Рост привел к застою
В течение этого года цены на недвижимость росли прогрессирующими темпами. За последние девять месяцев жилье в Киеве подорожало, по разным оценкам на 30-70 %. Особенно активно в этом году росли цены в конце лета (до 7 % в месяц). Стоимость квартиры могла подскакивать только в течение одной недели на $1000-4000. По информации Василия Можара, первого вице-президента холдинговой компании «Киевгорстрой», сейчас средняя цена одного квадратного метра построенного компанией жилья в Киеве достигла 5205-5300 грн. По данным риэлторов, средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке оценивается в $1600, на самое дешевое же жилье на окраинах столицы цена не ниже $1000.
Однако уже в конце сентября цены перестали бурно расти, а к концу года стабилизировались, некоторые квартиры несущественно подешевели. В результате на рынке недвижимости поползли слухи о снижении цены чуть ли не на 10%, заговорили о возможном перегреве рынка и обвале цен. Впрочем, слухи оказались несколько преувеличенными.
Как показывает опрос ряда агентств недвижимости, цены за последний месяц на вторичном рынке снизились максимум на 2-5%, причем только на менее востребованное жилье, как правило, на некачественные хрущевки, панельки, а также на некоторые 3-комнатные квартиры, на которые спрос всегда отставал. Риэлторы обеспокоены существенным падением спроса и сетуют на то, что продать квартиру становится очень сложно. Несмотря на отсутствие спроса (некоторые операторы оценивают его спад в 8 раз), продавцы вовсе не спешат снижать цены и даже отказываются при торге уступить $500-1000.
«На вторичном рынке цены были несколько завышены. Доходы населения в этом году повысились, с учетом зарплат в конвертах, на 22%, а цены на жилье в Киеве выросли за последние 10 месяцев на 50%, в регионах – на 25-40%. Получился дисбаланс: спрос есть, но платежеспособный спрос отсутствует. Многие покупатели уже не способны платить такие деньги, а продавцы еще не готовы снижать цены. Цены начинают потихоньку падать, но это еще не совсем заметно. По окраинам, спальным районам цены на 3-комнатные – наименее востребованные – квартиры упали на 5%», – сообщил в интервью uaprom.info президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александр Бондаренко.
По данным риэлторского портала «Недвижимость», с 9 по 16 декабря средняя цена на квартиры на вторичном рынке снизилась на 0,4%. Тем не менее, слухи, об обвале цен обеспокоили и покупателей, и продавцов, и других представителей рынка недвижимости. По мнению застройщиков, такие разговоры способны негативно повлиять на рынок. «Объявления об обвале рынка анонимны. Пойдя на поводу этих выступлений, покупатели разрывали договоры. Люди верят тому, что пишут в газетах, это совпадает с их желанием, и они перестают покупать квартиры, а потом жалеют, что это оказалось совсем не так», – сокрушается Виктор Власов, президент компании «Градострой». Компания «Житло-Инвест» в связи с падением объемов продаж вынуждена была снизить цены на 5%.
Экспертный взгляд
Чтобы прояснить ситуацию на рынке жилья, 16 декабря при содействии Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) и газеты «Экономические известия» был организован круглый стол, за которым прошла встреча крупных участников рынка недвижимости Украины: риэлторов, застройщиков, банкиров, девелоперов.
Темой №1 стала необходимость введения классификации жилой недвижимости, которую сейчас совместно разрабатывают ассоциации риэлторов и строителей Украины. Предполагается, что будет 5 классов, от социальной недвижимости до жилья класса люкс. «Существует рынок совершенно нового жилья, и там тенденции существенно отличаются от тех тенденций, которые мы можем наблюдать на рынке застройки времен Хрущева… Давайте анализировать не вообще рынок, а ситуацию в определенном сегменте», – призвал членов круглого стола А.Бондаренко.
«Для нормальных цивилизованных отношений на рынке недвижимости классификатор просто необходим, это азбука на рынке, благодаря которой все будут общаться на одном языке. И потребители будут адекватно воспринимать рынок, как отечественные, так и зарубежные», – высказал мнение о необходимости классификатора Алексей Котенко, генеральный директор АН «Планета Оболонь».
Сейчас прогнозировать, что реально даст такая классификация, преждевременно. Действительно, станет легче давать прогнозы и анализировать рынок. Но с другой стороны, такие рамки могут искусственно диктовать цену в определенном сегменте.
Вторая немаловажная проблема, обсуждавшаяся я за круглым столом, – нынешняя ситуация на рынке жилья. Стабилизацию цен отмечали все участники, констатировали незначительное удешевление (не более чем на 5%) в сегменте невостребованного жилья (некачественные хрущевки, панельки). О каком то обвале цен вообще речи вообще не было. «Ситуация на сегодняшний день такова: мы не наблюдаем никаких тенденций ни вверх, ни вниз», – сказал Алексей Котенко, генеральный директор АН «Планета Оболонь». «Источник роста цен – дефицит (жилья), но когда они зашкаливают, происходит коррекция цен на рынке. Поэтому когда цены выросли на 70%, я говорю, что цены упадут на 15-20%, но говорить об обвале очень тяжело, потому что существует дефицит. Коррекция цен неизбежна, что сейчас и наблюдается», – говорит начальник отдела финансовых инструментов «Укрсоцбанка» Эрик Найман.
Единственное, что вызвало полемику, – причина нынешней стабилизации роста цен и некоторого падения спроса. Участники рынка оценивают ее по-разному. Застройщики незначительное падение спроса объясняют сезонными колебаниями, недостатком средств в банках на ипотечное кредитование, близость грядущих парламентских выборов и неправдоподобные заявления о спаде цен. «На одно предложение есть 3-2,5 желающих. Спрос очень высокий, на сегодняшний день он утих только потому, что сейчас преддверие нового года, когда всегда на рынке спокойствие…На активности отыгралось также банковское кредитование», – утверждает Василий Можар, первый вице-президент ХК «Киевгострой». Риелторы склонны считать, что нынешняя ситуация обусловлена падением платежеспособного спроса.
С этим можно согласиться. Например, чтобы сейчас взять кредит на покупку средней квартиры стоимостью $100 тыс. долларов, необходимо зарабатывать порядка $1500 в месяц, плюс ко всему на руках потребуется иметь 20-30 тыс. для первоначального взноса. Понятно, что не так уж много у нас в стране людей, имеющих такую зарплату. К тому же следует принять во внимание, что недвижимость покупают не только те, кто действительно нуждается в жилье, но и те, кто вкладывает в покупку свободные деньги. Нет официальной статистики, сколько таких покупателей. Однако, судя по тому, что спекулятивный спрос на недвижимость как один из основных факторов повышения цен на жилье отмечают практически все участники рынка, можно сделать вывод: нынешнее падение спроса и стабилизация цен связаны только отчасти со снижением платежеспособного спроса. В то же время, такой фактор, как сезонность, определяет цены на недвижимость не один год. Уже в течение 5 лет весной и в конце лета – первой половине осени наблюдается наибольший всплеск активности, в то время как в период новогодних торжеств, что вполне логично, происходит некоторый застой. Это касается не только рынка купли-продажи недвижимости, но и аренды. Тем более близятся выборы. До этого момента вряд ли рынок сойдет с мертвой точки.