В октябре киевскими риэлторами были замечены признаки оживления рынка. Увеличилось количество сделок и заявок на просмотры, особенно в сегменте дорогой недвижимости. Но спешить с выводами не стоит, поскольку для выявления тенденций сделок по-прежнему недостаточно, а активизация рынка может быть вызвана лишь стечением обстоятельств.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
– при подсчете в долларах 1720 $/кв.м. (-2,3% );
– при подсчете в гривнах 14214 грн/кв.м (-5,9% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -2,1% в месяц (-0,4%).
Индекс доходности: -0,7 банк/деп. ( +0,3 банк/деп.)
Индексы аренды жилья:
– в целом по Киеву: 93,77 грн/кв.м
– жилье эконом класса: 86,70 грн/кв.м
– жилье бизнес класса: 104,03 грн/кв.м
– элитное жилье: 214,86 грн/кв.м
Практически весь октябрь прошел под знаком ослабления наличного доллара по отношению как к евро, так и к гривне. Это не могло не сказаться на рынке недвижимости. Многие считают, что это временное явление, спекуляции и политические игры. Но когда доллар ведет себя подобным образом, у населения появляется желание перевести свои накопления во что-то иное. Вариантов вложения средств во время кризиса не так уж много. Рынок недвижимости в этом списке по-прежнему на ведущих позициях.
Очевидно, это и стало одной из причин определенного оживления рынка. Одни стремились продать, чтобы, дополнительно вложив накопления, разъехаться или купить более просторную квартиру. Другие покупали, устав переезжать семьей с одной съемной квартиры в другую. В результате в октябре на киевском вторичном рынке жилой недвижимости наблюдались признаки активизации. В частности, количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», увеличилось в 1,6 раза.
Рост весьма солидный. Но переоценивать его значение не стоит.
Во-первых, проявился «эффект маятника». Весь третий квартал количество сделок падало (в сентябре сделок было почти в 2,4 раза меньше чем в июне). Все это время подавляющее большинство потенциальных участников рынка выжидали. В октябре некоторые из них наконец-то приняли решения.
Во-вторых, сказались изменения стиля и методов работы сотрудников «Планеты Оболонь». Общее число риэлторов сократилось. Но интенсивность их работы и результативность выросли. В частности, вместо традиционных телефонных переговоров стараются лично встречаться с клиентами. В результате количество просмотров среднестатистического клиент-сервис менеджера «Планеты Оболонь» выросло с двух-трех за неделю до десяти.
Как и в предыдущие месяцы, подавляющее большинство просмотров напоминали экскурсии. Но и они приносили свои плоды: так или иначе, а квартиры просматривать нужно. Иначе сложно завоевать доверие и внимание потенциальных «реальных покупателей».
Общее количество заявок на покупку осталось на уровне сентября. Но при этом существенно увеличилось количество «реальных» заявок (то есть, тех, цены в которых более-менее приближены к ценам реальных продаж). Это, несомненно, свидетельствует об оживлении рынка.
Увеличилось и количество заявок на покупку «дорогих» квартир (в центральных районах города, больших метражей, с качественным ремонтом). Если в сентябре было всего три заявки на покупку четырехкомнатных квартир, то в октябре таких заявок было 15.
Объем предложения в октябре практически не изменился. Но в отличие от предыдущих публикаций, в данном обзоре нет численных данных, характеризующих объем предложения. Это вызвано тем, что в последнее время были ужесточены правила отсеивания недостоверной информации; соответственно сократился объем нашей актуальной базы. Сравнивать же базы, построенные по различным правилам, не совсем корректно. Как минимум, нужно приводить соответствующие поправочные коэффициенты и давать пространные комментарии относительно того, какие объекты и почему теперь отсеиваются более жестко (в основном, это посреднические объекты, с проверкой которых возникли затруднения).
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж | |||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
Июнь 2009 | Июль 2009 | Авг. 2009 | Сент. 2009 | Окт. 2009 | Июнь 2009 | Июль 2009 | Авг. 2009 | Сент. 2009 | Окт. 2009 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1786 | 1816 | 1746 | 1734 | 1648 | 1735 | 1828 | 1819 | 1765 | 1699 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
2084 | 2190 | 1924 | 2094 | 2019 | 2042 | 2219 | 2039 | 2135 | 2092 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
13673 | 14279 | 14456 | 14878 | 13619 | 13283 | 14373 | 15061 | 15144 | 14040 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
15955 | 17219 | 15930 | 17966 | 16685 | 15633 | 17447 | 16882 | 18318 | 17288 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-14,3% | -17,1% | -9,3% | -17,2% | -18,4% | -15,0% | -17,6% | -10,8% | -17,3% | -18,8 % |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 5,3 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1648 (13 619грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1699 (14 040грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1701 (14 057грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1740 (14 379грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
По сравнению с сентябрем, разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье выросла примерно на 1,5% и составила 18,8%.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах – снизился на 2,3%;
– при подсчете в гривнах – снизился на 5,9%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.10.2009 по 01.11.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 2,9%.
В зависимости от количества комнат усредненная цена предложений за последний месяц изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на 3,0%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,3%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 1,8%;
– в многокомнатных квартирах снизилась на 4,7%.
Изменения усредненных цен предложений по районам приведены в таблице
Район | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | ||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Голосеевский | 01.10.2009 | 2272 | 1,5 | 2357 | -1,8 | 2322 | -2,5 |
01.11.2009 | 2305 | 2315 | 2263 | ||||
Дарницкий | 01.10.2009 | 1794 | -0,1 | 1780 | 0,3 | 1622 | 1,2 |
01.11.2009 | 1792 | 1785 | 1641 | ||||
Деснянский | 01.10.2009 | 1676 | 0,8 | 1521 | 0,8 | 1576 | -4,6 |
01.11.2009 | 1690 | 1533 | 1504 | ||||
Днепровский | 01.10.2009 | 2015 | -3,1 | 1801 | -1,6 | 1930 | -0,9 |
01.11.2009 | 1952 | 1772 | 1912 | ||||
Оболонский | 01.10.2009 | 2174 | -2,7 | 2195 | -2,1 | 2257 | 7,9 |
01.11.2009 | 2115 | 2150 | 2435 | ||||
Печерский | 01.10.2009 | 3440 | -4,7 | 4029 | -3,1 | 4056 | -2,4 |
01.11.2009 | 3279 | 3906 | 3960 | ||||
Подольский | 01.10.2009 | 2049 | -1,8 | 1972 | -3,2 | 1959 | 1,2 |
01.11.2009 | 2012 | 1909 | 1983 | ||||
Святошинский | 01.10.2009 | 1909 | -3,3 | 1838 | -1,3 | 1724 | 3,4 |
01.11.2009 | 1846 | 1814 | 1782 | ||||
Соломенский | 01.10.2009 | 2052 | -1,9 | 2016 | 1,5 | 2108 | 0,9 |
01.11.2009 | 2012 | 2047 | 2089 | ||||
Шевченковский | 01.10.2009 | 2682 | -6,2 | 2852 | -0,8 | 3048 | -6,3 |
01.11.2009 | 2516 | 2830 | 2856 | ||||
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. При определении этих индексов мы ориентировались на те заявки, которые плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными.
К сожалению, информативность индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы… Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок.
С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, в октябре кривые цен спроса и предложения существенно сблизились. Если эта тенденция получит развитие, то положение дел на рынке недвижимости нормализуется.
Первичный рынок жилья
В октябре существенных изменений на первичном рынке не произошло. Большинство строек фактически заморожены, и особых перспектив возобновления работ там пока не видно.
На этом фоне неплохо выглядят жилые комплексы, которые реально строятся. Те, кому в это сложное время не хватает положительных эмоций, могут их черпать на интернет-форумах инвесторов подобных новостроек. Стройки еще не завершены, а инвесторы уже в гости друг друга приглашают. Хотя и тревожные нотки там тоже нередко проскальзывают.
Застройщики же, почувствовав внимание потенциальных инвесторов, нередко поднимали цены. Например, если еще в июле застройщики жилищного комплекса «Брест-Литовский» были готовы обсуждать размеры скидок, то уже в сентябре они подняли цены (в квартирах небольших площадей до 8100 грн. за квадратный метр). А в октябре еще раз подняли цены до 9000 грн. за квадратный метр.
У большинства же застройщиков положение почти катастрофическое. Украинская строительная ассоциация (УСА) свои надежды возлагает на государство. Забыв о прежних ценах и амбициях, строители готовы по госзаказу возводить жилье эконом-класса стоимостью от $300 до $400 за кв. м. Правда, при условии бесплатного выделения земли с уже подведенными коммуникациями.
На наш взгляд, данное предложение УСА вполне разумное. Но почему оно не появилось несколько лет назад? Тогда и цены на недвижимость были бы совсем иными. А сейчас государству изыскать средства для инженерной подготовки территорий и предоставления льготных кредитов малообеспеченным семьям и очередникам очень проблематично. Но и оставлять строителей один на один с их проблемами тоже нельзя.
Рынок аренды жилья
Рынок аренды жилья наиболее адекватно отражает все сложности «текущего момента». У значительной части арендаторов расходы на аренду съедают половину бюджета. Поэтому во многих сегментах рынка главным критерием при выборе жилья является его стоимость.
Но и снимать что попало сегодня никто не спешит. Даже в эконом-классе потенциальные арендаторы придирчиво выбирают жилье: хотят видеть свежий косметический ремонт, необходимую бытовую технику. Те хозяева, которые трезво смотрят на тенденции рынка, обычно готовы за счет арендной платы удовлетворить запросы жильцов. Многие владельцы квартир заблаговременно производят ремонты и покупают необходимую технику, чтобы привлечь внимание арендаторов.
Возникшая в начале экономического кризиса тяга арендаторов к пригородам и городам-спутникам Киева существенно ослабела. Люди убедились, что разница в арендных ставках не покрывает потерю времени и возросшие транспортные расходы. Потому сегодня одними из самых важных критериев выбора квартир остаются транспортная развязка и удобный общественный транспорт.
Анализ структуры предложения квартир эконом-класса показывает, что сегодня больше всего одно- и двухкомнатных квартир предлагаются в Днепровском районе (25%), трехкомнатных – в Деснянском районе (18,3%). В то же время структура спроса существенно отличается. Как показывает наша статистика, наибольший спрос на жилье эконом-класса существует на Оболони, Чоколовке, Позняках, Никольской слободке, Лукьяновке.
Арендные ставки на квартиры эконом-класса
Район города | Минимальная/средняя цена предложения в грн./мес.* | ||
Однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | Трехкомнатные квартиры | |
Голосеевский: Отдаленные от метро (Теремки, Голосеевский, Корчеватое) Приближенные к метро (Демеевка) |
2200-2700
2800-3200 |
3000-3500
3500-4000 |
3700-4000
4000-4600 |
Дарницкий: Отдаленные от метро Приближенные к метро (Позняки, Осокорки) |
2400-2700 2800-3400 |
3200-3500 3400-3600 |
4000-4500 4300-4600 |
Деснянский: Отдаленные от метро (Троещина) Приближенные к метро (Лесной массив) | 2200-2500 2400-2700 | 3000-3400 3000-3600 | 3500-4000 3800-4300 |
Днепровский: Отдаленные от метро (Воскресенка) Приближенные к метро (ст. м. Левобережная, Никольская слободка) | 2300-2600 2500-3200 | 3000-3500 3400-3600 | 3800-4300 4200-4600 |
Оболонский: Минский массив Оболонь |
2500-2900 3000-3500 |
3300-3700 3800-4400 |
4000-4300 4400-4900 |
Подольский: (Ветряные горы, Виноградарь, Куреневка) | 2300-2800 | 3000-3600 | 3700-4200 |
Святошинский: Отдаленные от метро (Борщаговка, Беличи, Академгородок) Приближенные к метро | 2200-2600
2500-3000 | 3000-3500
3500-4000 | 3700-4200
4000-4600 |
Соломенский: Отдаленные от метро (Отрадный) Приближенные к метро (район КПИ, Чоколовка, Караваевы дачи) |
2500-3000
3000-3400 |
3000-3600
3800-4250 |
3900-4500
4400-4800 |
Шевченковский: Отдаленные от метро (Нивки, Татарка, Сырец) Приближенные к метро (Лукьяновка) |
2400-3000 3500-3900 |
3000-3500 3500-4000 |
3800-4400 4500-5500 |
*Размер торга при аренде однокомнатных квартир составляет от 100 до 300 грн.; двухкомнатных 100 – 300 грн.; трехкомнатных 100 – 400 грн.
Рынок коммерческой недвижимости
В октябре существенных изменений на рынке коммерческой недвижимости не произошло.
Покупателей немного. Спросом пользуются небольшие объекты для открытия собственного бизнеса. Проявляют интерес к приобретению коммерческой недвижимости также те, кто стремится вложить деньги в расчете на будущий рост цен, а также на сдачу недвижимости в аренду. Интерес у этой категории покупателей вызывают объекты стоимостью $200-300 тыс.
Предложение коммерческой недвижимости превышает спрос. В последнее время предложение увеличили корпоративные заемщики, имеющие проблемные кредиты. На продажу они выставляют как маленькие магазины, так и большие торговые площади. Цены у них в среднем на 5% ниже рыночных.
Рынок ипотечных кредитов
В октябре количество банков, объявивших о своих программах ипотечного кредитования, возросло до 16. Практически все они выдвигают очень высокие требования к заемщикам и уровню их доходов. Первый взнос у большинства банков – не менее 50%. Ежемесячные платежи по кредитам, как правило, не должны превышать половины официальных доходов заемщиков. Средняя процентная ставка по гривневым кредитам на жилье, по данным компании «Простобанк Консалтинг», поднялась с сентябрьских 22,43% до 24,56%. Именно поэтому сделок с привлечением ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» уже давно нет.
Прогноз на ноябрь
Полагаем, что тенденции, наметившиеся в октябре, получат свое развитие. Если не произойдет непредвиденных событий, то долларовые цены продолжат свое плавное снижение, а деловая активность вырастет. При этом заметим, что в создавшихся условиях ошибиться в прогнозе даже на ближайшее время очень легко. И есть немалая вероятность того, что события пойдут совсем по иному сценарию. В частности, обострение политических противостояний и социальных конфликтов вполне могут привести к новому резкому спаду деловой активности.