За прошедшие столетия талантливых архитекторов не стало меньше, и современные технократические бизнес–центры красивы по-своему. Тем не менее, старинный особняк с его неповторимым архитектурным обликом до сих пор остается символом благосостояния и высокого положения в обществе.
Преимущества, они же недостатки
Бум на «антикварные» офисы начался в 90-х гг., когда зарубежные компании стали открывать представительства в Украине. Эти тенденции лишь повторили европейскую моду, где офисные площади в исторических центрах чаще всего создавались и создаются путем реконструкции. Большинство отреставрированных особняков пополняет нежилой фонд, поскольку их первоначальная планировка не всегда отвечает жилым нормам. Либо реконструкция изначально проводится новым владельцем – фирмой под собственный офис.
При всех преимуществах, реконструкция старинного особняка – довольно рискованное дело. Так, например, центральное месторасположение не только благотворно влияет на имидж, но означает стесненность строительных площадок, затрудненное движение строительного транспорта днем, недостаточное количество информации для геодезического анализа.
Отдельная проблема – устаревшие системы коммуникаций. Поэтому ограничиться ремонтом систем внутри здания и оставить без внимания износ внешних коммуникаций не получиться. Также необходимо провести работы по гидроизоляции подвальных помещений.
Величественный внешний вид также может сыграть злую шутку с новыми хозяевами. Нередко под реконструкцией заказчик подразумевает и корректировку облика здания. Поэтому процесс восстановления исторического памятника может превратиться в отдельное строительство, чем-то напоминающее былое сооружение. Тем более, на страже старых «лиц» проданных компаниям зданий стоит закон, а проблему расширения офиса всегда можно решить путем пристроек вглубь двора, что позволит не испортить фасад.
Реставрация реконструкции – рознь
Существует три пути, по которым может пойти новый владелец старинного здания. Первый можно назвать реконструкцией с большой натяжкой, поскольку он подразумевает снос особняка и строительство нового, максимально приближенного к нему своим внешним видом. С одной стороны, этот вариант позволит избежать некоторых, сопутствующих реконструкции, проблем. Например, можно обустроить тот же подземный паркинг и существенно увеличить офисные помещения. Такие материалы, как гипсокартон и полиуретан позволят максимально приблизить фасад и внутренние элементы декора новостройки к ее прототипу. Отметим, что именно благодаря полиуретану воссоздаются богатые лепные украшения, столь актуальные для банков, ресторанов, бутиков.
С другой стороны, воссоздавать архитектурное произведение ушедших столетий – дело неблагодарное. Копия всегда будет копией, и если здание не устарело безнадежно, можно просто вдохнуть в него новую жизнь.
Второй путь – собственно реставрация, когда от здания остается один фасад, а внутри него строятся новые перекрытия. Такой выход дает большую свободу при планировании офисных помещений и при этом позволяет сохранить здание практически в первозданном виде. Сегодня это, пожалуй, самый распространенный путь для крупных украинских городов. Все чаще на улицах исторического центра можно увидеть пустые «фреймы», которые по мере реконструкции наполняются «начинкой» – новыми несущими конструкциями, перекрытиями, системами коммуникаций.
Казалось бы, этот способ надежнее реставрации, подразумевающей максимальное сохранение не только внешнего вида дома, но и его «внутренностей». Тем не менее, не стоит делать поспешные выводы, не проведя экспертизу здания и не определившись с собственными пожеланиями.
Зачастую смена несущих конструкций и перекрытий может только ухудшить эксплуатационные показатели здания. Многие архитекторы отмечают, что в прежние времена, увы, строительство было качественнее. Фундаменты углублялись более чем на 3 метра, что обуславливалось активным использованием подвальных помещений под котельные, кладовые и т.д. Поэтому в процессе реконструкции достаточно сделать инъекции бетона – и фундамент будет иметь даже избыточную прочность.
Отдельных слов заслуживает методика допустимых напряжений, согласно которой несущие конструкции и перекрытия делались с тройным запасом прочности. В старинных особняках перекрытия были многослойными. Пустоты в них заполняли шлаками, делали два наката досок. Так обеспечивалась полная звукоизоляция, и бурная светская жизнь одних жителей не стесняла молчаливого уединения в кабинетах и библиотеках других. Поэтому, если перекрытия находятся в пригодном для эксплуатации состоянии, стоит задуматься об их укреплении, а не замене.
Кстати, до начала строительства не менее тщательно подходили и к выбору участка, проверяя прочность грунта и отсутствие разломов. Как с сожалением отметил Евгений Бессараб, директор компании «Столичная палата недвижимости», далеко не каждый современный застройщик подходит к выбору участка с такой же тщательностью. Да и провести качественный геодезический анализ в плотно застроенном центре, как мы уже говорили, сегодня весьма затруднительно.
Что же касается внутренней инфраструктуры, дома ушедшего времени строились с учетом всех, существовавших в то время удобств: электричества, систем водоснабжения и канализации, и лифтов, которые должны были вот-вот появиться из-за рубежа. Поэтому старинный особняк может оказаться пригодным и для установки современных лифтов, и для системы типа smart house.
Дух старины и его экономическая целесообразность
В то же время, далеко не все особняки представляют собой столь радужную картину. Протечки теплосетей, промоины в грунте – эти и другие факты заставят задуматься любого потенциального покупателя. И, если отбросить романтику и обосновать выбор не «дивной стариной», а сухими расчетами, особняк не обязательно выиграет у новостройки. Но и не каждой новостройке проиграет.
Покупка старинного особняка – уже отреставрированного – обойдется в среднем в сумму от $2-3 млн. Чем недавнее реконструкция – тем выше будет стоимость. В плюс пойдут так же дополнительные удобства и обустроенная приусадебная территория (будь то сквер, сад или просто внутренний дворик). И хотя обветшалый дом можно купить по достаточно низкой цене, но расселение его жильцов (если таковые имеются), качественная реконструкция, замена коммуникаций внутри здания и на близлежащих участках потянет на $4-5 млн. и выше. Не забудем и о специальных разрешениях органов власти, которые обязательно понадобятся при проведении таких работ в здании – памятнике архитектуры.
Возникает вопрос: не лучше (читай – проще и дешевле) построить новое офисное здание? Безусловно, новостройка может быть дешевле реконструкции, хотя и дороже реставрации – многое зависит от состояния каждого отдельно взятого особняка. Новостройка в историческом центре – это те же проблемы с устаревшими коммуникациями. К тому же, у «хранителей старины» остается как минимум одно неоспоримое преимущество – центр. Потому за ними, как считают специалисты рынка недвижимости, будущее офисов экстракласса.