Прогнозируемое количество офисных площадей в столице к 2006-2007 гг. увеличится практически в два раза относительно показателя на данный момент. При этом 10% заявленных площадей, по оценкам экспертов, будет пустовать.
Рынок офисной недвижимости
По оперативным данным компании «Украинская Торговая Гильдия» (на 12.10.05.), сегодня структура БЦ в Киеве распределяется по классам следующим образом: помещения класса «А» занимают порядка 12%, «Б» – 65%, «С» – 24%. Компания прогнозирует, что общая площадь офисных помещений столицы к концу 2005 г. составит 420,4 тыс. кв. м, что превысит показатели предыдущего года на 41,8%. По информации от компании DTZ Zadelhoff Tie Leung – Kyiv, ранее прогнозировалось, что к концу года рынок достигнет 462 тыс. кв. м, но отставание от этого показателя вызвано недостаточным финансированием. По дальнесрочным прогнозам «Украинской Торговой Гильдии», к 2006-2007 гг. количество площадей киевских офисов достигнет 729,6 тыс. кв. м, при этом темпы роста составят 73,5% (см. диаграмму 1).
Диаграмма 1.
| [1] |
При этом заполняемость офисных центров в 2004 г. оценивалась на уровне 96-97%, в 2005 г. – около 98%. По предварительным данным, в 2006-2007 гг. заполняемость площадей составит около 90%.
Структура арендаторов киевских БЦ в разрезе сферы деятельности распределяется таким образом: доля производственных и торговых предприятий занимает около 42%, компаний, предоставляющих различные бизнес-услуги – 31%, финансовые услуги – 7%, государственные учреждения и посольства – 7%, на СМИ приходится порядка 6% офисных площадей, связь и телекоммуникации – 4%. Компании, занятые в других сферах, занимают не более 3%.
Интересная информация была получена в результате опроса арендаторов Бизнес центров Киева специалистами «Украинской Торговой Гильдии». На вопрос «Как изменилась площадь вашего офиса за последний год?», 38% респондентов ответили «увеличилась», 62% – «осталась прежней», «сократилась» – 0%.
На вопрос «Что вас не устаивает в данном БЦ?», были получены следующие ответы. Для большей части арендаторов наиболее волнующими факторами оказались парковка и автомобильная доступность. Так, 43% опрашиваемых на первое место поставили количество парковочных мест, 19% – автомобильную доступность (пробки). По 5% пришлось на такие факторы как: количество телефонных линий, качество интернет-связи, расположение, транспортная доступность и отсутствие в БЦ дополнительных услуг. На остальные параметры пришлось около 14%, причем денежный фактор в ответах не фигурировал.
Офисы Полуprofessional
Помимо БЦ, рынок офисной недвижимости в Киеве представляют также полупрофессиональные и «квартирные» офисы. В сентябре 2005 г. в Киеве установился следующий уровень арендных ставок на полупрофессиональные помещения: в центре города – 35 у.е./кв.м, районы, прилегающие к центру – 25-30 у.е./кв.м, серединный пояс – 20-22 у.е./кв.м, окраина – 10-15 у.е. кв.м.
Стоимость предложения 1 кв. м офисных помещений на рынке купли-продажи в сентябре 2005 г. составила: центр города – 3300-3500 у.е., районы, прилегающие к центру – 2000-2500 у.е., серединный пояс – 1800 у.е., окраина – 1200-1300 у.е.
По данным компании АО «Полесье», в среднем за 1-е полугодие 2005 г. квадратный метр на рынке полупрофессиональных и «квартирных» офисов подорожал на 38-40%.
Перспективы
«Среди тенденций рынка офисной недвижимости, на наш взгляд, следует отметить снижение влияния месторасположения на уровень арендных ставок в БЦ класса «С», – говорит Анатолий Осадчий, генеральный директор АО «Полесье». – Если ранее соотношение цена/расположение офиса было прямо пропорционально, то сегодня даже в бывших админзданиях НИИ на окраине, реконструированных под БЦ класса «С», устанавливают средние арендные ставки для офисов подобного класса. «Адресная поправка» колеблется в пределах 2-3 у.е./кв.м. Поэтому многие фирмы переселяются в более престижные районы – цены те же, а имидж самой фирмы улучшается».
Еще одной тенденцией является снижение удельного веса офисной недвижимости в общем объеме предложений на вторичном рынке покупки-продажи коммерческой недвижимости. Если в 2004 г. доля обозначенного сектора составляла 52-55%, то в нынешнем – снизилась до 44%. На это оказали влияние и состояние сектора офисной недвижимости и нестабильная экономическая ситуация в стране.
Как говорилось выше, прогнозируемая заполняемость офисных площадей в Киеве в 2006-2007 г. снизится до 90% по сравнению с существующими 98%. Комментируя ситуацию на рынке, девелоперы отмечают, что объем заявленных к выводу офисных помещений в 2005-2006 г. достаточно велик. Однако прогнозируемый экономический рост в Украине приведет и к усилению спроса на качественные офисные площади, в основном – класса «А», «В» и «В+». Однако вполне возможно, что пустующие 10% офисных площадей повлияют на уровень арендных ставок. Эксперты прогнозируют, что в первую очередь это коснется сегмента класса «С», где в ближайшие год-два ожидается вероятное снижение арендных ставок на 15-20%.
Как отметил региональный директор компании DTZ Zadelhoff Tie Leung – Kyiv Ник Коттон, сегодня рынок Киева похож на рынки Будапешта и Праги семь-девять лет назад. По его словам, сегодня офисы крупных международных компаний в Киеве занимают в среднем в пять раз меньшие площади, чем в Будапеште, Праге и Варшаве, что свидетельствует, с одной стороны, о несформированности рынка, с другой – о его перспективах.