За девять месяцев со дня своего рождения Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) уже успело родить два пилотных проекта и один скандал, приведший к отставке главы ГИУ Василия Костицкого.
Часть первая – белая
Государственное ипотечное учреждение было создано 27 декабря 2004 г. Этой дате предшествовала долгая и кропотливая (хочется этому верить) работа, но любая инициатива в нашем государстве начинается с тщательного анализа, а вот заканчивается зачастую, увы, совсем не так, как предполагалось ранее. Поэтому вопрос о дальнейшей судьбе ГИУ вполне логичен, и опасения возникают не только в связи со скандалом.
Собственник ГИУ – государство в лице Кабмина. Главная цель структуры – стать активным игроком на финансовом рынке недвижимости второго уровня и тем самым косвенным образом влиять на ценообразующие процессы. Чтобы понять, в чем заключаются функции ГИУ, разберемся, что такое финансовый рынок первого и второго уровня.
Инвестором строительства дома может выступать застройщик, банк, кредитный союз и т.д., в чаще всего инвестор является и продавцом недвижимости. Ипотека – частный случай финансового рынка недвижимости первого уровня. Банк выдает кредит заемщику и он же оформляет залоговые права на предмет ипотеки на себя. Таким образом, покупателем недвижимости, по большому счету, является банк. Прибыль банка в данном случае – процент за пользование кредитом. Однако есть и неудобства в данной схеме. Главное — привлечение средств для ипотеки, обычно депозитных. Нетрудно подсчитать, что прибыль банка при такой схеме равна разнице процентных ставок по ипотеке и депозиту. Сегодня ипотечная ставка равна около 18–20% (мы говорим только о гривневых кредитах), депозитная – 13–18 %. Принимая во внимание всевозможные риски и поправки на инфляцию, можно предположить, что банк зарабатывает на ипотеке около 2-3 %. Сумма небольшая, кроме всего прочего, депозитные средства всегда будут рискованными. Но общий объем выдаваемых кредитов делает этот бизнес выгодным. Для заемщика же такая схема выливается в повышенные кредитные ставки.
На втором уровне находится предприятие, которое выкупает у кредитора право на предмет ипотеки за полную сумму кредита. Эта услуга платная, как правило, это определенный процент от суммы кредита. Далее назначается процентная ставка по кредиту для заемщика. В данном случае банк не привязан к депозитной ставке (для ипотеки привлекаются не депозитные средства, а средства ипотечного учреждения), соответственно, существует реальная возможность уменьшить ипотечную ставку. Эта ставка делится между кредитным учреждением (банк, кредитный союз и пр.) и ипотечным предприятием.
Такова схема работы ипотечного учреждения. Для того чтобы проиллюстрировать вышесказанное, возьмем для примера пилотный кредит ГИУ. Сумма кредита – 150 тыс. грн., срок – 30 лет, процентная ставка – 9,5 %. Что касается заемщика, то легко подсчитать, что ежемесячный платеж (аннуитет) составляет 1261 грн. ГИУ рефинансирует банку кредит в размере 100%, получая единоразовую плату 2250 грн. (1,5%), далее оставшиеся 8% делятся между банком (2,5%) и Государственным ипотечным учреждением (5,5%). Таким образом, видим, что заемщик уменьшает расходы по кредиту на 8-11 %, банк решает проблемы с привлечением средств для ипотеки или как минимум диверсифицирует их, а государство в лице ипотечного предприятия зарабатывает на этом кредите (1,5 + 5,5%) 10,5 тыс. грн.
Казалось бы, хорошо и среднестатистическим гражданам, и банкам, и государству. Но есть два вопроса. Первый – ГИУ работает только с гривневыми кредитами, а они не столь популярны. Приходится признать, что инфляция в Украине пока что не позволяет доверять гривне как полноценному платежному средству при долгосрочных кредитах. Второй вопрос: где государство будет брать средства на рефинансирование ипотечных кредитов? В качестве оборотного капитала Государственное ипотечное предприятие получило от Министерства финансов 20 млн. грн. Большая ли это сумма? А вот смотря с чем сравнивать. Если принять за среднюю сумму кредита – 250 тыс. грн., то средств ГИУ хватит на 80 кредитных операций. А сегодня выдаются уже тысячи ипотечных кредитов. Ощутимые дивиденды ГИУ начнет получать лет через 10, и это как минимум.
Однако сможет ли предприятие с таким капиталом стать крупным игроком на рынке ипотечного кредитования, возможно ли рыночными методами влиять на ценообразующие процессы? Для этого необходимы средства куда более серьезные, а их пока что нет. Значит перед ГИУ, так же, как и перед банками, встанет вопрос о привлечении этих средств. Откуда они могут взяться? Во-первых, это государственное финансирование ГИУ, во-вторых, выпуск ценных бумаг. Однако второе, на мой взгляд, можно рассматривать всего лишь как попытку привлечения, причем, скорее всего, неудачную. Если бумаги и будут выпущены, то без гарантий государства ценными они не станут, и, насколько мне известно, таких гарантий Минфин давать не собирается, к тому же уровень рентабельности (во всяком случае на сегодня) ГИУ не так уж и высок, чтобы вызвать ажиотаж на рынке ценных бумаг. Таким образом, главная надежда все же на бюджетные деньги.
На днях Кабмин принял решение увеличить с 2006 г. финансирование ГИУ на 80 млн. грн., до 100 млн. грн. Предварительный анализ и мировой опыт показывают, что ипотечные предприятия способны существенно повлиять на формирование процентных ставок ипотечного кредитования.
За рубежом подобные ипотечные организации известны давно, практически все они либо полностью, либо частично имеют государственный капитал, их цель – активное влияние на рынок недвижимости, и что самое важное, в интересах государства. В странах Евросоюза процентная ставка на ипотеку составляет 6-10 %, кроме того, существуют специальные программы регионального развития, которые осуществляются также посредством государственных ипотечных структур. В рамках спецпрограмм кредиты выдаются под 3–5%.
В мире известны две модели ипотечных учреждений: американская и европейская. Различаются эти модели главным образом методами привлечения средств. Европейская модель рассчитана на работу с накопительно-сберегательными учреждениями, попросту говоря, со сберкассами. Они то и являются основными инвесторами ипотечных структур (конечно, это упрощенная схема). Американская модель (которая взята за основу при создании ГИУ) больше рассчитана на государственную поддержку.
Но вернемся к украинскому Государственному ипотечному предприятию. Его сотрудники расценивают перспективы осторожно, но не без оптимизма, я бы сказал, с оптимизмом, основанным на анализе ситуации. Первые два пилотных проекта ГИУ были реализованы в мае 2005 г., в полной же мере ГИУ приступит к работе, как планируется, с весны 2006-го. По прогнозам специалистов, к четвертому кварталу доля государственного ипотечного предприятия на рынке “гривневой” ипотеки составит 5 – 10 %. Это выглядит вполне вероятным, кроме того, сейчас разрабатывается пакет законопроектов, призванные упростить работу ГИУ.
Перспективы у этого начинания неплохие (конечно, при условии, если удастся решить спорные вопрос первичного финансирования). Схема работы ГИУ проста, понятна и, на мой взгляд, должна вызвать интерес у кредитных учреждений. Если же ГИУ удастся начать системную работу с несколькими банками по указанной схеме, то это поставит остальных кредиторов в неравные условия и вынудит к более тесному сотрудничеству с ГИУ. Однако это теория, как все будет происходить на практике, покажет время.
Часть вторая – желтая
Увы, хорошее редко встречается в чистом виде. Государственное ипотечное учреждение, к сожалению, не оказалось исключением и сгенерировало скандал. Подал в отставку председатель правления ГИУ Василий Костицкий, известный ученый-экономист. Напомним, что глава ГИУ и наблюдательный совет, состоящий из 5 человек, назначаются Кабинетом Министров. Через несколько месяцев после создания учреждения, инициатором которого был также Костицкий, в коллективе возникли трения, вследствие которых, глава ГИУ написал заявление об уходе. Затем, однако, заявление было отозвано, и работа продолжилась, но разногласия не прекратились.
Председателю правления было высказано недоверие, и он вновь написал заявление. Развязка конфликтной ситуации наступила в понедельник 14 ноября – В.Костицкий был освобожден от занимаемой должности по собственному желанию.
Вот, в принципе, и все события, но вот что за ними стоит? Как водится в таких случаях, стороны собирали пресс-конференции, на которых высказывались претензии и обиды. Аргумент, который выдвигает коллектив ГИУ, – авторитарный стиль правления Костицкого, который превратил государственное учреждение в частное предприятие. По словам Сергея Святко, первого заместителя председателя правления, члены наблюдательного совета были практически лишены права подписи, не допускались к рассмотрению документации и обсуждению проектов.
На своей пресс-конференции В.Костицкий также выдвинул ряд претензий. Однако многие из них были не вполне понятны. Например, он высказал мнение, что сумма в 20 млн. грн. недостаточна не то что для нормальной работы ГИУ, но даже для старта. Впрочем, это не мешало ему рассматривать эту же сумму как вполне достаточную в течение почти девяти месяцев. То же самое можно сказать и о его тезисе относительно невозможности работы Государственного ипотечного учреждения в условиях нынешнего уровня инфляции.
Понять кто прав, кто виноват, в этой ситуации непросто. Скорее всего, действительно произошло непонимание между коллективом и лидером c несколько авторитарным стилем правления. Все обвинения во взятках, коррупции и других уголовно наказуемых деяниях внутри ГИУ, возможно, просто разговоры. Хотя отставка Костицкого не лучший вариант – он известный специалист в области экономики и своим опытом мог бы значительно помочь работе ГИУ, особенно в начале.