Все больше собственников зданий, хозяйственных сооружений, других объектов недвижимого имущества, которые расположены на определенном земельном участке, находящемся в государственной или коммунальной собственности, изъявляют желание приобрести его в собственность, и, согласитесь, – это естественное желание.
Ведь во всем мире, в отличие от Украины, не продаются здания, «висящие в воздухе». Между тем, длительное время в Украине отсутствовала нормативная база, регламентирующая порядок продажи земли вместе с объектом приватизации. И только в последние годы четко прослеживается изменение государственной политики относительно распоряжения землей, находящейся в государственной и коммунальной собственности.
Так, в 2005 году в Закон Украины «О приватизации государственного имущества» (от 07.07.1992 г. №2544-XII) были внесены изменения, согласно которым к объектам государственной собственности, подлежащим приватизации, отнесены земельные участки, где расположены объекты, подлежащие приватизации, но не был прописан порядок их продажи.
В связи с этим в 2006-м, а позднее и в 2007 году Кабмин утверждает порядок продажи земельных участков государственной собственности – принятием соответствующих Постановлений КМУ от 26.09.06 г. и от 12.05.07 г. «Об утверждении Порядка продажи в 2006 году земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации».
Указанные постановления определили порядок проведения аукционов по продаже земельных участков, границы взаимодействия органов приватизации с органами исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов при подготовке и проведении продажи земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации.
Необходимо отметить, что, несмотря на положительные сдвиги в законодательном урегулировании процедуры продажи земли, начавшиеся еще в 2005 году, до конца 2007 года не было проведено ни одного аукциона по продаже объекта государственной собственности вместе с земельным участком, и лишь в ноябре 2007 года все-таки состоялась такая сделка, а именно: Региональное отделение ФГИУ по Николаевской области заключило первый договор купли-продажи объекта государственной собственности вместе с земельным участком. Необходимо отметить, что указанный объект был включен в перечень объектов приватизации еще в начале 2007 года.
Путем налаживания тесного сотрудничества органов приватизации, Главного управления земельных ресурсов и областной госадминистрации сразу же началась плодотворная работа в направлении организации и проведения будущей продажи. Госземагентством были осуществлены обследования объекта приватизации, подготовлена и проведена государственная экспертиза землеустроительной документации, проведен конкурс по отбору субъектов оценочной деятельности и осуществлена оценка объекта аукциона, которая получила положительный отзыв государственной экспертизы.
С целью надлежащей организации процедуры аукциона была создана аукционная комиссия по продаже, и в конце концов в ноябре 2007 состоялся первый в Украине аукцион по продаже здания бывшего общежития вместе с земельным участком.
Тенденция по разработке государством механизмов усовершенствования продажи земельных участков прослеживается и в настоящее время. Так, Законом Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 28.12.2007г. № 107-VI (далее ЗУ «О Госбюджете 2008 г.) были внесены изменения в Земельный Кодекс Украины (далее – ЗКУ) относительно способов продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности.
Так, согласно ст.127 ЗКУ, их продажа гражданам и юридическим лицам будет осуществляться исключительно на конкурентных началах – через аукционы (кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков, в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству).
Теперь не допускается проведение торгов в формате конкурса, как было предусмотрено предыдущей редакцией этой статьи. Утвержденный порядок продажи земельных участков предусматривает переход права собственности на землю после оплаты ее стоимости, определенной по результатам аукциона.
До декабря 2005 г. продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляли органы государственной власти и органы местного самоуправления, а с 20 декабря 2005 г. Законом «О Государственном бюджете Украины на 2006 г.» полномочия по продаже земельных участков, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации, были переданы государственным органам приватизации.
Необходимо учитывать, что после внесенных изменений в ЗКУ Законом Украины «О Госбюджете 2008 г.» продажа этих земель иностранным государствам и юридическим лицам будет теперь согласовываться только с Кабмином, а не с Верховной Радой, как прежде. А вот если на земельном участке нет объектов, подлежащих приватизации, продажа этих земель иностранным государствам и юридическим лицам будет, как и раньше, осуществляться Кабмином по согласованию с ВРУ.
Таким образом, ЗУ «О Госбюджете 2008 г.» были изменены и дополнены полномочия как органов приватизации, так и Государственного агентства земельных ресурсов Украины: эти органы получили право распоряжения землей государственной и коммунальной собственности, в том числе и по вопросам передачи земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам.
Органы приватизации будут распоряжаться землями, на которых расположены государственные, в т.ч. казенные, предприятия, хозяйственные общества, в уставных фондах которых государству принадлежат доли (акции, паи), объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, а также землями, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации. Но необходимо обратить внимание, что они не могут отчуждать земли, на которых расположены объекты, не подлежащие приватизации.
Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в декабре 2007 г. были внесены изменения в ч.1. ст. 128 ЗКУ: теперь продажа гражданам и юридическим лицам этих земель будет осуществляться центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в порядке, утверждаемом КМУ.
При этом необходимо отметить, что из ЗКУ изъята конечная дата отмены запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Так, в п. 15 Переходных положений этого кодекса указывается, что до вступления в силу Законов Украины «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель» купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд, не допускается.
До вступления вышеуказанных законов в силу наложен запрет на внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ; запрещена купля-продажа или отчуждение другим способом и изменение целевого назначения (использования) как земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства и выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, так и земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятие (выкуп) земельных участков для общественных нужд (п.14, 15 Переходных положений ЗКУ).
Что касается аренды земли, то арендовать земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, можно только поучаствовав в аукционе, кроме участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также тех, в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству. Не допускается проведение аукционов в отношении участков, закрепленных за бюджетными учреждениями, музеями, предприятиями и хозяйственными организациями в сферах культуры и искусств (в т.ч. национальными творческими союзами и их членами (под творческие мастерские).
Конечно, сегодня существуют перспективы для успешного внедрения и развития продажи земли на конкурентных началах, что, в свою очередь, со всей вероятностью приведет к более прозрачному и активному формированию рынка земли в Украине.