Первый этаж или пентхаус: плюсы и минусы

Напротив, часто такую квартиру можно превратить в ликвидный товар – если приложить голову и деньги: изменить назначение, расширить площадь… То есть, покупку можно рассматривать и как инвестиционный проект. «Первоэтажники» Семья студентов, Валентина и Андрей, с помощью родителей сумели купить маленькую квартирку на первом этаже старой пятиэтажки. «Наверное, мы поспешили. Зимой в квартире очень холодно и сыро», – пожаловалась Валентина. По ее словам, подкупила их цена, ведь стоила квартирка на $5 тыс. дешевле, чем такая же, только на третьем этаже. «Мы думали: сделаем ремонт, поменяем окна, радиаторы отопления, и никакая зима нам не страшна», – вспоминает хозяйка. Ремонт, конечно, несколько улучшил ситуацию, но все равно в морозы в квартире холодновато и сыровато. По наблюдениям риелторов, недвижимость на первых этажах у тех, кому нужно жилье, пользуется небольшим спросом. По словам президента Magistr Invest Group Маргариты Урицкой, покупатели не хотят брать квартиры на первом этаже из-за сырости из подвалов, близкого расположением мусорного бака и прочих «радостей». Кроме того, первый этаж наиболее уязвим для «несанкционированного проникновения». Но и как у просто «зон обитания», и как у объектов вложения денег. Например – возможность заполучить в свое пользование «комнату» в подвале. Можно расширить жилплощадь, сделав пристройку или расширив, например, лоджию (хотя это требует отдельных согласований в БТИ и прочих «приятных» местах). При перепродаже такая «расширенная и облагороженная» квартира может стоить дороже. Но главное – квартиру на первом этаже можно превратить в офис и зарабатывать неплохие деньги на аренде. «На первом этаже пользуются спросом те квартиры, которые покупаются для коммерческих целей», – отмечают риелторы. Поэтому, если продавец считает, что идеальное использование для такой недвижимости – коммерческое, то цена на нее автоматически выставляется выше, чем на аналогичную, но расположенную повыше. Далеко не в центральном районе Киева однокомнатная квартира на первом этаже предлагается на продажу с пометкой «под коммерческие цели» на 5% дороже, чем такое же жилище на третьем. Правда, перевод квартиры в нежилой фонд потребует и времени – процесс может занять год – и денег. Только на получение разрешений может уйти $10-15 тыс., а то и больше (официально и неофициально). Перепродать же нежилую квартиру удастся на 40-50% дороже ее изначальной цены. Да и прибыль от аренды тоже получается неплохая: квартиру-офис реально сдать за $1500-3000 в месяц, тогда как рядовое жилье – максимум за $1000. Взгляд с высоты Жить на последнем этаже тоже не всегда комфортно. В знойные летние дни накаляется крыша, от которой греется воздух в квартире. Особенно если нет технического этажа или чердака. «В прошлом году мне пришлось все три комнаты оснастить кондиционерами, иначе тепловой удар был бы гарантирован», – вспоминает сотрудник коммерческого банка Дмитрий, живущий на девятом этаже девятиэтажки. На охлаждение жилья Дмитрию пришлось потратить примерно $1000. «Мне кажется, что если бы квартира находилась не под самой крышей, то хватило бы и одного кондиционера», – предположил он. Жара – не единственный минус покупки жилья на последнем этаже. В старых домах может протекать крыша, ломаться лифт… В итоге стоимость квартир на последних этажах может быть на10% ниже, чем на средних. Но, как и первый этаж, последний имеет ряд преимуществ. К примеру – никто не будет «ходить по голове» и затапливать (кроме «небесной канцелярии», если протекает крыша). А из окон обычно открывается вид на лес или на микрорайон, а не на мусорный бак. Увы, коммерческое использование последнему этажу вряд ли светит. А вот поднять стоимость жилья путем дополнительных операций порой удается. В частности, чердак можно попытаться превратить в мансарду. Правда, за соответствующие разрешения могут попросить и $15 тыс., и 150 тыс., что способно свести на нет прибыльность проекта. На строительные работы придется потратить $600-1000 на 1 м². Зато потом получается двухуровневая квартира с площадью раза в полтора больше, чем было. Более скромный вариант, возможный в стандартной многоэтажке с плоской крышей – приватизировать часть технического этажа (если, конечно, он есть). Разрешенческие затраты поскромнее мансардных, но тоже немаленькие и очень зависят от благосклонности властей. А помещение может быть «отягощено» многочисленными трубами и отсутствием окон. Новые высоты Как отметила г-жа Урицкая, на вторичном рынке жилья, если сравнивать первый и последний этажи, более ликвидными являются первые. На рынке первичной недвижимости дела обстоят несколько иначе. Обычно в строящихся домах первые этажи изначально проектируются под торгово-офисные помещения. А на последних этажах могут быть построены эксклюзивные квартиры или пентхаусы. Правда, такого жилья в новых домах, как правило, немного. По словам руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимира Германова, застройщики в каждом проекте бизнес- и премиального классов два последних этажа оставляют под такие квартиры. То есть примерно в 25-этажном доме на 200 квартир четыре могут быть многоуровневыми. Обычно пентхаусы имеют большие площади – от 400 м² и больше. Вообще-то квартиры в новостройках на верхних этажах относятся к эксклюзивным объектам и строятся, грубо говоря, под заказчика. «Говорить о радикальной разнице в стоимости квадратного метра жилья на средних и верхних этажах не приходится (разве что разница в коэффициенте этажности). Например, если квартира на среднем этаже стоит $2800-3000-3200 за 1 м², то на последних цена «квадрата» будет составлять $3400-3700», – рассказал Владимир Германов. В итоге, цена многоуровневой квартиры на верхнем этаже достигает $1,5 млн, а то и выше. Это несколько больше, чем стоимость стандартной квартиры и чем готов потратить на жилье обычный представитель среднего класса. «Жить в пентхаусе в элитном доме – престижно, поэтому покупатели на такие квартиры есть», – заверил г-н Германов. То есть чем ближе дом к центру, тем больше шансов на то, что квартира на последнем этаже будет считаться элитной, и тем выше вероятность перепродать ее по более высокой цене. Первый этаж «ЗА»: • можно перевести в нежилой фонд и сдавать как офис или перепродать как офисное помещение; • можно достроить лоджию; • есть возможность обзавестись подвалом; • можно танцевать, играть в мяч, прыгать на скакалке, не опасаясь ругани соседей снизу. Первый этаж «ПРОТИВ»: • сырость и холод; • парковка под окнами или мусорник, • вору проще влезть (для борьбы с этим злом приходится ставить бронеокна или решетки, что дорого и не всегда эстетично); • шум с улицы. Последний этаж «ЗА»: • можно обустроить мансарду или подсобное помещение на техническом этаже; • привлекательный вид из окна; • никто не «ходит по голове»; • не затопят соседи сверху. Последний этаж «ПРОТИВ»: • жара летом; • может протекать крыша; • неработающие лифты доставят много проблем; • может быть слышен шум от мотора лифта. Вторичная недвижимость на первом и последнем этаже может стоить на 5-10% дешевле, чем на других этажах. А вот пентхаусы в новых домах стоят в среднем в три раза дороже обычных квартир.