Рынок жилой недвижимости Киева: февраль 2011 г.

В феврале неподъемные для большинства киевлян цены предложений на жилье снизились практически во всех сегментах рынка, причем увеличилась скорость удешевления квартир. Ближе к концу месяца рынок стал оживать – заметно увеличилось количество звонков, просмотров и договоров задатка. В марте стоит ожидать дальнейшего удешевления квартир, но лишь при условии, что снижение цен будет носить точечный, а не массовый характер.

Индекс стоимости жилья Киева IKm (USD) снизился на 1,2% и составил 1520 пунктов.

Индекс стоимости жилья Киева IKm (UAH) снизился на 1,6% и составил 12100 пунктов.

Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) снизился на 0,5% и составил -1,1%.

Индекс доходности жилья (сравнение с банковским депозитом) -0,3 банк/деп.

В феврале на рынке жилой недвижимости Киева наметились видимые улучшения, и, похоже, эти тенденции получат дальнейшее развитие. К такому выводу подталкивает, в частности, анализ торгов при просмотрах. Потенциальные покупатели, хотя и ждут дальнейшего общего снижения уровня цен, но при существенных уступках продавцов многие готовы уже сейчас приобретать недвижимость.

Согласно нашим данным, в феврале цены продаж были в среднем на 16,2% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражает приведенный выше процент дисконта общерыночные тенденции – сказать достаточно сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения; во-вторых, данные о размерах дисконта получены на основе очень небольшого количества сделок (стало быть, статистическая ошибка высока).

Примерно 75% всех февральских продаж приходится на квартиры эконом-класса стоимостью до $90 000. Минимальная цена продажи составила $40 000 (однокомнатная квартира площадью 19,7 кв. м в панельном доме на ул. Богатырской). Наиболее дорогая из известных нам квартир площадью 167 кв. м была продана на Оболонских Липках за $350 000.

При этом, если судить по имеющемуся списку сделок, большинство покупателей выбрали квартиры с ремонтом (нередко – с весьма качественным). Одновременно в списке сделок увеличилась доля квартир, нуждающихся в серьезном ремонте, и снизилась доля квартир, «требующих косметического ремонта».

Полагаем, что это далеко не случайно. Выбор квартир в последние месяцы достаточно большой; каждый покупатель мог не торопясь подобрать жилье по своему вкусу и материальным возможностям. В результате одни приобрели квартиру с ремонтом и даже мебелью, особо не переплачивая за них; другие посчитали, что выгодней приобрести «убитую» квартиру и сделать в ней ремонт по своему вкусу.

Сложно сказать, кто из них сделал правильный выбор, но стоит заметить, что продавцы, сделавшие перед продажей дорогостоящие ремонты, в нынешних условиях далеко не всегда оказываются в выигрыше. Дело в том, что ремонты за последние годы дешевле не стали (во многих случаях они даже подорожали). Стоимость же недвижимости снизилась существенно. Потому нередки случаи, когда люди потратили на ремонт, к примеру, $12 000, а квартиру смогли продать лишь на $8 000 дороже. Хотя есть и обратные примеры. Тут многое зависит от сегмента рынка и особенностей конкретной квартиры. В новостройках и в «убитых» квартирах проведенные предпродажные ремонты нередко себя оправдывают (естественно, если они проведены грамотно, с использованием соответствующих технологий и учетом рыночных тенденций).

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах, либо в гривнах за кв. м.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен). Отличие форм кривых на графиках индексов IKm (USD) и IKm (UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений в долларах за квартиру по состоянию на 01.03.2011

* Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Анализируя данные, представленные в приведенных таблицах, необходимо иметь в виду, что в начале 2011 г. мы изменили методологию формирования выборок, используемых при расчетах.

Основная суть нововведений: ужесточение правил отбора объектов, участвующих в определении статистики с одновременным расширением количества источников информации. В частности, при определении статистики были использованы предложения, поступившие в раздел «Объявления» портала недвижимости www.domik.net (раньше такие предложения не учитывались). В результате объем выборки существенно увеличился (а это снизило статистические ошибки). Но при этом усложнилось отсеивание объявлений, содержащих недостоверную информацию. Кроме того, изменение методов формирования анализируемых выборок связано с переходными процессами, затрудняющими сравнение статистических данных за разные периоды. Потому до завершения переходных процессов, связанных с изменением методологии, мы решили временно отказаться от подобного сравнения.

Рынок ипотечных кредитов

Банки Украины, столкнувшись с проблемами эффективного размещения привлекаемых средств, все больше внимания уделяют возобновлению ипотечного кредитования. Снижают ставки, упрощают условия кредитования, активно ищут подходы к потенциальным заемщикам. За последний год ставки по ипотечным кредитам в национальной валюте снизились на 4 – 5%. Так, если в феврале 2010 г. средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах составляла 24,43%, то в феврале 2011 г. она составляла 19,10% (данные компании «Простобанк Консалтинг»).

Представители банков все чаще обращаются в агентства недвижимости, разъясняют особенности программ кредитования, просят направлять к ним клиентов (в первую очередь тех, кому для улучшения жилищных условий не хватает относительно небольших сумм).

Особого результата эти меры пока не дают. Несмотря на снижение, банковские проценты все еще очень высоки; условия ипотечного кредитования слишком жесткие для большинства наших граждан. К тому же проблемы с погашением выданных ранее ипотечных кредитов оттолкнули от банков многих потенциальных заемщиков.

В 2010 г. среднемесячный объем новых кредитов, выданных «домашним хозяйствам» на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости, составил всего 188 млн. грн. При этом общая задолженность «домашних хозяйств» по ипотечным кредитам из месяца в месяц сокращалась.

Данные Нацбанка об изменении задолженности по таким кредитам приведены в таблице.

Прогноз на март 2011 г.

Полагаем, что в марте деловая активность повысится, а индекс цен продолжит свое снижение. Повышение деловой активности мы связываем не только с традиционным весенним оживлением рынка, но и теми тенденциями, которые наблюдали в феврале. Устав от роли «наблюдателей» и нерешенных жилищных проблем, присмотрев за многие месяцы ожидания улицы, дома и квартиры, покупатели все чаще выходят на рынок с «серьезными намерениями». Правда, практически все они колеблются. Но нередко отбрасывают колебания, когда продавцы соглашаются продать дешевле, чем просят за аналогичные квартиры.

Стремление продавцов привлечь внимание подобных покупателей более низкой ценой дает основание прогнозировать общее снижение цен. При этом темпы снижения цен в марте, скорее всего, возрастут. Одно дело, когда продавцы не видят на рынке реальных покупателей (в этой ситуации цены они обычно придерживают). И совсем иное дело, когда на рынке появляются более-менее реальные покупатели. В подобной ситуации продавцы снижают цены намного охотнее.

В период оживления рынка такой сценарий вполне возможен. Но при условии, что снижение цен будет носить «точечный характер». При массовом снижении цен потенциальные покупатели вновь станут наблюдателями, будут ждать резкого падения цен.