В сентябре цены на жилье и объемы продаж существенно снизились. Это объясняется психологическим фактором – продавцы и покупатели не спешат совершать сделки, выжидая более четкого проявления рыночных тенденций.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева
– при подсчете в долларах 1761$/кв.м. (-1,6% );
– при подсчете в гривнах 15109грн/кв.м (+ 1,9% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,7% в месяц (без изменения).
Индекс доходности: -1,0 банк/деп. ( +1,6 банк/деп.)
Весь ІІІ квартал 2009 г. был периодом стагнации киевского вторичного рынка жилой недвижимости.
Резкое снижение деловой активности произошло в июле: тогда количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», сократилось на 42%.
В августе и сентябре этот процесс продолжился: в августе число сделок снизилось еще на 21%, а в сентябре – еще на 9%. Таким образом, если судить по числу сделок «Планеты Оболонь», то за три месяца деловая активность упала почти в 2,4 раза.
Снизилось в третьем квартале и количество заявок на покупку квартир. Если во втором квартале в «Планету Оболонь» поступило 1542 заявки (в апреле 467, в мае 565, в июне 510), то в третьем квартале лишь 1265 заявок (в июле 501, в августе 360, в сентябре 404).
Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца).
Количество предложений в третьем квартале оставалось на достаточно низком уровне (01.07.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3707 объектов на продажу, а 01.10.09 – 3756 объектов).
Резкое ослабление гривны и высокий уровень неопределенности в экономике и политике подавляли деловую активность. Большинство участников рынка избрали тактику выжидания.
Продавцы не торопились снижать цены, ожидая прояснения ситуации с курсами валют. Покупатели ждали резкого снижения цен. Банки, опасающиеся обрушить рынок недвижимости, не торопились выставлять на торги залоговые квартиры задолжавших ипотечников.
В результате просмотры нередко напоминали экскурсии: люди ходили на них не с целью приобрести квартиру, а чтобы разобраться в процессах и тенденциях. Чтобы на практике удостоверится в том, что относительная стабильность цен на очень высоком (для сегодняшнего кризисного состояния дел в экономике и обществе) уровне – вовсе не миф, а реальность.
Как долго киевские цены будут находиться на нынешнем уровне – сказать сложно. В третьем квартале они снижались весьма медленно и плавно. И это притом, что доходы граждан упали, общедоступного ипотечного кредитования нет, вливания бюджетных средств крайне незначительны, спекулятивный и инвестиционный капиталы утратили интерес к киевскому рынку недвижимости. Правда, остался еще интерес жителей других регионов Украины. Но среди них лишь очень немногие обладают достаточными средствами для покупки жилья в Киеве.
Основные причины того, что цены удержались на этом уровне – высокая степень неопределенности, резкие прыжки курсов валют, крайне ограниченные возможности вложения капиталов за пределами рынка недвижимости, а также малое число сделок.
Все это явно тормозило проявление рыночных законов. Когда сделки ситуативны (например, связаны с обменами одной недвижимости на другую) и осуществляются в условиях высокой неопределенности, то рынок далек от классического. А были бы сделки более массовыми – рыночные законы проявлялись бы более отчетливо даже в условиях неопределенности.
Образовался замкнутый круг. Экономический кризис, резкое прекращение ипотечного кредитования, бегство спекулятивного капитала резко снизили покупательную способность участников рынка. В силу высокой инерционности (и целого ряда других причин) рынок на это отреагировал явно недостаточно. Возник большой разрыв между ценами спроса и предложения. Соответственно сократилось количество сделок. В третьем квартале 2009 г. мы наблюдали, как уменьшение количества сделок приводило к дальнейшему их сокращению. И наблюдали это не только при анализе статистических данных, но и на конкретных примерах. Очень многие участники рынка исходили из того, что если другие выжидают, то и они будут выжидать.
Если не случится чего-то непредсказуемого, то подобную картину мы будем наблюдать до тех пор, пока не заработают законы рынка, пока не придут в соответствие цены спроса и предложения. Но даже если они достигнут определенного равновесия, то при небольшом числе сделок потенциальные участники рынка все равно будут выжидать, ориентируясь на слухи и мифы. В таких условиях рыночные законы быстро не заработают.
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж | |||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
Май 2009 | Июнь 2009 | Июль 2009 | Авг. 2009 | Сент. 2009 | Май 2009 | Июнь 2009 | Июль 2009 | Авг. 2009 | Сент. 2009 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1514 | 1786 | 1816 | 1746 | 1734 | 1531 | 1735 | 1828 | 1819 | 1765 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1867 | 2084 | 2190 | 1924 | 2094 | 1912 | 2042 | 2219 | 2039 | 2135 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
11683 | 13673 | 14279 | 14456 | 14878 | 11814 | 13283 | 14373 | 15061 | 15144 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
14407 | 15955 | 17219 | 15930 | 17966 | 14754 | 15633 | 17447 | 16882 | 18318 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-18,9% | -14,3% | -17,1% | -9,3% | -17,2% | -19,9% | -15,0% | -17,6% | -10,8% | -17,3% |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 4,1 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– 1734$ (14878грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– 1765 (15144грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– 1748$ (14415грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– 1780$ (14879грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
По сравнению с августом, разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье выросла примерно на 7% и составила 17,3%.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть, на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В августе индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах – снизился на 1,6%;
– при подсчете в гривнах – вырос на 1,9%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.09.2009 по 01.10.2009 усредненные цены предложений (в долл. за кв. м) снизились на 0,9%.
В зависимости от количества комнат усредненная цена предложений в сентябре изменились следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на 0,1%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 2,4%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,4%;
– в многокомнатных квартирах выросла на 0,4%.
Изменения в третьем квартале усредненных цен предложений по районам приведены в таблице
Район | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | ||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Голосеевский | 01.07.2009 | 2395 | -5,1 | 2361 | -0,2 | 2229 | 4,2 |
01.10.2009 | 2272 | 2357 | 2322 | ||||
Дарницкий | 01.07.2009 | 1881 | -4,6 | 1835 | -3,0 | 1591 | 1,9 |
01.10.2009 | 1794 | 1780 | 1622 | ||||
Деснянский | 01.07.2009 | 1687 | -0,9 | 1679 | -9,4 | 1553 | 1,5 |
01.10.2009 | 1676 | 1521 | 1576 | ||||
Днепровский | 01.07.2009 | 2065 | -2,4 | 2050 | -12,1 | 1902 | 1,5 |
01.10.2009 | 2015 | 1801 | 1930 | ||||
Оболонский | 01.07.2009 | 2248 | -3,3 | 2221 | -1,2 | 2269 | -0,5 |
01.10.2009 | 2174 | 2195 | 2257 | ||||
Печерский | 01.07.2009 | 3373 | 2,0 | 4300 | -6,3 | 4156 | -2,4 |
01.10.2009 | 3440 | 4029 | 4056 | ||||
Подольский | 01.07.2009 | 2078 | -1,4 | 2192 | -10,0 | 1997 | -1,9 |
01.10.2009 | 2049 | 1972 | 1959 | ||||
Святошинский | 01.07.2009 | 1814 | 5,2 | 1801 | 2,1 | 1706 | 1,1 |
01.10.2009 | 1909 | 1838 | 1724 | ||||
Соломенский | 01.07.2009 | 2056 | -0,2 | 2148 | -6,1 | 2115 | -0,3 |
01.10.2009 | 2052 | 2016 | 2108 | ||||
Шевченковский | 01.07.2009 | 2607 | 2,9 | 2988 | -4,6 | 2980 | 2,3 |
01.10.2009 | 2682 | 2852 | 3048 | ||||
За третий квартал цены предложений снизились в среднем на 3,2%. Максимальное снижение (-12,1%) – на двухкомнатные квартиры в Днепровском районе. Максимальный рост цен предложений (+5,2%) – на однокомнатные квартиры в Святошинском районе.
Новые требования к риэлторской услуге
Кризис затронул риэлторов очень существенно. Большинство агентств сейчас не работают, другие вынуждены были расстаться со многими сотрудниками. Причем расстались и с весьма успешными в прошлом риэлторами, за плечами которых годы работы и десятки сделок.
Далеко не все они оказались готовыми к работе в условиях кризиса, большинство работают весьма неэффективно.
Мониторить рынок, давать рекламу, прозванивать квартиры, проводить просмотры и торги, собирать справки и проверять документы – этого в нынешних условиях явно недостаточно. Ситуация изменилась кардинально, спонтанных покупок нет, продать очень сложно, спрос резко упал. Риэлторы «старой закалки» и сейчас активно дают объявления, проводят просмотры, а результатов – нет. Потенциальные покупатели, пройдя через многие агентства, и убедившись, что предложения у всех достаточно похожи, уходят с рынка «до лучших времен».
Рынок выдвигает новые требования, формирует качественно иных риэлторов – «клиент-сервис-менеджеров», обязанных вникать в суть проблем каждого клиента, решать их самыми разнообразными способами.
Наша статистика показывает, что при организации «умного сервиса» сделки совершаются после 5-15 просмотров. Но эта же статистика показывает, что если потенциальный покупатель просматривает более 10 квартир, то он, скорее всего, уйдет из агентства ни с чем.
Поэтому если клиент желает купить недвижимость или обменять одну квартиру на другую, то просто давать объявления и водить его по просмотрам – неэффективно.
Перед организацией просмотров клиент-сервис-менеджер должен провести значительную подготовительную работу, начиная от рекламной кампании, расклейки объявлений, работы с консьержами, до подбора конкретных вариантов как покупки, так и продажи (покупки и продажи нередко идут в единой цепочке).
Информация клиенту подается в максимально полном виде, с анализом возможных плюсов и минусов конкретных вариантов. И это не только для того, чтобы сэкономить время клиента, но и для того, чтобы на просмотр он пришел, уже зная, на что обратить особое внимание.
Ориентация новой формации риэлторов на комплексное решение проблем клиентов и исключительный сервис увеличивает объем работы в разы. Но без этого в создавшихся условиях на сделки рассчитывать сложно.
Изменение состава предложения
На графиках, приведенных ниже, показаны изменения состава предложения на вторичном рынке жилья.
В летние месяцы доля однокомнатных квартир в составе предложения резко снизилась. Одновременно выросли доли двух- и трехкомнатных квартир.
Подобное изменение состава предложения достаточно типично для периода стагнации рынка. Другое дело, что эти изменения происходили весьма резко и были волнообразными, чего раньше почти не наблюдалось.
Уменьшение доли однокомнатных квартир вызвано тем, что в период стагнации «дорогие» многокомнатные квартиры обычно зависают. Волнообразные же изменения состава предложения можно объяснить снятием с продажи соответствующих типов квартир при резких колебаниях курсов валют; волны вызваны тем, что «дорогие» и «дешевые» сегменты рынка обладают различной инерционностью, а потому реагируют на внешние воздействия далеко не одновременно.
На графиках изменения состава предложения по типам жилья подобных волн нет. Это говорит о том, что тенденции изменения состава предложения в домах различного типа были примерно одинаковыми.
Важно отметить, что доля квартир в современных домах не увеличилась. А это значит, что не было значительного выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир».
Первичный рынок жилья
По данным Госкомстата, в январе-августе 2009 г. в Киеве выполнено строительных работ на сумму 5280,2 млн. грн, что на 62,1% меньше чем за этот же период 2008 г.
Государственная помощь застройщикам слишком мала; рассчитывать на нее могут лишь те, кто уже заканчивает строительство. По результатам проведенного в июле конкурса, в Киеве государственную поддержку могут получить всего 11 объектов с ценой квадратного метра 7920 грн.
У большинства застройщиков положение почти катастрофическое. Похоже, что порядка 20% строек просто заброшены. На половине объектов работы проводятся лишь номинально. Если тенденции не изменятся, то через год-два количество предложений на первичном рынке упадет в разы и покупать квартиры в новостройках придется на вторичном рынке.
Но есть немного объектов, которые строятся достаточно интенсивно и на которых сейчас концентрируется внимание потенциальных инвесторов. В гривнах цены там давно уже примерно на одном и том же уровне; в долларах цены существенно упали. Квартиры стали более доступны инвесторам, накопившим средства в иностранной валюте. Поскольку к доллару особого доверия нет, немало инвесторов перевели накопления в гривны и доверили их наиболее успешным застройщикам.
Рынок аренды жилья
В третьем квартале многие владельцы квартир старались повысить цены, дисбаланс между ценами спроса и предложения увеличился.
У арендаторов во время кризиса не только существенно упали доходы, но и изменилось отношение к накоплениям. Все это время арендаторы стремились найти жилье такого же качества, но дешевле. Или за ту же цену, но лучшего качества.
Но далеко не все владельцы квартир психологически готовы к подобному. В результате многие из них лишились прежних жильцов и не нашли новых.
В квартирах эконом-класса, сданных в аренду при участии «Планеты Оболонь», средний размер уступок (по сравнению с ценами в объявлениях) был порядка 500 грн. Скорее всего, подобная тенденция будет наблюдаться и в ближайшем будущем.
В сентябре цены аренды на однокомнатные квартиры в спальных районах возле метро начинались от 3000 грн.; на двухкомнатные – от 3500 грн., на трехкомнатные – от 4500грн.
В новых домах с хорошим ремонтом цены были существенно выше. На однокомнатные квартиры начинались от 3800 грн., на двухкомнатные – от 4500 грн., на трехкомнатные – от 5500 грн. В престижных районах цены долгосрочной аренды еще выше.
Рынок коммерческой недвижимости
Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости позволяет сделать вывод, что немало предприятий адаптировалось к кризису.
Если еще недавно речь шла преимущественно об аренде помещений, то в последнее время все чаще поступают заявки на покупку. Большинство их – на покупку небольших площадей (до 50 кв. м) для предприятий сферы обслуживания и торговли (парикмахерских, небольших магазинов, нотариальных контор, ломбардов). Стоимость таких помещений достаточно высока: в людных и престижных местах она доходит до 4000 долл. за квадратный метр.
Есть также заявки на покупку больших площадей (до 1000 кв. м) от банков, консалтинговых компаний, некоторых других фирм. И это притом, что стоимость таких площадей доходит до 3000 долл. за квадратный метр.
В аренде коммерческой недвижимости особых изменений не произошло. Основная масса арендаторов интересуются помещениями до 50 кв. м. Достаточно много заявок на аренду небольших площадей под продуктовые магазины.
Немало коммерческих предприятий арендуют помещения у бюджетных организаций на основе тендеров. Например, частные медицинские центры стараются арендовать помещения с целевой аудиторией в поликлиниках. Оформить аренду на основе тендеров весьма сложно. Тем не менее, подобная аренда коммерческой недвижимости постепенно входит в повседневную жизнь. И это привело к определенному снижению (в пределах 10%) арендных ставок на коммерческие помещения в жилом фонде.
Рынок ипотечных кредитов
В ІІІ квартале каких-либо заметных изменений на рынке ипотечного кредитования не произошло.
Кредиты на приобретение жилья предоставляют лишь несколько банков. При этом требования к уровню доходов заемщиков выдвигают настолько высокие, что подавляющее большинство наших граждан могут взять ипотечный кредит лишь в случае, если для покупки квартиры им не хватает относительно небольшой суммы (в пределах 100 000 грн). Именно поэтому сделок с привлечением ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» давно уже нет.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в сентябре 2009 г. составила в гривне 22,43%
Прогноз на октябрь
Полагаем, что в октябре долларовые цены будут снижаться.
Судя по тенденциям предыдущих месяцев, снижение цен должно проходить относительно плавно. Но это весьма предположительно. Вероятность ошибиться и пропустить момент резкого изменения цен, в создавшихся условиях очень высока.
Вполне возможен небольшой рост деловой активности (осень – традиционный период оживления рынка). Но резкий рост маловероятен.