Примерно 2-3 недели назад в СМИ распространился слух о том, что антимонопольный комитет взялся за столичный рынок недвижимости. Общее настроение было таково: “Наконец-то”. Сам Антимонопольный комитет Украины слухи эти подтверждал, но не уточнял, что именно попало в его поле зрения. И вот, наконец, 13 декабря состоялось заседание комитета, на котором “решалась судьба” цен на киевскую недвижимость. И что же? Как выяснилось АМКУ обратил внимание вовсе не на застройщиков, от которых казалось бы зависят цены, а на Киевский городской совет.
Статьей 134 Земельного кодекса Украины, предусмотрено, что земельные участки под застройку субъектам предпринимательской деятельности должны предоставляться на конкурентных основах (продажа на земельных аукционах). 19 июня 2005 г. на сессии Киевсовета был разработан и принят порядок проведения земельных торгов, он-то и не понравился, вернее не понравились некоторые его положения.
Итак, начнем по порядку. Первый пункт, который подвергся критике АМКУ, позволял снимать с аукциона земельный участок во время торгов, без объяснения причины. Однако почему возник такой пункт? Существует хорошо известная схема договорных торгов, когда участники аукциона договариваются перед началом торгов о конечной цене участка и долее торги просто не ведутся. Что это дает? Естественно начальная цена участка ниже рыночной, иногда разница составляет до 50%. Договорившиеся стороны покупают по заниженной цене участок земли и продают его на вторичном рынке, но уже по существующим рыночным ценам. После того, как практически все торги приобрели договорной характер, и был введен пункт о возможности снятия земельного участка с аукциона.
Следующий пункт разрешал продажу земельных участков без проведения торгов, в том случае, если на торгах участок не продавался, либо торги были признаны несостоявшимися. Этот пункт прокомментировал представитель Киевгорсовета Андрей Тарнопольский. Он отметил, что существуют земельные участки, которые невозможно продать на конкурентных основах, в качестве примера он привел городскую свалку в селе Пирогово. Этот участок после неудачных торгов был продан мусороперерабатывающему заводу.
Хотя пример убедителен, очевидно, что этот пункт позволяет некие махинации при проведении земельных аукционов. Ведь таким образом можно продать не только городскую свалку, но и участок на Печерске. Сделать это очень просто – участок без объяснения причины снимается с торгов, аукцион признается несостоявшимся и затем участок реализуется за начальную стоимость заинтересованному лицу. Как же избежать этой проблемы, когда с одной стороны невозможно продать на аукционе “неинтересный” участок и с другой становится возможным продажа не на конкурентных началах участков, которые пользуются повышенным спросом? Это действительно проблема и для ее решения юристам предстоит серьезно поработать.
Следующий пункт практически дополняет предыдущий. В нем так же предоставляется право на продажу участка без проведения аукциона, если на участие в торгах заявлено менее двух участников. В этом случае единственному участнику предоставляется право приобретения участка за начальную стоимость и естественно без проведения торгов. Антимонопольный комитет предложил отредактировать этот пункт и проводить в таких случаях повторные торги через 30 дней. Редакция эта, однако, на мой взгляд, абсолютно бесполезна, ибо если объект неинтересен, то за месяц вряд ли что то изменится.
И, наконец, пункт последний, который предоставляет право Киевгорсовету через шесть месяцев после утверждения списка земельных участков, подготовить проект решения об участках, которые не были реализованы с аукционов в этот срок и продажу их заинтересованным лицам без проведения конкурсов или аукционов. АМКУ “обогатил” этот пункт поправкой: “за этот период должно быть проведено не менее 2 земельных торгов”.
Вот собственно и все что касается цен на жилую недвижимость. По мнению господина Костусева корректировка этих пунктов согласно рекомендациям АМКУ способна снизить цена на столичную недвижимость. Однако это не вполне очевидно. Данные меры призваны повысить конкурентную борьбу при покупке земельных участков, в том числе и под строительство жилых домов. Но в данном случае повышение конкуренции как раз таки означает повышение цен на участки. Чем больше покупателей участвует в торгах, тем выше цены. Приведет ли это в конечном счете в к снижению цен на жилье?
Давайте посмотрим, какую роль цена земельного участка играет при формировании конечной цены на недвижимость. Цена квартиры зависит от качества постройки (уровень отделочных работ, стройматериалы и т.д.), от района. Землю же застройщики приобретают под строительство различными путями – кто-то на земельных торгах, кто-то на вторичном рынке, а как уже говорилось цена на вторичном рынке выше и разница достигает иногда 50%. При этом стоимость участка существенно не влияет на конечную цену недвижимости – она просто “забивается” в стоимость квадратного метра, а дешевизна участка (если он приобретен на аукционе) компенсируется другими факторами.
Можно, конечно же возразить, что доступ к дефицитным участкам в центре Киева имеет ограниченный круг лиц, которые просто занимаются перепродажей этих участков, искусственно взвинчивая цены, однако в данном случае дело не в законах, а в их администрировании. Достаточно проводить внутреннее служебное расследование по каждому факту снятия участка с аукциона и проблема будет снята, только вот будет ли в наших условиях такое расследование независимым.
И, наконец, самое главное – Киевгорсовет формально выступает лишь инструментом, с помощью которого продается тот или иной участок, действительный же администратор – Кабмин. Разрешение на участие в земельных торгах или конкурсах выдается Кабинетом министров, и отказ в таком разрешении совсем не обязательно должен быть мотивирован. Вот и складывается впечатление, что АМКУ работает по принципу: “делать что-то надо, вот и давайте накажем кого-нибудь, кого можем”.