Дно кризиса на строительном рынке уже пройдено, зарубежные инвесторы находятся на низком старте в ожидании нового прихода в Украину. При этом их совершенно не пугают предстоящие выборы. В этом уверен президент девелоперской компании KDD Group Петр Слипец. О состоянии украинской стройотрасли и проблемах собственной компании он рассказал в интервью uaprom.info.
– Очевидно, что антикризисные законодательные инициативы в стройотрасли не принесли положительных результатов. Что можно и нужно сделать, чтобы на самом деле помочь рынку выйти из кризиса?
– Если на рынке есть проблема, ее нельзя решить просто добрыми намерениями. Ее можно решать только при наличии финансовых возможностей. Другое дело, какой выбрать инструмент, на что эти деньги направить – на социальную или транспортную инфраструктуру, на ипотеку, чтобы кредитовать потребителя, который сможет купить жилье. Но изначально должны быть деньги. Если они есть, тогда правительство может что-то делать. Если же звучат лишь заявления в прессе, то и результат будет соответствующим.
– Может ли в таком случае правительство хоть чем-то помочь строительной отрасли?
– Все, что может сделать правительство, если очень захочет, это снижать налоговую нагрузку на девелоперов. Чем более привлекательным будет строительный бизнес в Украине, тем больше шансов, что иностранный капитал сам придет сюда. Здесь нет никакого чуда, это стандартная закономерность. Где для денег есть больше возможностей заработать прибыль, туда они и направляются. Как только у нас опять появится возможность зарабатывать на девелопменте приличные деньги, избыточная ликвидность, которая сегодня однозначно существует в странах Западной Европы и США, сразу начнет вливаться в Украину. Денег напечатали достаточно много, но эта ликвидность в большинстве не находит путей в реальную экономику, ведь в результате кризиса осталось очень мало высокодоходных отраслей.
– Есть ли сегодня альтернатива инвестициям в рынок недвижимости?
– Сейчас, например, очень интересен фондовый рынок. Он опять растет, демонстрирует высокие показатели доходности, поэтому сейчас значительные денежные ресурсы идут именно туда.
– Как же вернуть интерес, доходность в строительный бизнес?
– Доходным он может быть в первую очередь за счет роста цен в результате увеличения покупательской способности населения. Доходность может быть увеличена и за счет уменьшения затрат, куда включаются как себестоимость, так и налоги и отчисления. Их снижение может стать очень действенным механизмом.
– Каковы сегодня взаимоотношения застройщиков с банками?
– Большинство девелоперов на время кризиса не могли выполнять свои обязательства, поэтому кредиты или реструктуризировались, или банкиры пробовали взыскать залоги. У нас в компании ситуация совсем другая, мы продолжаем выполнять наши обязательства. Не могу похвастаться, что день в день, но мы довольны тем уровнем взаимоотношений, который на сегодня существует.
– С какими банками вы работаете и идут ли они на реструктуризацию кредитов?
– С «Укрэксимбанком», «Укрсоцбанком», «Диамантом», «Астра банком». Мы у них сейчас берем новые деньги, и это самый яркий показатель того, что у нас нормальные рабочие взаимоотношения с банками. Ликвидности у нас достаточно – на счетах под $40 млн., поэтому нет необходимости реструктуризировать кредиты. У нас другая необходимость – строить дальше. Так что мы скорее ведем речь о расширении нашей работы с банками, а не о реформировании взаимоотношений.
– Прогнозированная дата выхода рынка недвижимости Украины из кризиса переносилась уже несколько раз. Сегодня большинство экспертов считает таковой апрель следующего года. Какова Ваша оценка ситуации?
– Как и большинство участников рынка, я считаю, что дно пройдено уже несколько месяцев назад. Это касается и мировой экономики, и украинской. Основными индикаторами, свидетельствующими об этом, являются прекращение падения и небольшой рост ВВП, а также стабилизация уровня безработицы. Были опасения относительно возможности нового витка кризиса, но, мне кажется, в это уже не верит почти никто.
– По вашим наблюдениям, как предвыборные ожидания сказываются на интересе к Украине?
– Мы не видим внешних инвесторов, которые тормозили бы принятие своих решений из-за будущих выборов в отличие от 2004 г. Они понимают, что может быть реформирование существующей власти, но никто не останавливает реализацию своих проектов. Ведь сегодня политика и экономика Украины уже не связаны так тесно, как раньше. Это является одним из самых положительных достижений Украины за последние годы.
– Какова, по Вашему мнению, сегодня минимальная себестоимость качественного жилья?
– Минимальная себестоимость строительных работ приближается к цене $1 тыс. за кв. м. Еще надо прибавить банковские проценты, стоимость земельного участка, затраты на проектирование и прокладку инженерных сетей. В результате цена реализации меньше $1,5 тыс. за кв. м экономически вообще никак не оправдана. Варианты дешевле – это либо некачественное жилье, либо продажа себе в убыток.
У нас сейчас модно говорить о дешевом жилье. Для меня такой подход выглядит довольно сомнительным: если девелопер сэкономит сегодня на хороших окнах и теплоизоляции, то будущие собственники такого жилья будут десятилетиями платить за высокие теплопотери. А дешевая теплотрасса будет требовать ремонта через каждые пару лет. Поэтому дешевое строительство – не экономия, а преступная расточительность. Сегодня это можно назвать социальным жильем, а завтра некачественное строительство приведет к формированию районов с удручающим внешним видом, ужасными условиями проживания и там останутся жить только самые социально низкие слои населения, что приведет к концентрации социальных проблем.
Такая же философия у нас и по отношению к коммерческой недвижимости. Мы строим объекты только высшего класса, и это касается, например, не только 5-звездочной гостиницы, а и 3-звездочной, чтобы она и через 20-30 лет пользовалась спросом и не требовала реконструкции.
– Но это ведет к увеличению цен на недвижимость…
– У каждого своя философия и политика. Да, есть игроки, которые фокусируются на масштабном дешевом жилье. Но кроме вышеперечисленных причин этот сегмент не интересен еще и потому, что под него необходимо огромное долговое финансирование. Продавать квартиры на начальном этапе строительства сегодня невозможно, и такая ситуация будет еще долго. Поэтому масштабное строительство дешевого жилья сегодня просто не возможно.
– Когда же это станет возможным?
– Когда появятся длинные и дешевые кредиты. Или когда украинцы снова будут готовы покупать квартиры на этапе фундамента, что маловероятно в ближайшие годы. Или при госфинансировании. Ведь надо строить жилье для военнослужащих, очередников, для инвалидов, педагогов, врачей. Оно должно быть простым, без излишеств, но качественным и добротным. К сожалению, с нашим бюджетом мне очень тяжело на это рассчитывать.
– Будет ли в дальнейшем снижаться стоимость недвижимости?
– Думаю, что уменьшаться цены не будут. Всегда можно найти пару выхваченных на рынке сделок, которые совершились по кризисным ценам. Но падения цен как тенденции я не ожидаю. Вопрос в том, будет ли рост быстрым или нет. Это зависит в т.ч. и от мировой конъюнктуры, станет ли недвижимость инвестиционно привлекательной, готовы ли будут сюда инвестировать большие зарубежные банки и фонды. Если нет, то рынок будет развиваться за счет внутреннего спроса, а не спекулятивной составляющей.
– По итогам прошлого года компания показала убыток в ?201 млн. Почему так произошло?
– Это был результат переоценки активов. Это не значит, что мы потеряли столько денег. Просто до кризиса проект оценивался, например, в 100 млн., а во время кризиса его оценка упала до 10 млн. Но кризис проходит, и оценка возвращается на предыдущие уровни. Также произошло и с нашими акциями: их цена упала в десятки раз, но с осени уже успела вырасти с 5 до 50 пенсов. А внутри компании ситуация оставалась стабильной.
– За I полугодие 2009 г. KDD Group получила чистую прибыль в размере ?3 млн. Это тоже за счет переоценки активов?
– Нет. Эта прибыль отображает доходы от размещения денег компании на депозитах.
– За последний год компания продавала проекты?
– Нет, мы не продавали и не собираемся ничего продавать по кризисным ценам. Мы только приобрели небольшую площадку в центре города под элитную жилую недвижимость. Но это было еще в прошлом году.
– Какие у компании сегодня есть внешние источники финансирования?
– Мы кредитуемся, мы планируем привлекать новое долговое финансирование. И мы ведем переговоры с инвестфондами из США и Великобритании, которые могут стать нашими партнерами на уровне отдельных проектов, не на уровне холдинга.
– Какова антикризисная кадровая и административная политика компании сегодня?
– Изменения проводились еще в начале кризисного процесса. В октябре-ноябре 2009 г. мы оптимизировали затраты и штат. В прошлом году мы планировали начинать реализацию еще нескольких проектов, набрали людей, с частью из которых пришлось попрощаться из-за сворачивания этих проектов. Но основной состав команды остался.
– Из каких объектов сегодня состоит портфель компании? Изменился ли он?
– У нас по-прежнему 9 объектов на разных стадиях готовности. Мы продолжаем строить бизнес-центр Sky Towers, в ближайшее время планируем возобновить строительные работы жилищного комплекса PecherSKY. В 2010 г. надеемся начать строительство еще нескольких проектов.
– В каком состоянии проекты двух многофункциональных комплексов Metro City и Centro?
– По Metro City арендована земля, подписаны все документы. Мы разрабатываем концепцию, учитывая сегодняшние реалии, хотя глобальных изменений в проект не вносим. Проект Centro пока заморожен, хотя на территории проведены все коммуникации и в будущем объект будет очень инвестиционно привлекательным. Слишком масштабные проекты, такие как Metro City и Centro, нужно разбивать на стадии.
– Какие же тогда приоритеты компании?
– Мы отдаем предпочтение лучшим проектам в каждом сегменте. У нас есть проекты на более высокой стадии готовности, где не нужно так много денег. Поэтому наш фокус сконцентрирован на БЦ Sky Towers и World Trade Center, ЖК PecherSKY и бутик-отеле «Курени». В последнем инвестиции составят до $40 млн.
Важно в посткризисное время выводить на рынок проекты, которые разительно отличаются в лучшую сторону от всего, что мы имеем на рынке сейчас. Это наша позиция – делать лучшее для потребителя, который очень требователен и знает цену своим деньгам.