Ввиду реактивного роста цен на киевскую недвижимость в последнее время особой популярностью пользуется идея селиться в пригороде и ездить в город только по необходимости. Не рассуждая об оправданности данного шага, хотелось бы остановиться на некоторых аспектах юридического характера, которые должны быть учтены при приобретении загородной недвижимости.
Ведь в случае их игнорирования «счастливый владелец загородного имения» может столкнуться с серьезными проблемами, связанными с законностью статуса его дома и земельного участка, на котором он находится.
Прежде всего стоит обратить внимание на то, на каком участке размещен загородный дом. А именно: какое целевое предназначение земельного участка и каков его так называемый правовой титул. То есть для жилищного строительства целевое назначение участка должно быть: «для строительства, размещения и обслуживания жилых домов, хозяйственных строений и гаражного строительства».
Что же касается правового титула земельного участка, то при продаже дома такой участок зачастую уже находится в частной собственности, поэтому далее будем рассматривать только такой вариант. Естественно, дом должен продаваться вместе с земельным участком, на котором он находится, однако по двум разным договорам купли-продажи: земельного участка и, соответственно, самого жилого дома.
Обратим внимание, что при покупке жилого дома (не многоквартирного) следует пользоваться теми же правилами, что и при покупке квартиры в городе. Купля-продажа земельных участков регулируется нормами статьи 657 Гражданского кодекса (ГК) Украины, которая предусматривает обязательное нотариальное удостоверение таких договоров и их государственную регистрацию, чего также требует часть 1 статьи 132 Земельного кодекса (ЗК) Украины. В части 2 статьи 132 ЗК предусмотрены существенные условия договоров о переходе права собственности на земельные участки. Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является государственный акт на право собственности на земельный участок.
В случае если акт на право собственности старого образца, то есть не содержит кадастрового номера, то продавцу земельного участка необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов с заявлением о присвоении участку такового кадастрового номера. В результате он должен получить справку о присвоении кадастрового номера.
При наличии ограничений на использование земельного участка к экземпляру государственного акта на право постоянного пользования земельным участком или на право собственности на земельный участок, который выдается владельцу или пользователю земельного участка, добавляются копия кадастрового плана и акт перенесения на местность границ зон ограничений.
Кроме того, отсутствие или наличие обременений на использование земельного участка подтверждается справкой о наличии или отсутствии запретов и обременений из местного органа земельных ресурсов Госкомзема, а также извлечением из Государственного реестра сделок.
Стоит обратить особое внимание на то, что под загородной недвижимостью следует понимать скорее недвижимость в деурбанизированной зоне населенного пункта, иногда даже в черте самого города, чем дом «в чистом поле». Дело в том, что дом вне пределов населенного пункта не может быть признан жилым домом, и право собственности на него не может быть зарегистрировано в местном БТИ. Не говоря уже об отсутствии почтового адреса, инфраструктуры и коммуникаций, и главное — свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество (загородный дом).
Часто желающие жить «вдали от городской суеты» решают ограничиться приобретением земельного участка, а дом строить самостоятельно. В таком случае с учетом всех изложенных выше рекомендаций следует принять во внимание следующее. Разрешительная процедура, необходимая к прохождению при строительстве объекта недвижимости, в общих чертах определена в Законе «О планировании и застройке территорий», а также Типовых региональных правилах застройки, утвержденных приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 10 декабря 2001 г. № 219, на основании которых утверждаются местные правила строительства.
Любой, кто берет кредит, не застрахован от неприятностей
Любой, кто берет кредит, не застрахован от неприятностей, несчастий, трагических случаев. Когда взятая ссуда вдруг камнем «повисает» на шее… Корреспондент интернет-издания «NewsProm.Ru» выясняла у банкиров и страховщиков, что делать в случае финансовых затруднений.
Любой, кто берет кредит, не застрахован от неприятностей. Перефразируя известную поговорку, напастей бояться — в банк не ходить. И, оформляя кредитный договор, заемщик обычно думает о хорошем — новой квартире или машине, покупках и прочих приятных хлопотах.
А вот банковским сотрудникам по долгу службы приходится быть пессимистами — просчитывать возможные риски и знать заранее, как вернуть деньги, если с заемщиком что-то случится, и он не сможет погасить кредит. Чтобы не повторить живое воплощение банковских кошмаров — прошлогодний ипотечный кризис в Америке.
К сожалению, учесть все невозможно. Заемщик может потерять работу, попасть в аварию, серьезно заболеть, стать инвалидом. И не всякий сумеет в такой ситуации вносить платежи за кредит вовремя. Случается и непоправимое: человек умирает, а его семья остается в заложенной квартире…
Однако самые трагические случаи — смерть или потеря трудоспособности — обычно предусматривает страховка, которую заемщик оформляет одновременно с ипотечным кредитом. То есть страховщик гасит остаток долга перед банком, а заемщик или его семья сохраняет право собственности на жилье. Кроме того, он может получить дополнительную выплату, равную разнице между страховой суммой и его задолженностью.
Страховка на трех «китах»
«Комплексное ипотечное страхование включает три категории рисков: гибель или повреждение имущества, смерть или потеря трудоспособности застрахованного, а также риск утраты права собственности на имущество. Последний вид страхования предохраняет от «черных» продаж, связанных с подделкой документов, и также поможет при обнаружении наследников купленного вами имущества», — пояснила в беседе с корреспондентом заместитель директора по продажам компании «Росгосстрах» в Тюменской области Ольга Чагина.
По ее словам, у банков разные требования к оформлению страховки. К примеру, в Западно-Сибирском банке Сбербанка обязательным условием для ипотечных заемщиков является страхование имущества, остальное — на усмотрение клиентов. Для некоторых банков, наоборот, обязательно страхование жизни заемщика.
«Дело в том, что банки пытаются таким способом сократить сопутствующие расходы по кредитам, — поясняет Ольга Чагина. — Но мы рекомендуем застраховаться комплексно. Например, по автокредитам страховать не только транспорт, но и жизнь заемщика. И обязательно надо подумать о страховании жизни кормильца семьи, на которого оформлен кредит. Для этого можно выбрать программу накопительного страхования жизни на 10–15 лет. В этом случае вложенные деньги, если страховой случай не наступит, вернутся с процентами».
Как утверждает Ольга Чагина, банки постепенно придут к обязательному страхованию жизни заемщиков по всем видам кредитов. А пока сотрудники банков неипотечным клиентам застраховаться предлагают лишь в мягкой рекомендательной форме.
Прошу винить летательный аппарат…
В соответствии с ипотечным законодательством, недвижимое имущество, являющееся предметом залога, обязательно страхуется от риска утраты (гибели) или повреждения. Если страховщик посчитает имущество полностью погибшим, то погасит остаток долга банку вместо заемщика. И хотя заемщику никто страховку не выплатит, остаться на пепелище с кредитом на шее было бы куда печальнее.
Случается, что повреждение имущества сопряжено с гибелью или травмами людей. Так бывает во время пожаров, взрывов. В таком случае страховая компания произведет две выплаты — одна погасит задолженность по кредиту, вторая пойдет застрахованному лицу или его наследникам.
Кроме того, страховка может включать риск разрушения здания. По вполне «земным» причинам — в результате ошибок проектирования, монтажа и использования некачественных материалов. Или, как указано в страховке компании «РОСНО», в результате падения летательного аппарата, его частей, а также грузов, либо от вызванной их падением ударной волны…
Живой труп
Чтобы получить возмещение ущерба, надо обратиться с заявлением в страховую компанию. И предъявить документы, подтверждающие произошедшее несчастье. На их основании компания будет определять размер убытка.
«Достаточными доказательствами являются справки и заключения компетентных государственных органов. При необходимости страховщик может самостоятельно обратиться в лечебные учреждения или органы надзора для получения информации», — комментирует директор центра ипотечного страхования РОСНО Арсен Широян.
В договоре есть список исключений, когда выплаты по страховке «не светят». Так, если будет доказано, что страховое событие произошло по вине самого застрахованного, или он находился в нетрезвом состоянии. В компенсации откажут и при обнаружении умышленного обмана клиентом страховой компании. Речь идет о предоставлении недостоверных сведений, поддельных документов о состоянии здоровья или о недвижимости, особенно о перепланировках, строительных работах, а также об имеющихся претензиях, исках со стороны третьих лиц.
Кроме того, в каждом страховом договоре найдется пункт о форс-мажоре. Так что за падение метеорита, случайно залетевшую баллистическую ракету или нашествие термитов-мутантов, поедающих монолитные перекрытия, страховщик отвечать не будет.
Поскольку ипотека — это большие деньги, попытки мошенничества здесь нередки. «Прежде всего, мошенники пытаются применять махинации с правом собственности на страхуемое имущество. Изобретаются запутанные схемы с целью обставить недобросовестное обогащение как страховой случай», — рассказал корреспонденту Арсен Широян.
А самым необычным прецедентом для сотрудников РОСНО стал «живой труп» — мошенники подделали свидетельство о смерти…
Быстро и честно
Страховка включает лишь «трагический минимум» и не может защитить от всех напастей. Например, заболел не сам заемщик, а кто-то из членов семьи, возникли семейные неприятности, проблемы с работой у заемщика или его супруги. Словом, платить за кредит в данный момент нечем…
В такой ситуации главное — не впадать в панику. Если быстро и честно сообщить банку о возникших затруднениях, компромиссное финансовое решение может быть найдено. Ведь тогда действия заемщика будут расцениваться как задержка платежа, а не отказ от кредитных обязательств.
«В некоторых случаях банк готов рассмотреть возможность изменения графика выплат, предоставление льготных условий оплаты кредита. Для этого необходимо обратиться в банк с заявлением, где изложены причины затруднений, принести подтверждающие документы», — говорит помощник директора тюменского представительства банка «Русский стандарт» Наталия Виноградова.
Интересно, что у банков разные представления об уважительных причинах задержки платежа по кредиту. Так, помимо смерти или серьезной болезни заемщика, большинство кредитных организаций с пониманием относятся к потере или смене места работы.
«Уважительными могут считаться причины, которые заемщик подтверждает официальными документами — больничный лист, копия трудовой книжки с записью об увольнении с последнего места работы, справка из милиции о возбуждении уголовного дела, подтверждающая факт кражи личного имущества заемщика», — перечисляет руководитель дирекции по работе с физическими лицами, член правления «Райффайзенбанка» Роман Воробьев.
Важно, чтобы человек пришел в банк с заявлением лично, подчеркнул в беседе с корреспондентом директор тюменского филиала «Собинбанка» Олег Максимов. Чтобы банкиры знали, что заемщик не скрывается, не просит родственников передать, что переехал или отбыл в командировку.
Помимо кристальной честности, банкиры приветствуют оперативность. Желательно сообщить о финансовых затруднениях до того, как подойдет время очередного платежа по кредиту. Крайний срок — до пятого дня с момента возникновения просроченной задолженности.
Плата за «забывчивость»
Первые пять дней считаются технической «просрочкой», которая воспринимается банком как рядовая ситуация. «Иногда незначительные задержки платежа связаны с тем, что заемщик получает зарплату в определенный день месяца, который не всегда совпадает со сроком платежа по кредиту. Клиент сообщает об этом банку и получает возможность гасить кредит в «зарплатные» дни», — рассказывает Олег Максимов.
Некоторые банки рекомендуют забывчивым заемщикам завести счет, с которого кредитные платежи будут перечисляться по графику. Еще удобнее, когда клиент кредитуется в том же банке, где получает зарплату. «Технические просрочки платежей в нашем банке сведены сегодня к минимуму за счет технологии безакцентного списывания платежей в рамках зарплатных проектов», — сообщил корреспонденту директор тюменского допофиса банка «Петрокоммерц» Игорь Лиц.
Впрочем, легкомысленное отношение к небольшим кредитным «опозданиям» чревато. Ведь каждый день просрочки, даже если банк в курсе проблемы, отражается в кредитной истории. Кроме того, в любом случае придется заплатить банку пенни.
«Пенни — проценты от просроченной задолженности — всегда довольно большие относительно платежа за кредит. За каждый день просрочки может быть начислено от 0, 1, 02% до 1%”, — говорит Олег Максимов.
Как рассказала начальник сектора кредитования тюменского филиала СКБ-банка Надежда Овчарова, начисление пенни осуществляется индивидуально по каждому кредиту, зависит от его структуры, способа обеспечения. По «максимуму» может быть начислено от половины ставки рефинансирования ЦБ РФ — сегодня она составляет 12% — до удвоенной ставки рефинансирования (24%).
В поисках компромисса
Уведомляя банк о финансовых затруднениях, следует, прежде всего, трезво оценить масштаб проблемы, понять, как долго придется ее решать. От этого будет зависеть вариант соглашения с банком — отсрочка, рассрочка платежа по кредиту, реструктуризация ссуды.
«Принимая решение об изменении условий кредитного соглашения, банк будет учитывать хорошую кредитную историю заемщика, наличие у него ценных активов — квартира, дача, автомобиль, оседлый образ жизни и постоянную прописку, финансовое положение супруга заемщика. Также принимается во внимание место работы, статус и финансовая прозрачность организации», — перечисляет директор тюменского филиала «Собинбанка» Олег Максимов.
Самый распространенный вариант — отсрочка выплат платежей по основному долгу на определенный срок. То есть заемщик на период своих трудностей получает разрешение гасить лишь проценты. Далее он либо вносит пропущенные платежи в оговоренный с банком срок, либо реструктуризирует свой долг — увеличивает размер ежемесячных взносов или продляет срок погашения.
В «Райффайзенбанке» действует процедура реструктуризация ссуды. «Это существенное изменение условий первоначального договора по ссуде на основании соглашения с заемщиком в более благоприятную для него сторону. Соглашение позволяет преодолеть временные финансовые затруднения и в дальнейшем вносить платежи по графику погашения реструктурированной ссуды», — пояснил руководитель дирекции по работе с физическими лицами «Райффайзенбанка» Роман Воробьев.
По его словам, реструктуризация ссуды возможна, если у заемщика хорошая кредитная история и к моменту принятия решения не более трех просроченных и не погашенных платежей.
Впрочем, для банков подобные манипуляции с кредитами, скорее, крайняя мера. Любые изменения действующего кредитного договора в пользу клиента ухудшают отчетность банка и влетают ему в «копеечку». Ведь большинство банков обязаны создавать резервы в Центробанке под все просроченные задолженности по кредитам.
Бегать от банка — себе дороже
Если заемщик задолжал банку, долгое время не выходит на связь, скрывается или предоставляет ложную информацию, его причисляют к злостным неплательщикам. С просрочкой свыше месяца заемщик автоматически попадает в эту «нехорошую» категорию. А там и до суда недалеко.
Если финансовые трудности приобрели затяжной характер, заемщик может обратиться в банк за разрешением о самостоятельной добровольной реализации заложенного имущества третьему лицу с одновременным полным возвратом кредита банку.
Так, если продажей недвижимости занимается банк, то продадут ее, скорее всего, по ликвидационной стоимости, которая на 30 — 40% ниже рыночной. И, помимо дискомфорта от посещения суда, злостный неплательщик вместе со своим жильем потеряет и приличную часть его стоимости. А его кредитная история будет безнадежно испорчена, и новый кредит взять будет практически невозможно.
http://realt.ua/