Иметь собственные квадратные метры хотят все, а вот купить квартиру может позволить себе отнюдь не каждый. Особенно если речь идет о покупке недвижимости в Киеве, где стоимость квартиры существенно выше, чем в регионах. Впрочем, цены на жилье ежемесячно ползут вверх по всей Украине. Поэтому для многих украинцев кредит является одним из наиболее реальных способов решения «жилищной» проблемы. Ведь собрать деньги на первый взнос гораздо быстрее, чем накопить всю сумму на покупку квартиры.
Казалось бы, нет ничего проще собрать все необходимые документы и получить кредит на квартиру. А нужно то всего предоставить в банк паспорт, индентификационный код, справку с места работы о занимаемой должности и фактическом доходе за последние 12 месяцев (с разбивкой по месяцам), копия трудовой книжки за последние 3 года, копия свидетельства о браке, копия инвестиционного договора, документ, подтверждающий внесение авансового платежа в оплату стоимости объекта недвижимости. Частным предпринимателям вместо справки о зарплате нужно предоставить свидетельство о регистрации, свидетельство о виде налога, два последних квартальных отчета, книгу учета доходов и расходов. При этом потенциальный покупатель уже на этом этапе несет затраты: комиссия за открытие ссудного счета, страхование объекта налога (0,35-0,68% от стоимости квартиры), оплата нотариального оформления, госпошлина, взнос в пенсионный фонд.
Возраст заемщиков должен быть 21-60 лет, погашение кредита и процентов происходить ежемесячно. Обеспечением по кредиту выступает приобретаемая квартира, которая становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты. При досрочном погашении задолженности по кредиту клиент платит в первый год – 1 % от досрочного погашенной суммы задолженности, второй год – 0,2%.
Одной из проблем, с которой сталкиваются покупатели, решившие «одолжить» деньги в банке, является высокая ставка по кредиту. В 35 банках, занимающихся ипотечным кредитованием в Украине, условия практически не отличаются: сумма кредита – в размере 50-75% от оценочной стоимости покупаемой квартиры, процентная ставка банка – 12-15% годовых в валюте или 19-25% годовых в гривнах, срок кредита – от 1 года до 15 лет с возможностью досрочного погашения. Расходы по оформлению определяются индивидуально в каждом банке, условия погашения – ежемесячная выплата части кредита и процентов, рассчитываемых от остатка ссудной задолженности.
Например, банк «Аваль» при минимальной стоимости самого ходового объекта продажи однокомнатной квартиры на «вторичке» – 30 тыс. долл. предоставляет кредит в 21 тыс. долл., если клиент берется выплатить кредитный долг лет за 5. В таком случае, процентная ставка составляет 15% в год, при условии внесения 30% от суммы стоимости квартиры (9 тыс. долл.). Оформление нужной документации в этом банке обойдется клиенту в 5900 грн. 60 месяцев клиент оплачивает кредит в сумме 350 долл. плюс проценты, которые уменьшаются ежемесячно по мере погашения самого кредита. Так, за первый месяц общая сумма выплаты составляет 612,50 долл. В последний же месяц, погашение процентной ставки составляет всего 4,38 долл. Таким образом, купив квартиру в кредит клиент переплачивает более 8 тыс. долл. – процент увеличения стоимости жилья составляет 28,69%.
В «Райффайзен банке» кредит предоставляется зависимо от доходов и затрат потенциального покупателя. При заработной плате в полторы тысячи долларов и ежемесячных затратах в сумме 400 долл. (на семью) максимальная сумма кредита, при стоимости квартиры все те же 30 тыс. долл., составляет 22 950 тыс. долл. с процентной ставкой – 12%. В 1232,13 долл. обойдется клиенту оформление. В итоге же общая сумма погашения по процентам составит 27 405 долл. Чем меньше заработная плата и больше затрат – тем меньше и сумма возможного кредита, предоставляемого «Райффайзен банком».
Укрсоцбанк предлагает клиенту сделать минимальный взнос – 20% от стоимости, кредит – оставшиеся 80% предоставляет банк, однако рассчитанная ставка кредитования уже будет составлять 14,5%.
Кроме уже существующих схем предоставления кредитов на днях в Украине появилась еще одна, которую презентует Международный ипотечный банк. По словам председателя Юрия Балащука, проценты за предоставленные кредиты будут ниже рыночных, кроме того, в банке будет кратчайший срок рассмотрения заявок, удобная схема погашения и возможность досрочного погашения кредита. Как сообщила начальник отдела маркетинга Оксана Зеленюк, банк предлагает клиенту самые прозрачные условия кредитования, самый быстрый срок получения кредита, и, что очень важно, самый быстрый срок вынесения решения о сумме кредита (исходя из доходов клиента) без предоставления клиентом документов на квартиру.
«Мы будем давать клиенту кредит, не требуя у него первоначально всех необходимых документов, показывающих его финансовое состояние и платежеспособность. Все эти документы клиент предоставляет нам уже после оформления договора о покупке», – уверяет О. Зеленюк.
Однако 30-процентный взнос в МИБ не отменяется (некоторые банки, например, «Правэксбанк», предлагают клиенту вносить 5% от стоимости жилья), поскольку это и мировая практика, и перестраховка для банка.
Также в Украине существует ряд государственных программ по ипотечному кредитованию населения. Многие слышали о так называемом «молодежном» кредитовании. Однако те молодые семьи, которые пытались взять кредит весьма не лестно отзываются об этой программе: отсутствие доступа к информации, хотя филиалы Фонда находятся при жилищных отделах районных госадминистраций, высокий процент по кредиту, а главная проблема – длинные очереди желающих. Глава Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Валерий Омельчук надеется, что в этом году финансирование программы по обеспечению молодежи жильем достигнет 500 млн. грн., что позволит выдавать большее количество кредитов (напомним, что фонд в 2004 г. выдал 2, 784 тыс. кредитов молодым семьям, что в 2,7 раза больше, нежели в 2003).
«В этом году фонд будет реализовывать несколько инновационных программ, которые позволят увеличить объемы кредитования на льготных условиях. К тому же с этого года госслужащие смогут получать беспроцентные кредитные займы. Процентная ставка за пользование кредитом будет компенсироваться из средств госбюджета. Первоначальный взнос составит 10 %, размер кредита будет устанавливаться в зависимости от стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилья, а срок кредита не должен будет превышать 20 лет», – говорит В. Омельчук.
Сейчас же банки активно заняты внедрением специальных кредитных программ, суть которых заключается в возможности получения кредита, риэлтерских, юридических услуг в одном месте, либо это коммерческий банк, либо агентство недвижимости. Данные программы значительно упрощают сам процесс покупки жилья, а также значительно повышают качество предоставляемых услуг, как со стороны банков, так и со стороны агентств. Удешевление кредитов и либерализация процедуры их получения стимулируют оборот недвижимости – это выгодно не только для простых граждан, но и для экономики государства, считают специалисты. Однако, по мнению экспертов, демпинг процентной ставки – не самый правильный выход, отмена 30-процентного взноса некоторыми банками увеличила количество желающих приобрести квартиру в кредит. Поэтому можно утверждать, что развитие рынка недвижимости напрямую зависит от развития ипотечного кредитования. Тем не менее, в ближайшем будущем далеко не все нуждающиеся в жилье украинцы смогут заполучить, пусть даже в долгосрочный долг, квартиру. Хотя разнообразных механизмов кредитования в стране увеличивается, но и число потребителей постоянно растет. Только в Киеве, где в прошлом году ввели в эксплуатацию 1,1 млн. кв. метров, потребность в жилье уже достигает 1,5-2 млн.