Начиная строительство, компания рассматривает его, прежде всего, как инвестиционный проект, рассчитывая получить по его окончанию прибыль. А что делать в случае, если проект не приносит прибыли? Один из вариантов – переориентация построенного сооружения.
О неудаче как таковой
Специалисты в области проектного менеджмента утверждают, что из 10 проектов 9 оказываются неудачными. При этом под неудачей подразумевается несоответствие итоговых показателей плановым: не были достигнуты абсолютно все цели проекта, не уложились в сроки или вышли за рамки бюджета. Но собственника построенного здания интересует, прежде всего, показатель рентабельности. И если в процессе строительства произошли какие–либо отклонения от плана, но в целом, здание себя окупает, он сочтет проект успешным. А не успешной, соответственно, будет признана пустующая новостройка, не приносящая прибыли своему владельцу. Таких случаев гораздо меньше – не более 15 % проектов.
Как правило, основной причиной провала строительного проекта становится его слабая маркетинговая часть. Одной хорошей идеи мало – она должна быть подкреплена серьезными маркетинговыми исследованиями с учетом специфики строительного объекта. Как ни странно, при тех немалых затратах, которые необходимы для постройки здания, исследования рынка не всегда проводятся со всей тщательностью. Наиболее характерной проблемой строительных проектов становится игнорирование потребностей потенциальных потребителей – арендаторов или покупателей. И мысль о том, что «главное – построить, а продать мы всегда сможем», приводит к печальным последствиям – прежде всего, для самого инвестора.
Чем раньше строительная компания определит, что ее проект в итоге завершится неудачей, тем больше времени у нее будет для внесения в него коррективов – изменения назначения строящегося здания. Выход на рынок со старым, но измененным продуктом, охватывающим новые слои потребителей и имеющим новые сферы применения, всегда был популярным способом сохранить уровень продаж. Но если товары народного потребления можно неоднократно модифицировать, подстраиваясь под нужны потребителей, строительный проект подразумевает гораздо большие затраты, и, соответственно, проводить многократную «переквалификацию» объекта экономически нецелесообразно. Поэтому, проводя переориентацию здания, необходимо учитывать такие факторы, как ситуацию на рынке, затраты, которые вызовут изменения, и сроки. По сути, строительной компании приходится иметь дело с новым проектом с той лишь разницей, что не придется строить здание с нуля. Шанс на успех имеет та «переквалификация», которая будет максимально соответствовать запросам рынка и потребует минимум расходов и времени.
Право на «переквалификацию»
С правовой точки зрения при «переквалификации» здание рассматривается как новый объект и должно пройти соответствующие своему новому назначению комиссии. При этом сложность переориентации зависит от того, насколько отличаются друг от друга изначальное и новое назначение сооружения. Например, торговые площади легче «переквалифицировать» под офисный или образовательный комплекс, чем под частную медицинскую клинику.
Также следует учесть, что муниципалитет выделяет землю под определенный проект с конкретным целевым использованием. В соответствии с п. 1 ст. 110 Земельного кодекса “на использование собственником земельного участка или его части может быть установлено ограничение в объеме, предусмотренном законом или договором”. Такое ограничение может осуществляться, в частности, путем установления запрета на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества. В случае использования земельного участка по назначению, отличному от того, что указано в проектной документации, возможно принудительное прекращение прав на участок земли в судебном порядке.
Как «переквалифицировать» здание и избежать неприятных последствий, связанных с законодательством? Проектная документация по отведению земельных участков с изменением их целевого назначения должна проходить согласование в государственном органе по земельным ресурсам. В том случае, если земля была выделена под строение сооружения с одним назначением, а затем землевладелец принял решение изменить его на другое, необходимо согласовать коррективы с такими организациями, как Главное архитектурно-проектное управление и «Землеустрій».
Таким образом, переориентация построенного здания представляет собой достаточно непростую задачу, решение которой не дает права на повторные ошибки. Но потратить силы и средства на переоформление документации, проведение маркетинговые исследования и корректировку строительного проекта, безусловно, стоит. “Переквалификация” порой способна не только спасти положение, но и обеспечить в результате большую прибыль, чем планировалось получить, если бы изначальный вариант оказался успешным.