Цены на жилье в Киеве уже давно вызывают удивление, если сравнивать их с доходами большинства жителей столицы. Стоимость однокомнатной квартиры начинается от $55 тыс., а за хорошую двухкомнатную продавцы просят не менее $130 тыс. Есть ли спрос на жилье по таким ценам? «24» удалось приоткрыть завесу над одной из тайн рынка недвижимости, узнав официальные данные о числе сделок купли-продажи квартир.
Миниатюрный рынок
В минувшем году в Киеве было продано 19,5 тыс. квартир. Это данные Министерства юстиции, которые учитывают сделки с неновым жильем (вторичный рынок недвижимости). По сравнению с 2006 г., когда квартиры стоили на 10–40% дешевле, продажи сократились почти на четверть (на 23%). Число сделок стало самым низким за последние три года. Сделки были зарегистрированы примерно с 2% киевских квартир – всего их в столице около 1 млн.
Данных по продажам в новостройках (первичный рынок) у Минюста нет. Но сокращение коснулось и этого сегмента, говорят строители. «В 2007 году продано почти на 10% квартир меньше, чем в 2006», – признался президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский. Косвенные данные позволяют предположить, что падение было гораздо более серьезным. Число кредитов на покупку новых квартир и домов сократилось катастрофически. За январь-сентябрь 2007 г. по всей Украине их было выдано всего 1,6 тыс. – почти в четыре раза меньше, чем за аналогичный период 2006 г., сообщила Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА). Это – мизер, если учесть, что за это же время в стране было построено 30 тыс. новых квартир. В Киеве за год строится 13-14 тыс. квартир, но до половины из них раздаются чиновниками бесплатно – очередникам и сотрудникам государственных организаций-заказчиков строительства.
Интересно, что сокращение продаж на вторичном рынке жилья коснулось и других регионов, известных высокими ценами – Одесской и Харьковской областей (подробнее см. диаграмму). Заметно число сделок увеличилось только в Донецкой области.
Куда пойдут цены?
70–80% сделок на «вторичке» – это покупка одной квартиры взамен другой, говорят риелторы. Деньги в таких сделках фигурируют только как доплата за метраж, качество или расположение нового жилья. А число покупателей, которые покупают квартиры с нуля за наличные и в кредит, невелико – за год в Киеве такие сделки заключают всего несколько тысяч человек.
Резкое падение продаж дорогостоящего жилья не убавляет оптимизма у строительных компаний и риелторов. Как заговоренные они продолжают повторять прогнозы о дальнейшем повышении цен. «Можно прогнозировать рост цен, обусловленный инфляцией, на уровне 15% в год», – такова точка зрения Алексея Говоруна, заместителя гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ».
Однако в других странах резкое сокращение продаж часто предшествовало снижению цен (см. справку). Первым признаком приближения такой ситуации является увеличение числа предложений. Если в мае 2007 г. на портале Realt.ua было 7 тыс. объявлений о продаже квартир, то сейчас их уже 8,5 тыс. Рынок недвижимости обладает большой инерционностью, поэтому снижения цен можно ожидать от нескольких месяцев до несколько лет. Чтобы ускорить этот процесс, нужно увеличить строительство жилья, говорят эксперты.
Как падение продаж влияло на цены в США
В 2007 году продажи не новых домов в США сократились на 12,8% – до 5,653 млн. сделок (по сравнению с 2006 годом), говорится в сообщении Национальной ассоциации риелторов США (www.realtor.org).
А продажи новостроек, по итогам года, уменьшились на 26% – это самое значительное падение с момента начала подсчетов в 1963 году.
Уменьшение продаж стало частью американского ипотечного кризиса и сопровождалась снижением цен. Средняя цена не нового дома (на «вторичном рынке») в декабре составила $208,4 тыс. – на 6% меньше, чем годом ранее.
Но больше снижение цен коснулось новостроек. Средняя стоимость нового дома в декабре, относительно декабря 2006 года, упала на максимальную величину за 37 лет – 10%. Cредняя цена новостройки снизилась до $219,2 тыс. Число непроданных новостроек в декабре составило 495 тыс. При нынешних темпах продаж потребуется 9,6 месяца для продажи этих домов – это самый большой срок за два последних десятилетия.
Прогнозы неутешительны для строительных компаний. Продажи домов на «вторичном« рынке упадут на 12%, а цены на дома на вторичном рынке снизятся на 4,5%, прогнозирует ипотечная компания Fannie Mae.
Александр Суков
24ua, 12.02.2008