Сегодня лишь единичные многоэтажки сдаются в эксплуатацию вовремя – застройщики имеют законное право без санкций со стороны покупателя задерживать сроки на полтора года. Но теперь им и этого кажется мало, и сроки хотят продлить до 2,5 лет. Строительные лоббисты уверяют, что так они заботятся о покупателях – мол, или поздно, или никогда.
Сроки затягиваются
Застройщики все чаще нарушают указанные в договорах сроки выдачи ключей от квартир. Так, по данным аналитиков проектной группы «Архиматика», в течение года – с августа 2009 г. по август 2010 г. – строительные компании Киева сдвинули даты по вводу в эксплуатацию примерно в 90% своих объектов (около 110 домов). Для сравнения: в 2007-2008 гг. с запозданием сдавалось около 60% всех новостроев.
Схожие данные приводит и исполнительный директор компании Real Estate Solutions Андрей Борщ, по словам которого в докризисные период строительные компании могли задерживать сроки введения домов в эксплуатацию на 3-6 месяцев, а сейчас этот период увеличился до полутора-двух лет.
В то же время ИАП «Столичная недвижимость» приводит более оптимистичные данные: из 23 новостроек, продажи квартир в которых велись во втором квартале текущего года, в 18 объектах строительство затянулось на 1-2 квартала, в семи – на 3-4 квартала, в 5-ти объектах работает госкомиссия по вводу в эксплуатацию. К примеру, компания «ТММ» задерживает ввод в эксплуатацию сразу два своих комплекса – «Авиатор» (пр. Комарова) и «Сонячна брама» (ул. Ломоносова). В первом из вышеперечисленных объектов, сдача которого перенесена с декабря 2009 г. на сентябрь 2010 г., уже работает комиссия. На второй площадке, где завершить работы обещают на год позднее ранее анонсированного срока – в декабре 2010 г., нынешней осенью планируют завершить укладку стяжек и нанесение штукатурок во всех домах первой очереди.
Компания «Нест» также перенесла ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса «Изумрудный» (ул. Механизаторов) со второго квартала 2009 г. – вначале на лето 2010 г., а затем на сентябрь нынешнего года. Запаздывает с введением жилого комплекса «Четыре сезона» (ул. Трутенко) и компания «УМК», которая перенесла памятную дату с конца 2009 г. на третий квартал 2010 г.
Помимо этого, по признанию президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, на сегодняшний день в Киеве существует до 10 зданий, которые уже построены, однако по различным причинам не могут быть введены в эксплуатацию. «Я знаю, что подобные проблемы есть у новостроев на ул. Гончара и Коперника, хотя там в некоторых квартирах уже проживают люди», – рассказывает он.
Деньги – не причина?
Считается, что одной из главных причин сложившейся ситуации является нехватка средств для завершения строительства – квартиры не покупаются, а банки не кредитуют. При этом только единичные компании обладают собственным капиталом, за счет которого можно профинансировать строительство дома и продавать жилье на финальном этапе. Но в неформальных разговорах аналитики говорят, что владельцы части новостроек, которые жалуются на нехватку ресурсов, на самом деле лукавят. По их информации, количество собранных на протяжении докризисного периода средств с лихвой бы хватило на завершения строительства.
На специализированных форумах по недвижимости уже неоднократно озвучивалось мнение, что застройщикам просто невыгодно вводить дом в эксплуатацию до тех пор, пока большая часть апартаментов в нем не будет продана. Ведь в противном случае строительной компании придется оформлять право собственности части жилья на себя, а после появления покупателя заниматься переоформлением права собственности. «Если это произойдет, то застройщик вынужден будет снизить свои цены до реального уровня, а не выставлять завышенные расценки, как некоторые из них сейчас стараются поступить», – подчеркивает А. Борщ.
Впрочем, это отрицает директор «Архиматики» Александр Попов, по словам которого, на сегодняшний день строительным компаниям не выгодно затягивать сроки ввода в эксплуатацию жилого дома, поскольку это приводит к увеличению издержек в виде заработной платы, содержания строительного участка, аренды кранов и пр. «Как правило, объемы продаж квартир после сдачи объекта увеличиваются в два раза, что традиционно позволяет застройщику повысить свои расценки», – подчеркивает он.
Строители получат карт-бланш
В любом случае приходится констатировать, что у покупателей квартир в новостроях нет возможности получить компенсацию за задержку ввода объекта в эксплуатацию. Ведь зачастую договора купли-продажи прописываются таким образом, что привлечь продавца к ответственности практически нереально. Более того, неблагонадежные компании поддерживает и украинское антикризисное законодательство, которое позволяет застройщикам безнаказанно задерживать сдачу жилого дома на 18 месяцев.
Однако этих уступок застройщикам показалось мало. Так, нынешней осенью Владимир Поляченко (ХК «Киевгорстрой»), Юрий Сербин («Экобуд») и Нвер Мхтарян («Познякижилстрой») предложат депутатам во втором чтении поддержать изменения к закону с красочным названием: «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Согласно этому документу, строительные компании смогут без санкций со стороны покупателей и кредиторов задерживать сдачу дома в эксплуатацию на 30 месяцев. Иными словами, на протяжении всего этого периода клиенты застройщиков не смогут разорвать соглашение с существенно задерживающей сроки строительной компанией и потребовать вернуть средства за квартиру.
При этом банкиры на протяжении двух с половиной лет после анонсируемого срока сдачи дома тоже не смогут повышать ставки по кредитам либо начать банкротство неблагонадежного застройщика.
Сами разработчики законопроекта объясняют необходимость в нем заботой о покупателях. Мол, если не принять данный регуляторный акт, то последствия для отрасли будет плачевным, и те покупатели, которых хотели получить жилье, его не дождутся. Однако в реальности этот документ позволит строителям не спешить сдавать объект в эксплуатацию, что может привести к окончательной потере интереса к первичному рынку со стороны и так небольшого количества оставшихся потенциальных покупателей.