Рынок аренды киевского жилья: февраль 2012 г.

Отсутствие платежеспособного спроса на рынке купли-продажи жилой недвижимости позволяет арендодателю рассчитывать на неплохие заработки. Только за первые два месяца 2012 г. аренда в столице подорожала почти на 3%, а за прошедший год – на 6,5%.

В феврале 2012 г. средняя стоимость аренды жилья в Киеве по сравнению с февралем 2011 г. повысилась на 6,44% — до $991 в месяц (график 1). Такие данные получены в результате анализа 32 038 объявлений об аренде, размещенных в базе портала mirkvartir.ua.

Весь прошлый год аренда демонстрировала уверенный рост на фоне стагнирующего вторичного рынка недвижимости. Низкая платежеспособность украинских граждан заставляет продавцов и в текущем году продолжать снижать цены на объекты. В результате с февраля 2011 г. по февраль 2012 г. стоимость квадратного метра столичного жилья уменьшилась на 2% (график 2).

Динамика индекса стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости Киева, $/кв.м

Заметим, в минувшем году исключение составил лишь незначительный летний рост цен, вызванный активизацией ипотечного кредитования. Еще один ценовой всплеск произошел в конце года, когда решение государства поменять правила оформления сделок с недвижимостью вызвало временный ажиотаж среди продавцов и покупателей. Правда, ни одно, ни другое событие не смогли изменить тенденцию, которая действует в отрасли с 2009 г. — цены на недвижимость продолжают снижаться. По словам банкиров и риэлторов, большинство сделок на рынке недвижимости заключаются с целью улучшения или ухудшения жилищных условий.

Граждане, не способные решить жилищный вопрос кардинально, вынуждены обращаться к услугам арендодателей. Это позволяет рантье поднимать ставки за наем жилья. Индекс ценовых ожиданий арендодателей, рассчитываемый аналитиками «Мира Квартир», в феврале 2012 г. по сравнению с февралем 2011 г. вырос на 5,5 процентных пункта (график 3). Напомним, индекс ценового ожидания представляет собой производное значение от кривой индекса стоимости и выражает текущий темп изменения цен на рынке недвижимости. Индекс ценового ожидания сигнализирует о настроении продавцов и, учитывая инертность рынка недвижимости, позволяет прогнозировать поведение цен в краткосрочной перспективе — т. е. на 2-3 месяца.

Оптимизм арендодателей подогревает не только переформатирование спроса с покупки на съем жилья. Приближающийся Чемпионат Европы по футболу-2012 позволяет владельцам свободных квадратных метров рассчитывать на неплохой заработок. Особенно это касается центральных районов города (график 4). Уже сейчас многие бизнесмены активно арендуют жилье в центре столицы, устанавливают в них дополнительные спальные места и впоследствии сдают их в посуточную аренду европейцам. Учитывая дефицит гостиничных номеров, туристы, которые приедут в нашу страну на футбольный чемпионат, готовы снимать койки практически за любые деньги.

Растет и количество предложений аренды квартир. Согласно отчету, подготовленному комитетом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины по аналитике и статистике совместно с компанией «Олимп-Консалтинг», в январе 2012 г. в Киеве предложение аренды составило 15 655 квартир. Это на 39,9% больше, чем в декабре 2011 г. и на 79,8% — чем в январе 2011 г (график 5).

В результате растет и привлекательность аренды как инвестиционного инструмента. Индекс доходности аренды жилья на рынке недвижимости Киева, также рассчитываемый аналитиками «Мира Квартир», с февраля 2011 г. по февраль 2012 г. вырос на 0,76 процентных пункта — до 8,75% годовых (график 6). Такая ставка позволит владельцу вакантных площадей окупить вложения в течение 11-12 лет и получать стабильную прибыль. Главный недостаток данного инструмента — высокий порог входа. Основное преимущество по сравнению с прочими инвестиционными инструментами — надежность.

Индекс доходности аренды на киевском рынке жилой недвижимости, % годовых

К слову, самый консервативный из инвестиционных инструментов — банковский депозит, номинированный в долларах США — в январе 2012 г., по статистике Национального банка показал среднюю доходность 7% годовых. Доходность долларовых вкладов на срок свыше двух лет составила 8,8%, что соответствует доходности аренды. Разумеется, в случае с банковскими вкладами порог входа, по сравнению с вложениями в недвижимость значительно ниже, но и надежность глобальной финансовой системы в последнее время оставляет желать лучшего.