают на компьютере план вашего участка. И передадут все документы в администрацию того района области, где находится ваша дача. Вскоре будет изготовлен Акт на право владения землей, который вам выдадут в течение двух-трех месяцев… И вот вы стали владельцем своей землицы, и кроме радости это событие принесет вам еще и малоприятную обязанность — ежегодно платить налог.
«Закон гласит, что решение органов исполнительной власти и местного самоуправления относительно приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, которые подтверждают размер земельного участка, — говорит адвокат Артур Акрапян. — Проект отвода земельного участка разрабатывается по заказу граждан организациями, которые имеют соответствующие разрешения (лицензии) на исполнение таких видов работ, в сроки, которые оговариваются соглашением сторон. Проект отвода земельного участка согласовывается с органом по земельным ресурсам, природоохранными и санитарно-эпидемическими органами, органами архитектуры и подается на рассмотрение соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Районная, Киевская или Севастопольская городская государственная администрация или сельский, поселковый, городской совет в месячный срок рассматривает проект отвода и принимает решение о передаче земельного участка в собственность».В случае отказа органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность или оставлении заявления без рассмотрения вопрос решается в судебном порядке.
Купить землю? Запросто!..
Получить «права» на землю можно двумя путями: либо приобрести ее в собственность, либо добиться долгосрочной аренды. Иногда выгоден первый путь, но невыгоден второй, иногда — наоборот. Какую схему выбрать — каждый решает для себя самостоятельно.
Допустим, вы решили землю оформить в собственность. Земельный кодекс гласит, что граждане и юридические лица могут получить участок из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов местного самоуправления в пределах их полномочий. Возьмем для примера Киев. В столице действует решение Киевского городского совета от 14.03.2002 №304/1738, в соответствии с которым юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки двумя способами — выкуп или приобретение на земельных торгах (аукционах).
Обычный порядок такой: лицо, заинтересованное в приобретении энного участка, подает заявление, где указывается желаемое месторасположение «надела», его размер и целевое предназначение (к примеру: «для ведения приусадебного хозяйства», «строительство торгового центра», «организация сельскохозяйственных работ» и т.п.). Заявитель обязан также предоставить целый ряд документов:
– документ, подтверждающий право пользования участком (если таковой имеется),
– документ о согласовании месторасположения объектов на участке (если нет предыдущего документа),
– план участка,
– свидетельство о регистрации (если таковое имеется),
– документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (если таковые имеются).
Украинские юридические лица предоставляют также нотариально удостоверенные копии учредительных документов и справку о внесении в реестр ЕГРПОУ. Граждане Украины предоставляют копию паспорта, копию идентификационного кода, а также — в случае надобности — свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя.
Управление земельных ресурсов (в Киеве это — Киевзем) изучает предоставленные материалы. При возможности оформления права на земельный участок проводится экспертная денежная оценка, потом техническая документация. Если передать участок в собственность невозможно — чиновники готовят письменный мотивированный отказ.
Допустим, все в порядке — земельное управление «пропустило» поданные бумаги. Постоянная комиссия местного совета депутатов (в столице это — комиссия Киевсовета по вопросам градостроительства и землепользования) после рассмотрения предоставленных документов готовит на сессию проект решения о выделении участка и закрепление собственности на него. Решение местного совета о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи, который готовится силами Управления земельных ресурсов. Этот договор подлежит нотариальному удостоверению.После того как новый собственник внесет деньги за выделенный участок и подаст об этом документ, чиновники изготовят и выдадут государственный Акт на право собственности на землю и проведут государственную регистрацию.
А теперь рассмотрим второй путь. Закон гласит, что передача участка в аренду осуществляется либо органом местного самоуправления, либо органом местной исполнительной власти (если депутаты делегировали ему такое право). Так же, как и в первом случае, составляется договор.
К примеру, в Киеве оформление права пользования землей (в том числе на условиях аренды) регулируется Порядком предоставления земельных участков в пользование в г. Киеве, утвержденным решением Киевсовета от 26.06.2003 №512/672. Согласно существующим правилам, лицо, которое заинтересовано взять надел в аренду, должно подать в местный совет заявление. К нему прилагаются, в частности:
– выкопировка из плана города,
– план земельного участка в масштабе 1:2000 или 1:500 с определением ориентировочных границ земельного участка, размещением на нем будущего объекта (если таковой будет),
– информация о желательном целевом назначении земельного участка,
– в Киеве — предварительное заключение Института генерального плана Киева,
– проект согласования на разработку проекта отвода земельного участка,
– проект разрешения на подготовку материалов согласования месторасположения объекта (если таковой будет),
– иные документы.
Лица, получившие разрешение на разработку проекта отвода земельного участка, могут заказать проект или подготовку материалов согласования месторасположения будущих объектов у специализированных организаций. Запрещается приступать к использованию земельного участка до:
– установления его границ на местности,
– получения документа, удостоверяющего право на участок,
– государственной регистрации.
Право на использование земельного участка возникает только после заключения договора аренды и его государственной регистрации.
Случаи из жизни
Закон гласит, что земельные споры могут решаться в судебном порядке. Если хотя бы одной из сторон конфликта является гражданин, дело будет рассматриваться в суде общей юрисдикции. По данным статистики, примерно две трети земельных исков являются обоснованными и удовлетворяются. Приведем ряд любопытных примеров.
Иногда суды рассматривают исковые заявления о признании права на земельную часть (пай) без выяснения вопроса — кто является надлежащим ответчиком? К примеру, в Береговский райсуд Закарпатской области поступило 11 исков с требованием о выдаче сертификата о праве собственности на земельный пай и отвод соответствующих участков в натуре. Пять исков были предъявлены к районному отделу земельных ресурсов и реорганизационной комиссии колхоза, четыре — к райгосадминистрации и сельсовету, два — к ликвидационным комиссиям сельхоз-предприятий.
Суд все иски удовлетворил. Однако поскольку ответчики были разными, то и выдавать сертификаты должны были, по мнению районных служителей Фемиды, разные органы… Хотя в соответствии с Указом Президента «О порядке паевания земель…» сертификаты выдают районные государственные администрации, которые и должны быть надлежащими ответчиками по этой категории дел. Местный совет (в том числе и сельсовет) может держать ответ перед судом лишь в том случае, если спорная землица находится в его ведении.
Иногда суды удовлетворяют иски о взыскании арендной платы, даже не исследовав договор аренды земли. Городокский районный суд Хмельницкой области взыскал с предприятия В пеню на сумму 13508 грн. за пользование земельным паем в размере 2,06 га. Через некоторое время выяснилось, что между предприятием и гражданином вообще не заключался договор аренды!
Бывают и вовсе детективные истории. К примеру, Вознесенский районный суд Николаевской области удовлетворил иск Б. к некой ООО «В-Р» о расторжении договора аренды земельного пая. Истец указал, что между его матерью и предприятием был заключен договор аренды на основании сертификата. Потом мать умерла, а он как наследник и новый собственник не желает сдавать землицу в аренду. К тому же предприятие не выполняет условия по арендной плате.
Суд не обратил внимания на одно существенное обстоятельство. Смена собственника не является основанием для расторжения соглашения об аренде земли. В материалах же дела этого договора нет, судом он вообще не исследовался! Как, впрочем, и доказательств того, что истец является наследником. И еще одна пикантная подробность: на заседаниях присутствовал не сам истец, а его представитель. Как потом выяснилось, за две недели до судебных слушаний сам заявитель… скончался.
[Экономические известия, 02 ноября 2005]