Торговая недвижимость: весна обострила спрос

Share

Украинские девелоперы возобновили активный интерес к торговой недвижимости. Они все чаще стали обращаться к консультантам за помощью в создании новых и переформатировании существующих ТЦ и ТРЦ. Эксперты объясняют такое оживление изменением менталитета отечественных девелоперов и возвращением интереса иностранных компаний к украинскому рынку.


Рост в разы


Консалтинговые компании заявляют о существенно выросшем количестве потенциальных и реальных клиентов, желающих построить с нуля или провести реконцепцию имеющегося торгового объекта. Сегодня такие обращения составляют около 70-80% от всех, поступающих консалтерам, и примерно такую же долю занимает торговая недвижимость в портфелях компаний.


Насколько в целом вырос сегмент, консультанты не берутся оценивать, объясняя это отсутствием у каждого из них полной картины рынка. Но на конкретных примерах можно говорить о росте в разы. «Судя по количеству обращений конкретно в DTZ с запросом о создании концепции или пересмотре разработанной кем-то ранее концепции ТЦ/ТРЦ, соотношение по сравнению с весной 2010 г. составляет приблизительно 1 к 10 в текущем году», – рассказывает замдиректора, руководитель отдела торговой недвижимости компании Наталия Миколайчук.


«Количество клиентов в сегменте торговой недвижимости выросло существенно. Только за 1 кв. 2011 г. запросов было больше, чем за 2-4 кв. 2010 г. вместе взятые», – добавляет заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International (Украина) Сергей Сушко.


По наблюдениям руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG («Украинская торговая гильдия») Виктора Оборского, компании выходят на показатели докризисного 2008 г. Так, в 1 кв. 2011 г. в портфеле UTG было 27 консалтинговых проектов общей площадью 997,8 тыс. кв. м (по всем видам недвижимости), тогда как за весь 2010 г. – 29 (1,5 млн кв. м).


Более скромно, в 25-30%, оценивают рост рынка в Knight Frank. При этом, как уточняет руководитель отдела торговой недвижимости компании Вадим Зинченко, рост количества запросов связан, в основном, с желанием заказчиков оптимизировать свои проекты с целью увеличения их ликвидности в портфеле компании. «Порядка 80% торговых проектов в настоящее время находятся на стадии поиска источников финансирования, а для привлечения инвестора требуется адекватная концепция, соответствующая последним тенденциям и требованиям рынка», – говорит он.


Широкая география


Лидером по количеству заказов остается Киев, но, как утверждают консалтеры, в регионах спрос на торговую недвижимость тоже достаточно высок, причем речь идет не только о городах-миллионниках. «Установившейся тенденцией можно назвать рост заказов на доработку концепции и поиск финансирования со стороны региональных игроков. Это обусловлено как развитием областных центров, так и более активным восстановлением ритейла на фоне других сегментов коммерческой недвижимости», – подтверждает В. Зинченко.


По словам В. Оборского, привязка идет не столько к городу, сколько к степени готовности конкретного проекта и возможности собственников инвестировать в его развитие. «Поэтому иногда возможностей в маленьком городе может быть больше, чем в большом», – отмечает он. И в качестве примера приводит цифру – 65% проектов компания ведет в регионах (Полтава, Харьков, Донецк, Днепропетровск, Житомир, Луганск, Херсон, Винница, Запорожье. Кировоград, Сумы, Тернополь, Черкассы и Крым), причем некоторые объекты расположены даже не в областных центрах. Сейчас компания работает над разработкой концепций 21 проекта торговой недвижимости общей площадью более 800 тыс. кв. м.


DTZ занимается консалтингом и сдачей в аренду проектов в Одессе («ТРЦ компании «Амстор»), Львове (ТРЦ Форум, компания «Мульти Девелопмент»), Одессе («Ритейл Парк» компании «Европорт»), Харькове (ТОЦ «Аве Плаза»), Киеве («Фешн Аутлет»).


В Jones Lang LaSalle сообщили, что являются эксклюзивным агентом по набору арендаторов в ТЦ Silver Breeze в Киеве. Но, как сообщила руководитель отдела исследований и аналитики Елена Бозаджи, сейчас в процессе подписания находится ряд договоров на предоставление брокерских услуг по проектам ТЦ и ТРЦ как в Киеве, так и в городах-миллионниках.


Как ранее сообщала директор департамента торговой недвижимости Colliers International Наталья Кравец, компания занимается сдачей в аренду 7 торговых проектов, 2 из которых – проекты по изменению концепции и состава арендаторов. Все они находятся в Киеве или самых крупных украинских городах. Но, как уточняет С. Сушко, компания специализируется на больших проектах, поэтому и география соответствующая. «60-70% нашего «торгового» портфеля приходится на крупные ТЦ (50-60 тыс. кв. м), остальное – на небольшие локальные (10-20 тыс. кв. м)», – рассказывает он.


Всего в столице в 2011 г. планируется ввести в эксплуатацию 8 торговых объектов, общая площадь аренды в которых составит более 200 тыс. кв. м. Также, как напоминает В. Зинченко, на стадии реконструкции и реконцепции находятся два знаковых объекта – ТРЦ Nyvki City Shopping Mall на пр. Победы и ЦУМ на Крещатике.


Киевские ТЦ и ТРЦ, запланированные ко вводу в эксплуатацию в 2011 г.


















































Наименование


Адрес


Арендуемая площадь GLA, тыс. кв. м


Девелопер


ТОЦ «Европейский квартал»


Спортивная пл., 1


32


ООО «Три О»


ТОЦ «Мега-Сити»*


Харьковское шоссе, 19


39


ГК «Укогруп»


ТРЦ Dream Town (2 очередь)


Пр-т Оболонский, 1-б


45


ООО «Вита Веритас»


ТРЦ Promenada Park


ул. Большая Окружная, 4


37


«Променада Центр»


ТЦ «Квадрат»


ул. Бальзака, 91/29а


3,6


Steltex Investments


ТЦ Rainbow


ул. Сивашская, 1А


21


ООО «Н-М»


ТЦ Silver


ул. Срибнокильская, 3


10,2


DeVision


ТРЦ «Мармелад»


ул. Борщаговская, 154


32


ПП «ВКФ «Мава»


*Все площади продаются, а не сдаются в аренду


Источник: UTG, Knight Frank, Jones Lang LaSalle


Заказ на помощь


Увеличение количества заявок на создание/реконцепцию торговых проектов участники рынка объясняют улучшением экономической ситуации, увеличением розничного товарооборота (по данным Е. Бозаджи, с 3 кв. 2010 г. его рост стабилизировался на уровне 6-6,5%), а также тем, что торговый сегмент пережил кризис с наименьшими потерями. «Сейчас необходимо развивать то, что востребовано рынком, а это как раз торговая недвижимость», – объясняет В. Оборский.


Заказчиками в большинстве случаев являются крупные иностранные компании, обычно уже имевшие опыт работы в Украине. Они обращаются преимущественно в киевские офисы международных консалтинговых компаний и составляют большую часть их заказчиков. «Местных компаний у нас 20-30%», рассказывает С. Сушко. Украинцы за профессиональной помощью пока обращаются реже, и предпочитают отечественных консалтеров. «В нашем случае на 90% – это украинские компании», – говорит В. Оборский.


Доминируют среди заказчиков, по признаниям консалтеров, девелоперы. Причем такие, у которых уже имеется опыт работы с коммерческой недвижимостью. «В силу оживления рынка многие компании восстанавливают работы по реализации своих проектов, которые были заморожены в связи с кризисом. Следовательно, возникает потребность в разного рода консалтинговых услугах», – говорит Е. Бозаджи. При этом она отмечает, что наметилась и тенденция появления на рынке девелопмента новых компаний, которые ранее вообще не имели отношения к рынку недвижимости. «Это крупные компании, где основными источниками доходом являются другие направления деятельности. Для таких компаний развитие проектов коммерческой недвижимости рассматривается как инвестирование в довольно доходный бизнес», – объясняет она.


По мнению консультантов, до конца года количество обращений к ним вырастет еще, хотя прогнозировать, насколько активным будет рост, они не спешат. Также, по их мнению, будет увеличиваться доля заказов на реконцепцию существующих проектов. В то же время крупные проекты «100-тысячники», заявленные в докризисное время, вряд ли начнут реализовываться в ближайшие год-два, поскольку сегодня более популярны достаточно компактные объекты.


Основные ТЦ/ТРЦ, строящиеся и планируемые на рынке Киева





























































































































Название


Арендуемая площадь, кв. м


Год открытия


Строящиеся


1


Домосфера – Фаза 2


33 800


2012


2


Силвер Бриз


16 000


2012


3


26 Микрорайон


22 000


2012


4


Ocean Plaza – Фаза 1


72 000


2012-2013


Планируемые


1


Торонто Киев


10 000


2012


2


ТЦ на ул. Комарова


22 500


2012


3


Бульвар на Позняках


27 000


2012


4


Скай Молл – Фаза 3


53 000


2012


5


Алакор


32 900


2012


6


ЦУМ


16 000


2012


7


Альянс Плаза – Тауерс энд Гэллери


15 000


2012-2013


8


Privat East


80 000


2013-2014


9


Эней (Парк им. Горького)


66 000


2013-2014


10


Аквапарк


40 000


2013-2014


11


Амстор


40 000


2013-2014


12


Столичный


25 000


2013-2014


13


Детский мир – Фаза 2


12 000


2013-2014


14


ТЦ на ул. Златоустовской


100 000


2013-2014


15


Квадрат на Лесной


26 000


2013-2014


16


Panda Park


217 000


2013-2014


17


Вырлица


40 000


2014


18


Ocean Plaza – Фаза 2


101 000


2014


Источник: Jones Lang LaSalle