25,5 тыс. домов или 23% жилого фонда Украины составляют «хрущевки», построенные по проектам первых массовых серий крупнопанельных, блочных и кирпичных домов. Их общая площадь 72 млн кв. м. На данный момент их необходимо реконструировать. Верховная Рада уже рассмотрела законопроект «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) с заменой нежилого и устаревшего жилого фонда». В некоторых регионах, в том числе и в Киеве, власти, не дожидаясь принятия закона парламентом, приступили к реконструкции 5-этажек.
Срок эксплуатации «хрущевок» давно истек, а низкокачественный кирпич, который использовали при их возведении, фактически, рассыпается при ремонте. Следует отметить, что данная проблема присуща не только нашей стране. Например, в Европе отжившие срок эксплуатации дома просто взрывают, а в Москве сейчас подходит к концу обновление жилья, построенного в 70-е гг.
В Украине же реконструкция сдерживалась отсутствием законодательной базы и мощных инвесторов, способных комплексно реконструировать целые кварталы. Ведь до сих пор мы пользуемся Жилищным кодексом УССР, где нет даже слов «приватизация» и «инвестиции». Новый «Жилищный кодекс» Верховная Рада рассмотрела только в первом чтении. А ведь именно он должен урегулировать вопросы отселения, увеличения жилых площадей и т.д.
Что же касается инвесторов, то уже появляются заинтересованные организации и в Киеве, и в других городах Украины, которые хотели бы взяться за реконструкцию пятиэтажных застроек.
Что сносить, а что – оставлять?
Реконструкция бывает полной или частичной. В первом случае сносятся все старые дома, а на их месте возводятся новые, во втором – надстраиваются верхние этажи с укреплением фундамента и внутренней перепланировкой.
В качестве второго примера можно привести недавно рассматриваемый на столичном градсовете проект надстройки аттиковых и мансардных этажей в пятиэтажном доме на пл. Победы. И, хотя многие были против, члены градосовета приняли компромиссное решение: пока нет инвестора для реконструкции всей площади, сделать надстройки из легких материалов. Пусть дом простоит еще 5-10-15 лет. Власти Киева рассчитывают, что здесь найдется крупный инвестор, который и займется капитальной модернизацией объекта. Этот вариант приемлем и в небольших городах, где инвестиционный климат не столь благоприятен, как в столице и крупных городах. А вот городам-миллионникам следует ориентироваться на комплексную реконструкцию.
В Москве поначалу также шли путем выборочного строительства, но такое решение оказалось неудачным. Поэтому теперь объявляется конкурс на реконструкцию жилого образования (района), в котором принимают участие мощные фирмы, которые и несут всю степень ответственности перед городом. Со своей стороны, город контролирует сроки, объемы и качество выполненных работ. В этом случае полностью обновляются все наружные инженерные сети, что очень важно. Для прежних жильцов рядом строится «отселенческий» дом, куда они переселяются, и лишь после этого приступают к сносу старых домов. Такой опыт у россиян переняли и украинцы.
Так, в Киеве уже с мая приступят к реконструкции и застройке микрорайона Ветряные горы в Подольском районе. Строительная компания “Конти-строй-Украина” (Киев) намерена реконструировать дома первого периода индустриального домостроения с 2005 до 2013 г. Как сообщил генеральный директор корпорации Владимир Демура, всего в районе планируется реконструировать 198 из 234 домов.
Согласно плану, реконструкция будет проводиться следующим образом: пятиэтажные дома, составляющие большинство в этом районе, будут снесены полностью, на их месте будут построены новые. В домах выше пяти этажей будут реконструированы системы коммуникаций и фасады. Стоимость реконструкции оценивается в 1,35 млрд. долл.
На подходе и другие проекты. Так, Градостроительный совет Киева разрешил компании “Житлоинвестбуд-УКБ” (Киев) реконструировать и застроить квартал, ограниченный улицами Попудренко, Красногвардейская, Минина и Красноткацкая в Днепровском районе столицы. Проект предусматривает снос всех сооружений, находящихся на территории, и строительство на их месте новых. Общая площадь квартир, построенных после реконструкции, составит 275,85 тыс. кв. м. В квартале будут расположены дома высотой 17, 22 и 24 этажа. Также планируется построить 2 дошкольных учреждения на 425 мест. При реконструкции Соцгорода, по оценкам экспертов, только на отселение жильцов (а это 641 семья) надо будет потратить около $30 млн.
Многих волновал вопрос, будет ли инвестиционно привлекательной реконструкция «хрущевок». Ведь если отселить людей и выплатить им компенсации, заменить коммуникации, построить объекты социальной инфраструктуры, то строительство окажется минимально рентабельным, а то и вовсе убыточным. В связи с этим киевский мэр Александр Омельченко заверил, что городские власти частично будут участвовать в проектах, кое-что будет сооружаться на бюджетные средства.
Недавно премьер-министр Украины Юлия Тимошенко заявила о разработке государственной программы жилищного строительства, которая будет связана с реновацией жилья, поскольку пятиэтажки, как правило, находятся в центре города и занимают самые лучшие территории. По словам Ю.Тимошенко, поскольку количество квартир в пятиэтажках в четыре раза меньше, чем в новых многоэтажных домах, при реновации “хрущевок” будет возможность создать на этом месте дополнительное количество квартир за счет того, что этажность домов будет больше.
По словам киевского мера Александра Омельченка, коэффициент компенсации при переселении из сносимых «хрущевок» составит примерно 1,5. При переселении в новые дома будут учитываться льготы на получение жилплощади и – приватизирована квартира или нет. Если приватизирована, то количество комнат в новом жилье будет таким же, как и в старой, даже если метраж их станет большим. Для тех же семей, которые стоят на квартучете, жилье для переселения будут предоставлять из расчета 9-13 кв. м на человека. Власти столицы уверяют, что новые квартиры планируется предоставлять в границах этого же жилого района, правда, площадки под новые дома еще не выделены.
Для капреконструкции «хрущевок» необходимо только в Киеве переселить 34 тыс. чел. и, соответственно, для обновления жилфонда возвести 1,2 млн. кв. м. По словам экспертов рынка недвижимости, строительные и инвестиционные компании без государственной программы не рискнут участвовать в таких проектах, поскольку инвестиционная привлекательность территорий, застроенных “хрущевками”, невысокая, а затраты на проекты по реновации – титанические.