Извечный квартирный вопрос снова выдвинут на повестку дня в кабминовских и президентских офисах, откуда недавно прозвучали инициативы по обеспечению миллионов граждан Украины так называемым доступным жильем. Вопрос лишь в том, какова степень этой доступности?
ИНИЦИАТИВА ЮЩЕНКО Армию очередников, десятилетиями томящихся в квартирных очередях, а также инвесторов и застройщиков серьезно взволновала президентская программа «Доступное жилье». В одних она вселила радость надежду, в других — опасения за стабильность рынка недвижимости. Главная идея президента состоит в том, что строительство одного квадратного метра жилья должно стоить не более 3000 тысяч гривен. Такой цены можно достигнуть лишь за счет бесплатного выделения земельных участков и оплаты из местных бюджетов всей их инженерной подготовки — подъездных путей, кабельных и тепловых сетей, водопровода и канализации. Кроме этого, 30% цены квартир будет оплачиваться государством. Остальные 70% стоимости жилья уплатит из своего кошелька будущий новосел.
По словам Ющенко, с 2009 года на эти цели из бюджета должно выделяться 0,5% внутреннего валового продукта, что составит почти четыре миллиарда гривен. Такой объем инвестиций, по мнению руководителей многих девелоперских компаний и экспертов по вопросам недвижимости, способен серьезно повлиять на рынок жилья.
Да за такие громадные деньги ежегодно можно строить более 100 тысяч небольших, по 50 «квадратов», квартир. Для сравнения: только за 2006-й год в Украине ввели в эксплуатацию всего лишь 82 тысячи квартир, правда, гораздо большего метража.
ИНИЦИАТИВА ЛЕДИ Ю Четыре-шесть процентов годовых — именно под такие неслыханно низкие кредитные ставки обещает «оквартирить» украинцев премьер-министр Юлия Тимошенко. И вот в чем состоит ее главная идея. Оказывается, каждая работающая и имеющая стабильный доход семья сможет получить через государственное ипотечное учреждение (ГИУ) дешевые кредиты на 20—25 лет для приобретения квартиры. Причем это учреждение будет доплачивать коммерческим банкам (а они, как известно, сегодня дают кредиты под 12—14% годовых), те самые 6—10%, на которые снизится ипотека.
Предполагается также ввести специальные правила, запрещающие банкам увеличивать проценты по таким кредитам. Честно говоря, многих подкупает простота и прозрачность решения квартирного вопроса, предложенная леди Ю. Впрочем, есть и некоторые «но». Нас убеждают, что выплаты по такому кредиту вроде бы вполне приемлемы для семьи с доходом от 7500 гривен в месяц. Только вот никто толком не знает, сколько сегодня у нас таких семей.
ЛУКАВЫЕ МИНУСЫ На фоне мощного пиар-сопровождения квартирных программ президента и премьера как-то незаметно отодвинулись в тень их ма-а-ленькие минусы, которые со временем могут превратиться в крупные проблемы. И тогда пойдут насмарку столь респектабельные задумки.
Ведь ту же президентскую идею реализовать будет ну очень непросто. Эксперты считают, что ее, во-первых, должно одобрить правительство и узаконить Верховная Рада. Во-вторых, она неминуемо напорется на саботаж местных властей в крупных городах и прежде всего в Киеве. Почему? Да потому, что у мэра Черновецкого и его команды на сей случай уже давно готов ответ: в городе, дескать, для «доступного жилья» нет ни одной свободной земельной делянки. Об этом неоднократно заявлял и начальник «Киевзема» Анатолий Муховиков.
Недавно Виктор Ющенко на весьма представительском совещании, специально посвященном реализации своей программы, заявил, что речь идет об «абсолютно рыночных подходах». И подчеркнул: здесь не должно быть никакого административного давления, никаких вещей, что могли бы дезавуировать условия прозрачности, конкурентности, конкурсности формирования и ресурсов, и самого кредитования. А еще гарант обнародовал скандальную цифру: оказывается, по оценкам наших экспертов, 42% цены одного квадратного метра жилья возникает на этапе бюрократических процедур по землеотводу, созданию инфраструктуры, при регистрации документов.
Увы, есть и еще некоторые бомбочки замедленного действия, заложенные в квартирных программах президента и премьера. Скажите на милость, кто и каким образом будет отбирать кандидатов на получение доступного жилья? Что будет служить главным критерием — национальность, цвет глаз и волос, наличие влиятельных родичей и покровителей или политическая лояльность?
Далее. Кто и каким образом станет определять, достигает ли, скажем, у гражданина Петренко, ежемесячный семейный доход 7500 гривен, необходимых для получения льготного кредита, если более половины этой суммы ему выплачивают в конвертах? Какими документами прикажете ему подтверждать свои истинные заработки?
Ну а кто даст гарантию, что обещанный допуск будущих новоселов к дешевым кредитам (без значительного роста новостроек) не приведет к очередному всплеску цен на квартиры? Многие киевляне и сегодня с содроганием вспоминают ситуацию 2005—2006 годов, когда из-за увеличения потребительских ипотечных кредитов вдвое возросли цены на жилье.
Одним словом, рынок недвижимости ныне живет в ожидании и чутко реагирует на любые движения властей в деле решения главного жизненного вопроса граждан Украины — квартирного. Поэтому застройщики и эксперты предлагают свой, до гениальности простой путь выхода из квартирного кризиса — создать прозрачный рынок земли. Это почти автоматически приведет к увеличению строительства квартир, рассчитанных на любой кошелек работающих граждан.
УРОК АРИФМЕТИКИ
ВШО ЧТО ЭТО ВЫЛЬЕТСЯ ДАВАЙТЕ, к примеру, возьмем самую дешевую киевскую «двушку» на 50 квадратных метров, которая сегодня продается почти за 600 тысяч гривен. Во что же она обойдется «пересичному» покупателю по схемам доступного жилья президента и премьера.
ВАРИАНТ ГАРАНТА Квартира, построенная в рамках президентской программы, должна стоить 3000 гривен за «квадрат». Умножаем 50 «квадратов» на 3000 и получаем 150 тысяч гривен. 30% цены этой квартиры оплачивает государство, что составляет 45 тысяч гривен. Остальные 105 тысяч оплачивает покупатель.
Затем берем кредит на 20 лет под нынешние 15% годовых с выплатой равными частями. Ежемесячный платеж составит около 1,5 тысячи гривен. Переплата за эти года составит более 200 тысяч гривен. Хотя и не очень выгодно, зато намного дешевле, чем сегодня на рынке. ВАРИАНТ ПРЕМЬЕРА Берем на ту же квартиру 20-летний кредит на льготных кабминовских условиях: 5% годовых при выплате равными частями. Общая сумма кредита — 600 тысяч гривен. Ежемесячный платеж превысит 3800 гривен. За 20 лет должнику придется переплатить более 312 тысяч гривен. Тем не менее, это всего лишь чуть более половины нынешней рыночной стоимости «доступной двушки».