Торговая недвижимость: девелоперов перекосило

Украинские девелоперы считают, что украинцам не хватает мест, где они могут тратить свои деньги. Поэтому большинство компаний заявляет о планах полностью или почти полностью переключится на строительство торговых центров. Жилье, офисы и склады они отложили до лучших времен – возвращения ипотеки и проектного финансирования.

Все в торговлю!

Украинские девелоперы считают, что в Украине сегодня востребованы прежде всего торговые центры, а не жилье или офисы, поэтому собираются развивать именно этот сегмент недвижимости. Так, новый совладелец и гендиректор «XXI Века» Олег Салмин сообщил, что пересматривает стратегию компании в сторону профессионализма и узкой специализации. «Для меня этой специализацией является сегодня развитие торговых центров. И я думаю, что это будет основной упор на ближайшие два года», – сказал он.

Согласно отчету компании DTZ за 2010 г., в прошлом году по всей стране заметно улучшилась общая динамика спроса на торговые помещения, поскольку ритейлеры все чаще заинтересованы в расширении своих сетей в стране. «Многие украинские и международные девелоперы провели повторный анализ запланированных ранее проектов ввиду изменившихся рыночных условий и планируют возобновить активные работы по ряду крупных объектов торговой недвижимости в ближайшем будущем. В 2010 г. розничный товарооборот вырос на 7,8%», – говорится в отчете. При этом аналитики уточняют, что этот рост стал возможным в основном благодаря низкой базе сравнения 2009 г. и повышению реальных доходов потребителей.

Как прогнозируют в компании Jones Lang LaSalle, в 2011 г. продолжение роста зарплат увеличит объемы потребления товаров, особенно в Киеве. По данным компании, в 4 кв. 2010 г. доля расходов киевлян в общем объеме их доходов составила 77% и могла бы быть еще больше, если бы они снова не поверили банкам и не понесли туда депозиты.

«Действительно, сейчас многие девелоперы пересматривают свою стратегию и варианты использования земли. Это логично, т.к. падение в торговой недвижимости не такое резкое, как в офисной и логистической», – говорит директор по стратегическому развитию компании DEOL Partners Марина Рымаренко. Среди других причин повышенного интереса к торговой недвижимости она выделяет экспансию существующих брендов, интерес зарубежных рителейров, достаточно стабильные арендные ставки и самый низкий процент (около 2,5%) вакантности площадей.

Руководитель отдела PR и маркетинга компании Knight Frank (Украина) Наталья Пронина подтверждает, что из-за дефицита качественных профессиональных площадей инвесторы сегодня более склонны обсуждать проекты в ритейле и в гостиничном бизнесе. Но уточняет, что как такового «переключения» на строительство торговой недвижимости» произойти не может. «У девелоперов есть определенные портфели проектов, в которых есть разные проекты – торговые, офисные, жилые. Если у девелопера нет участка, подходящего под строительство торгового центра, то он не может «переключиться». К тому же девелоперов и инвесторов рассматривают как реальные только те проекты, по которым уже существует одобренный проект, вся необходимая документация, достаточно реалистичный бизнес-план», – говорит она.

Впрочем, в ряде случаев, как это произошло с «XXI Веком», компании готовы достаточно активно пересматривать свои портфели, тем более, что в кризис большая их часть была попросту заморожена, а теперь из них «достаются» в первую очередь торговые проекты. «Будем сегодня развивать торговую сеть «Квадрат», у нас есть ряд партнеров зарубежных, которые сегодня готовы выступать якорными арендаторами и собственниками», – рассказывает О. Салмин, уточняя, что у компании есть участки и в Киеве, и в других городах Украины. Он добавляет, что в Киеве у компании есть и проекты, связанные с жильем, но поскольку в этом сегменте рынок сейчас неактивен, девелопер предпочитает ждать восстановления ипотечного кредитования.

Как сообщает Н. Пронина, в 2011 г. в Киеве анонсировано введение 5 профессиональных ТЦ/ТРЦ, но по ряду причин, в т.ч. из-за темпов строительства, она ожидает выхода на рынок только трех проектов («Европейский Квартал», Silver на ул. Срибнокольской и вторая очередь Dream Town). «Можно прогнозировать активизацию работ на строительных площадках ТЦ/ТРЦ г. Киева в первом полугодии 2011 г. как минимум по 2-3 знаковым проектам. Концептуальная работа и переговоры по предоставлению финансирования активно велись на протяжении всего 2010 г. Стоит ожидать реального строительства и в 2011-2012 годах. Также свое активное развитие, особенно в регионах страны, будет продолжаться в сегменте DIY, что связано с расширением конкуренции на региональных рынках и выходе на рынок нескольких крупных игроков в 2009-2010 гг.», – добавляет она.

Ключевые проекты, анонсированные к развитию в Киеве в 2011-2013 гг.

Источник: Knight Frank Research, 2011 г.

Спорная эффективность

В отличие от девелоперов, уверенных в успехе затеи с торговыми центрами, консалтеры более осторожны в своих оценках. «Эффективность бизнеса торговой недвижимости, как и ранее, зависит от таких факторов как месторасположение, доступность транспортных потоков, предварительно подписанные договора с арендаторами, наличие финансового ресурса, а также профессионализм девелопера. Ведь построить ТЦ – дело нехитрое, а сделать его финансово успешным и востребованным на рынке и арендаторами и инвесторами не так легко», – подчеркивает М. Рымаренко.

Замдиректора компании DTZ Наталья Стельмах считает, что с точки зрения недостатка качественных торговых площадей на рынке данный бизнес будет эффективен, но только при условии грамотного подхода к проекту. «Киев является самым привлекательным рынком из-за хорошей покупательской способности населения, поэтому и относительно высоких арендных ставках в ТРЦ, Однако, запланировано несколько крупных объектов, поэтому первые и самые качественные их них «снимут сливки», останутся вне конкуренции, остальным же придется репозиционировать свой продукт и работать намного усерднее для поддержания постоянно высокого уровня посещаемости и покупок», – объясняет она.

Ввиду такой ситуации эксперты не исключают, что на рынке недвижимости произойдет перекос в сторону ТЦ и ТРЦ. «Мало девелоперов сейчас занимается офисной и жилой недвижимостью, что в среднесрочной перспективе при восстановлении спроса в данных сегментах снова сформирует недостаток данных площадей. Рынок недвижимости всегда имеет временной лаг: предложение отстает от спроса на несколько лет из-за длительной процедуры утверждения проектов и срока строительства», – говорит Н. Стельмах. Но учитывая, что украинский бизнес всегда предпочитал зарабатывать «здесь и сейчас» (это доказала предкризисная история с земельными спекулянтами), стоит ожидать, что и в этот раз девелоперы окажутся верны себе и в ближайшие годы в Украине появится немало новых ТЦ.

Основные показатели сегмента торговой недвижимости в Киеве

Источник: Knight Frank Research, 2011 г.