Рост деловой активности во второй половине марта был непродолжительным. В апреле количество сделок на вторичном рынке жилья Киева сократилось почти до уровня февраля. Уменьшилось число заявок на покупку, просмотров и звонков. В то же время оживился рынок аренды, возрос интерес к земле и загородной недвижимости.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
– при подсчете в долларах 1622 $/кв.м (-0,3% );
– при подсчете в гривнах 12832 грн/кв.м (-1,1% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,2% в месяц (+0,3% ).
Индекс доходности – 0,2 банк./деп. (+0,2 банк./деп.)
Индексы аренды жилья:
– в целом по Киеву: 98,4 грн/кв.м
– жилье эконом класса: 86,5 грн/кв.м
– жилье бизнес класса: 122,5 грн/кв.м
– элитное жилье: 213,8 грн/кв.м
Продавцы жилья по-прежнему держат цены, в торгах уступают весьма неохотно. Покупатели (в основной своей массе) не готовы покупать недвижимость по этим ценам, ожидают их существенного снижения.
Судя по тому, что появились случаи разрыва договоров задатка, некоторые участники рынка мечутся, отменяют принятые ранее решения. Материальные потери при этом несут не только инициаторы разрыва, но и риэлторы. Если подобная сделка является звеном в цепочке операций купли-продажи, то негативные последствия могут распространиться дальше. Потому опытные риэлторы, как правило, заранее просчитывают все варианты с тем, чтобы блокировать распространение по цепочке негативных последствий разрыва достигнутых договоренностей.
Сейчас сложно определить основные причины подобной смены настроений участников рынка. Но одну из них можно назвать достаточно уверенно. Подъем, связанный с завершением выборов и формированием Кабмина, сменился буднями; оптимизм вновь уступил место сомнениям. Как следствие этого – снизилась готовность принимать ответственные решения, усилилось стремление повременить, дождаться результатов реформ.
Надежды на то, что основные массы продавцов и покупателей наконец-то перейдут от тактики выжидания к конструктивному диалогу, пока не оправдываются. И это притом, что, судя по интернет-форумам, такие надежды есть у многих продавцов и покупателей, которые в условиях низкой деловой активности и всеобщего ожидания не могут решить свои проблемы.
Продолжается расслоение рынка. Несмотря на стагнацию, внимание потенциальных покупателей к качественному жилью прослеживается практически во всех сегментах. Другое дело, что в списке сделок, как и раньше, преобладают малометражные одно- и двухкомнатные квартиры в домах, которые устарели не только физически, но и морально. Но и в этих сегментах стремление к качеству выражено достаточно явно: растет удельный вес малогабаритных квартир с ремонтом, в том числе, с дорогостоящим качественным ремонтом и встроенной мебелью.
Сложно сказать, насколько оправданными были подобные траты: после снижения цены, некоторые из этих квартир могли бы уйти и без проведения дорогостоящих ремонтов. Но каждый хозяин выбирает свою линию поведения. Вполне возможно, что многие продавцы делали ремонты для себя, а затем по каким-то соображениям выставили обновленные квартиры на продажу.
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Основная первичная информация была предоставлена агентством недвижимости «Планета Оболонь».
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева | |||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
Декабрь 2009 | Январь 2010 | Февраль 2010 | Март 2010 | Апрель 2010 | Декабрь 2009 | Январь 2010 | Февраль 2010 | Март 2010 | Апрель 2010 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1624 | 1799 | 1923 | 2042 | 1965 | 1811 | 1785 | 1780 | 1851 | 1938 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1818 | 2042 | 2261 | 2235 | 2199 | 2078 | 2057 | 2114 | 2103 | 2208 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
12985 | 14580 | 15508 | 16278 | 15546 | 14480 | 14467 | 14354 | 14756 | 15332 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
14536 | 16550 | 18233 | 17817 | 17397 | 16615 | 16671 | 17048 | 16765 | 17468 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-10,7% | -11,9% | -14,9% | -8,6 | -10,6% | -12,8% | -13,2% | -15,8% | -12,0% | -12,2% |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,4 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В апреле средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– 1965 $ (15546 грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– 1938 $ (15332 грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– 1797 $ (14216 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– 1740 $ (13716 грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах снизился на 0,3%;
– при подсчете в гривнах снизился на 1,1%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.04.2010 по 01.05.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 0,5%.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на 0,3%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 0,6%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,6%;
– в многокомнатных квартирах снизилась на 0,4%.
Изменения усредненных цен предложений в апреле 2010 года приведены в таблице
Тип жилья | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Многокомнатные | |||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Дореволюционные | 01.04.2010 | 3283 | -0,9 | 4052 | -3,9 | 3627 | 0 | 4252 | 2,2 |
01.05.2010 | 3253 | 3893 | 3627 | 4344 | |||||
Сталинки | 01.04.2010 | 2550 | -0,1 | 2721 | -0,1 | 2758 | 2,6 | 3001 | 3,5 |
01.05.2010 | 2547 | 2718 | 2830 | 3105 | |||||
Старая панель | 01.04.2010 | 1941 | -0,2 | 1739 | -0,4 | 1759 | -1,6 | 2114 | -8,8 |
01.05.2010 | 1937 | 1732 | 1731 | 1929 | |||||
Старый кирпич | 01.04.2010 | 2060 | -0,8 | 2005 | -0,9 | 1990 | -0,5 | 2371 | 0,1 |
01.05.2010 | 2044 | 1986 | 1981 | 2374 | |||||
Типовая панель | 01.04.2010 | 1879 | 0 | 1815 | 0,1 | 1716 | -0,8 | 1652 | 2,2 |
01.05.2010 | 1879 | 1816 | 1703 | 1688 | |||||
Украинская панель | 01.04.2010 | 1656 | 0,2 | 1552 | -0,8 | 1419 | -2,0 | 1683 | 0,2 |
01.05.2010 | 1660 | 1539 | 1390 | 1686 | |||||
Украинский кирпич | 01.04.2010 | 1906 | 0 | 2117 | -1,6 | 2181 | 0,6 | 2943 | 0,3 |
01.05.2010 | 1906 | 2084 | 2194 | 2952 | |||||
Улучшенная типовая панель | 01.04.2010 | 1759 | -0,7 | 1640 | 2,0 | 1655 | 0,1 | 1765 | -3,6 |
01.05.2010 | 1746 | 1673 | 1656 | 1701 | |||||
Улучшенный кирпич | 01.04.2010 | 2007 | -1,0 | 2140 | 0,1 | 2313 | 0 | 2055 | 0,3 |
01.05.2010 | 1986 | 2143 | 2313 | 2062 | |||||
В апреле максимальное снижение цен предложений произошло на многокомнатные квартиры в сегменте «старая панель» (-8,8%). Максимальный рост цен предложений зафиксирован на многокомнатные «сталинки» (+3,5%). Столь значительные отклонения от общерыночных тенденций вызвано тем, что предложение в этих сегментах невелико, и, как следствие этого, статистические погрешности весьма значительны.
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса. При определении этих индексов мы ориентировались на заявки, которые плотно сгруппированы в нижнем диапазоне ценовой шкалы, предполагая, что именно они являются наиболее характерными для жилья эконом-класса. Такой подход обусловлен тем, что распределение заявок на приобретение квартир бизнес-класса достаточно размыто по ценовой шкале и там намного сложнее определять индекс спроса покупателей.
Информативность любого индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы. Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок. С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, в сегментах однокомнатных и двухкомнатных квартир кривые цен спроса и предложения в апреле сблизились.
Прогноз на май
Произошедшее в апреле снижение деловой активности существенно затрудняет прогнозирование майских тенденций. Обычно деловая активность в апреле растет, но сейчас наблюдается явное нарушение традиционного годового цикла. Причем в условиях, когда внешние факторы, влияющие на рынок недвижимости, кардинально не изменились. Очевидно, увеличилось влияние внутренних факторов, а это вполне может привести к дальнейшему изменению рыночных тенденций. Пока же рынок работает на малых оборотах и находится в состоянии равновесия.
Насколько устойчиво это равновесие – покажет время. Выбранная большинством продавцов и покупателей тактика выжидания стабилизирует цены. И, в принципе, подобная ситуация может продолжаться достаточно долго. Потому полагаем, что в мае цены существенно не изменятся.