Что год грядущий нам готовит? Наверняка, много сюрпризов и наверняка не все они будут приятными. Но о сюрпризах говорить нельзя, о них мы просто еще ничего не знаем, зато некоторые вещи нам известны уже сегодня. Например, но в очередной раз объявлено о вступлении в силу с 1 января 2006 г. закона о налогообложении операций с недвижимостью, которые осуществляются физическими лицами. Второе событие, которое с “нетерпением” ожидают все застройщики города Киева – решение Киевгорадминистрации о взимании сбора не с себестоимости жилья, а с его рыночной стоимости. Как эти события повлияют на рынок столичной недвижимости?
О пресловутом законе о 13 % сказано и написано много, поэтому достаточно будет лишь короткого напоминания. Согласно закону, продавец должен уплатить от 5 до 13 % налогов, но не со стоимости квартиры а с разницы между ценой, за которую квартира была куплена и ценой за которую она потом продается. Впрочем, под действие закона попадают не все квартиры, а лишь те, которые были куплены после 1 января 2000 г.
Что же произойдет 1 января 2006 г. с ценами на жилье, следуя опыту и логике, можно сделать вывод, что они вырастут ровно на 13%. Однако есть нюансы. Во-первых, под действие закона подпадает только вторичный рынок жилья, на коммерческие структуры, которые занимаются продажей недвижимости, этот закон не распространяется. А из этого следует, что подорожать могут только квартиры на “вторичке”. Во-вторых, налог не абсолютный, а дифференцированный, т. Е. не все операции по продаже квартир будут облагаться максимальным налогом, если человек продает недвижимость впервые, то уплатит он скорее всего не 13, а только лишь 5%. Если учесть тот факт, что в 2000 г. цена однокомнатной квартиры на первичном рынке колебалась от $9 до 12 тыс., а сегодня такая же квартира стоит 55 – 60 тыс., можно с уверенностью сказать, что сумма налогов окажется довольно таки внушительной. Готов ли будет рынок к новому внезапному повышению? Учитывая нынешнюю ситуация, ответ на этот вопрос не очевиден, скорее всего спрос на квартиры упадет еще больше. А если учесть еще и вышеперечисленные факторы, то можно констатировать – цену поднять не удастся, во всяком случае на 13%. Складывается очень интересная ситуация: платить такие высокие налоги продавец естественно не захочет, скрыть факт продажи квартиры невозможно, занизить цену тоже вряд ли получится, а вот с перекладыванием налогового бремени на плечи покупателя, не согласится уже сам покупатель. Какое решение подскажет рыночная экономика, кто будет платить эти налоговые проценты – сказать трудно.
Как ни парадоксально “последствия” еще не вступившего в силу закона мы наблюдаем уже сегодня. Люди пытаются избавиться от “лишней” недвижимости до нового года, вот и сменился ажиотажный спрос, ажиотажным предложением.
Второе событие, которое ожидает нас в году новом, как уже говорилось “усовершенствование” строительного сбора в городскую казну. С каждого квадратного метра построенной недвижимости город взимал со строительной организации плату в размере 12 – 18% от себестоимости этой недвижимости. По непроверенным слухам деньги эти направлялись на благоустройство тех участков города, на которых еще не успели разбить строительные площадки. Не так давно городская администрация решила оптимизировать этот городской налог и взимать те же 12 –18%, но уже от рыночной стоимости объекта. По словам господина Омельченко, это нововведение позволит контролировать цены на рынке недвижимости, правда каким именно образом он не уточнил. Неужели Александр Александрович рассчитывает, что при повышении налога на реальную рыночную стоимость недвижимости, строители эту самую, рыночную стоимость снизят? Так может думать только очень наивный человек.
В Киеве сегодня действует 100-130 строительных компаний, многие из них работают на этом рынке только потому, что строительство сегодня приносит сверхприбыль. Как только отрасль перестанет приносить высокие дивиденды, больше половины фирм просто свернут свою деятельность. А это дефицит, а дефицит это повышение цен. Но это уж слишком мрачная картина, новая ставка городского сбора вряд ли приведет к таким последствиям, тогда к каким? Давайте посчитаем. Будем отталкиваться от средней стоимости. Итак, в среднем себестоимость стандартного, 20-этажного жилого дома на 2 подъезда – $2.5-3 млн. Далее попытаемся подсчитать его рыночную стоимость, отталкиваясь от минимальных цен. Предположим, что на каждом этаже находится 4 квартиры стоимостью $60 тыс. каждая. Получается довольно приличная сумма $9600 тыс. То есть уровень рентабельности (с учетом приблизительности наших вычислений) составляет 200-300%. Сумма городского налога соответственно увеличится в 2 – 3 раза! Сразу же возникает вопрос: “за чей счет будет обогащаться городская казна”? Буквально еще 2-3 месяца назад такого вопроса бы не возникло, платить пришлось бы “пересичному” украинцу – потенциальному покупателю, а сегодня проблема возникает. Какие же варианты могут иметь место, если новая ставка все же будет введена?
Вариант первый – произойдет наложение двух налогов 13 – процентного на “вторичку” и повышение ставки городского сбора и произойдет синхронное повышение цен и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости. Конкретную цифру при этом назвать трудно. Учитывая нашу ментальность можно сказать, что этот вариант представляется наиболее реальным. Беда и продавцов недвижимости и строителей в том, что сегодня покупатели вряд ли смирятся даже с небольшим повышением цен.
Вариант второй – строительные компании сознательно пойдут на снижение рентабельности своего бизнеса, прибыли будет достигаться увеличением объема. С моей точки зрения это оптимальный вариант для отрасли. Перегретость рынка не может длиться вечно. Рентабельность строительного рынка в мире не превышает 10-20%, рано или поздно и мы придем к этой цифре, вопрос только в том состоится коллапс отрасли или же произойдет постепенная нормализация. Однако сомневаюсь, что такой вариант окажется привлекательным для операторов рынка недвижимости. И, наконец, повышение ставки может просто не произойти. В этом случае ситуация 1 января 2006 г., мало чем будет отличаться от декабря 2005.