Рынок земельных участков Киевского региона

На стоимость пригородного участка влияет множество факторов: географическая удаленность, наличие леса, реки или хотя бы какого-нибудь водоема, инженерная обустроенность поселка (электро- и газоснабжение, связь, водопровод, канализация), наличие школьных и медицинских учреждений, общественного транспорта, “социальное соседство”, состояние дорог, “экология”…

Один из важнейших факторов – официальное назначение земли и юридическая чистота прав на нее. Ведь не секрет, что большинство земельных участков – это земли сельхозназначения и строить там можно только сарайчики для сельхозинвентаря. К тому же и владельцы подобной земли зачастую (с точки зрения Закона) никакие не владельцы. Ибо не имели права ее приобретать.

Потому и неудивительно, что цены на примерно одинаковые по площади участки отличаются на порядок (а бывает даже и на два). Стоимость сотки под Киевом начинается от $300-500 и доходит до $35 тыс. Излюбленные места покупателей – не далее 20 км от Киева.

РЕЙТИНГ СРЕДНЕЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КИЕВСКОМ РЕГИОНЕ

(по данным группы компаний «Планета Оболонь»)

ПЕРЕКРЕСТОК СЕМИ ДОРОГ

Все районы можно условно объединить по 7 направлениям, которые совпадают с основными автомобильными трассами. Возможность удобно и быстро добраться до центра города является одним из самых важных факторов ценообразования.

Житомирское направление (Киево-Святошинский, Макаровский районы) сегодня очень популярно и востребовано. По количеству участков в коттеджных городках направление однозначно лидирует.

Житомирская трасса дает возможность быстрого доступа в центр города. Уникальное природное окружение, активно развивающаяся торгово-развлекательная инфраструктура (рестораны, гостиницы, развлекательные центры, гольф-клубы, рыболовные пруды) выводят это направление в число самых популярных.

По данным группы компаний “Планета Оболонь”, земля в популярных населенных пунктах Киево-Святошинского района дорожала быстрее, чем в среднем по району.

ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН В КИЕВО-СВЯТОШИНСКОМ РАЙОНЕ

По словам ведущего специалиста департамента маркетинга “SV Development” Сергея Костецкого, в районах, непосредственно примыкающих к Киеву, рынок земли уже почти сформировался.

Основная доля предложений идет не от первоначальных собственников, а от многочисленных посредников, перепродавцов, девелоперов, которые приобрели крупный участок несколько лет назад и теперь продают его по частям. Однако количество подобных участков постепенно сокращается. Сказываются повышенный спрос и ужесточение мер по предотвращению незаконной продажи земли. К тому же владельцы земли (преимущественно местные жители), наблюдая за быстрым ростом цен, все чаще занимают выжидательную позицию.

Так что, очень многое зависит от конкретного района.

Например, в Макаровском районе рынок земли пока не развит. Поскольку до недавнего времени на рынке земельных участков преобладали предложения в районах, находящихся в непосредственной близости от Киева. Местные жители, не ощущая реальный потенциал рынка, готовы продавать большие участки земли по достаточно “низким” ценам. Все это привлекает спекулянтов “первого уровня” – банки, девелоперские компании, коммерческие структуры или просто состоятельных граждан, желающих получить молниеносную прибыль путем перепродажи больших массивов земли.

Уникальность места расположения района (сразу за самым дорогим Киево-Святошинским), высокий рекреационный потенциал, отличная транспортная доступность и возможность подключения к инженерным коммуникациям послужили основным стимулом к скупке свободных участков. Как следствие, количество подобных предложений увеличилось в разы, и на сегодняшний день занимает более трети рынка земли киевских пригородов.

Изменения цен в Макаровском районе

Обуховское направление обладает наиболее удобной транспортной развязкой, дающей возможность быстро добраться в центр города. Сосновые, смешанные леса и Днепр являются природным богатством данного направления.

Наибольшее число участков выставлены на продажу в Безрадичах, Подгорцах и Романкове. Эксклюзивные предложения характерны для Кончи-Заспы, Плютов и Козина, тут стоимость подходящих к воде участков может достигать $40 тыс.

Стабильно высокий спрос на земельные участки отмечен на Броварском и Бориспольском направлениях. Их основными достоинствами являются наличие качественных автотрасс и динамически развивающаяся инфраструктура (строится многофункциональный комплекс в Борисполе и ТРЦ в Броварах). В Бориспольском районе одним из наиболее перспективных и престижных мест застройки являются Вишенки. Это объясняется близостью к Днепру, а также тем, что аналогичные земельные участки на правом берегу Днепра уже практически раскуплены (причем, по очень высоким ценам).

Вообще, если судить объективно, то среди всех городов-спутников Киева – Борисполь наиболее цивилизованный населенный пункт, с высоким потенциалом развития торгово-сервисных объектов, наличием инженерных коммуникаций и, что самое главное, удобным транспортным сообщением со столицей.

Затрудненным доступом к Киеву характеризируются Одесское, Вышгородское и Варшавское направления. Их преимуществами является: по Одесскому направлению – богатая торговая и бытовая инфраструктура, по Вышгородскому и Варшавскому – уникальные природные ресурсы (хвойные и смешанные леса, живописные берега Днепра). Средние цены на земельные участки тут колеблются от $2,5 тыс. до $5 тыс. за сотку.

Более уверенную позицию заняли Кагарлыцкий, Фастовский и Барышевский районы, чья отдаленность компенсируется живописными окрестностями и невысокими ценами – в среднем $1,5тыс. за сотку. В этих районах фиксируется высокие показатели роста средних цен от 3 до 5% в месяц.

По данным Ассоциации “Земельный Союз Украины” динамика роста стоимости участков в Бориспольском, Броварском, Вышгородском, Васильковском, Киево – Святошинском и Обуховском районах за первые два месяца 2008 года замедлилась, хотя сами цены неизменно росли (в феврале – на 6,9 пункта). Но эти данные противоречат выводам аналитиков компании SV Development, утверждающих, что с начала года стоимость земельных участков в Киевской области практически стабилизировалась.

На сегодняшний день нет предпосылок к резким “ценовым скачкам”, стоимость наделов растет в соответствии с общемировыми тенденциями рынка спроса и предложения, а также под влиянием ключевых макроэкономических факторов (инфляция, риски, состояние экономики, баланс спроса и предложения).

Полагаем, что наибольшее удорожание произойдет в районах-новичках, где цены пока значительно ниже среднего, а также в районах элитной загородной застройки, где наблюдается дефицит земельных участков.

Уверенно дорожает земля под коттеджную застройку практически во всех пригородах. Напомним, что на Киевщине уже сданы в эксплуатацию более 1100 домовладений в 22-х коттеджных поселках; на этапе строительства – еще около 6 тыс. усадеб в 46 поселках; проектируется еще 30 поселков на 7 тыс. домов.

В тоже время участки нежилого назначения начали падать в цене. Рынок земли под коммерческие проекты существенно меньше по объему, поэтому даже незначительные перепады в ценах на отдельные участки сказываются на общей статистике цен.

По словам ведущего специалиста департамента маркетинга “SV Development” Сергея Костецкого, участки вообще не имеющие строительных перспектив (недоступные в плане инженерных коммуникаций, транспортной сети и пр.), дешевеют. Причина проста: такой земли достаточно много в Киевской области, а спрос на нее пока невелик. Поэтому хозяева вынуждены снижать цену, и это отражается на общей средней цене гектара в целом по району.

Если же земля находится в “перспективном месте”, то цены растут весьма интенсивно. По нашим данным, в 2007 году стоимость земли на Киевщине в среднем увеличилась более чем на 60%, а в некоторых районах и на 120%.

Очевидно, что новая Киевская окружная дорога также существенно “приподымет” стоимость земли в близлежащих населенных пунктах. Владельцы огородов, по слухам подпадающих под строительство дороги, уже сейчас говорят, что готовы обменять их на квартиры в Киеве.

Однако, по данным компании SV Development, с начала года стоимость земельных участков в Киевской области практически стабилизировалась. На сегодняшний день нет предпосылок к резким “ценовым скачкам”, стоимость наделов растет в соответствии с общемировыми тенденциями рынка спроса и предложения, а также под влиянием ключевых макроэкономических факторов (инфляция, риски, состояние экономики, баланс спроса и предложения).

Предполагаемый SV Development рост цен этого года в среднем по Киевской области – 25%. Максимальный рост ожидается в весенне-осенний период, минимальный – летом и зимой. Ценообразование будет проходить на основании реальной стоимости участка с точки зрения его ключевых характеристик, а не методов анализа конкурентного предложения по базам данных агентств недвижимости.

Увеличение количества землевладельцев ужесточит конкурентную борьбу. Наименее привлекательные участки не будут востребованы, срок их экспозиции будет неопределенным.

Предложения из разряда “интересных” (то есть, с высоким инженерно-природным потенциалом, но по тем или иным причинам пока недооцененные), существенно вырастут в цене (в отдельных случаях, возможен рост в разы). Вполне возможно, что многие из них даже не будут доходить до агентств недвижимости, а достанутся “серым” риэлторам сразу же после выхода на рынок.

Необходимо также отметить, что в последние годы активно расширялась география продаж. Полагаем, что этот процесс будет продолжаться. И, несмотря на отсутствие четкой законодательной базы, объемы продаж участков в 30-60 километрах от города будут расти.

http://www.domik.net/