Август охарактеризовался заметным уменьшением активности на рынке жилой недвижимости. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, а цены на квартиры продолжили снижение.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева
– при подсчете в долларах 1790$/кв.м. (-1,5% );
– при подсчете в гривнах 14821 грн/кв.м (+ 3,7% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,7% в месяц (изменение -1,0%).
Индекс доходности: -2,6 банк/деп. ( +1,8 банк/деп.)
Последний летний месяц для киевского вторичного рынка жилой недвижимости был периодом стагнации. В отдельных сегментах рынка происходила коррекция долларовых цен, деловая активность, которая и до того была невысокой, существенно снизилась.
Сделок в «Планете Оболонь» было заключено на 21% меньше чем в июле. Сократилось количество звонков, просмотров и заявок на покупку квартир. Если в июне в «Планету Оболонь» поступило 510 заявок на покупку квартир, то в июле 501, а в августе – 360.
Количество предложений снизилось на 6% (01.08.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3985 объектов на продажу, а 01.09.09 – 3741).
Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца).
Несмотря на распространенные формулировки «денег на покупку квартир нет», это не всегда соответствует истине. В большинстве случаев речь идет о многолетних накоплениях, которые изначально предназначались для улучшения жилищных условий. А также о деньгах, которые люди получили, продав свою недвижимость в прошлые годы. Полагаем, что очень значительная часть этих средств все еще на руках потенциальных покупателей киевской недвижимости. Многие из них были готовы купить недвижимость еще в прошлом году. После существенного снижения цен их покупательная способность возросла.
Падение доходов большинства активных участников рынка (банкиров, чиновников, топ-менеджеров, строителей, производителей и продавцов стройматериалов и оборудования) не означает резкое исчезновение их накоплений. Просто без кредитов и снижения цен этих накоплений у большинства потенциальных покупателей не хватает. Но так было и несколько месяцев назад, в то время как деловая активность резко упала именно сейчас.
Основная причина нынешнего летнего спада деловой активности – высокий уровень неопределенности в экономике и политике, а также заметное ослабление гривны (валюты, в которой подавляющая часть граждан Украины сейчас получают доходы). В частности, резкий спад количества заявок на покупку квартир в конце июля и во второй половине августа во многом вызван ослаблением гривны и повышенным спросом на иностранную валюту.
Любые резкие скачки курсов валют крайне негативно сказываются на готовности участников рынка принимать ответственные решения. И продавцы, и покупатели каждый раз пересчитывают, насколько изменилась цена квартиры (одни в гривнах, другие в долларах). В результате подавляющая часть продавцов и покупателей просто выжидают. В условиях неопределенности продавцы не идут на существенное снижение цен, а те цены, по которым выставлены их квартиры, очень высоки. Покупатели тоже не торопятся, ссылаясь на «перегретость рынка», обнищание людей, огромные проблемы в экономике и управлении страной, будущий массовый выброс на рынок залоговых квартир, снижение курса национальной валюты. Выжидательную позицию занимают и банки.
Стагнация рынка на фоне резкого расхождения цен спроса и предложения резко усложняет цепочки продаж-обменов, при которых люди, продав одну квартиру, за вырученные деньги приобретают другую. Снизить цену ниже определенного уровня они не могут, поскольку не хватит средств для покупки. Многие же «продавцы-обменщики» просто опасаются снижать, не зная какой тренд установится осенью.
Но далеко не все участники рынка в состоянии долго занимать выжидательную позицию. Судя по материалам СМИ, социологическим опросам, обсуждениям на форумах, звонкам в агентство, превалирует мнение, что цены к концу года ощутимо снизятся.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж | |||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
Апр. 2009 | Май 2009 | Июнь 2009 | Июль 2009 | Авг. 2009 | Апр. 2009 | Май 2009 | Июнь 2009 | Июль 2009 | Авг. 2009 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1657 | 1514 | 1786 | 1816 | 1746 | 1589 | 1531 | 1735 | 1828 | 1819 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
2148 | 1867 | 2084 | 2190 | 1924 | 2071 | 1912 | 2042 | 2219 | 2039 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
13395 | 11683 | 13673 | 14279 | 14456 | 12846 | 11814 | 13283 | 14373 | 15061 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
17365 | 14407 | 15955 | 17219 | 15930 | 16742 | 14754 | 15633 | 17447 | 16882 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-22,9 | -18,9% | -14,3% | -17,1% | -9,3% | -23,3% | -19,9% | -15,0% | -17,6% | -10,8% |
Статистические данные цен реальных продаж
Сделки «Планеты Оболонь» Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,4 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице приведены средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– 1746$ (14456грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– 1819 (15930грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– 1741$ (14415грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– 1797$ (14879грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье снизилась до 9,3%-10,8%.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В августе индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах – снизился на 1,5%;
– при подсчете в гривнах – вырос на 3,7%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.08.2009 по 01.09.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 1,5%.
В зависимости от количества комнат усредненная цена предложений за этот период изменились следующим образом:
– в однокомнатных квартирах выросла на 1,5%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 5,2%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,4%;
– в многокомнатных квартирах выросла на 2,5%.
Изменения усредненных цен предложений по районам приведены в таблице
Район | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | ||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Голосеевский | 01.08.2009 | 2337 | – 1.9 | 2234 | + 1.7 | 2202 | + 6.2 |
01.09.2009 | 2293 | 2272 | 2339 | ||||
Дарницкий | 01.08.2009 | 1764 | + 1.2 | 1852 | – 3.2 | 1610 | + 0.7 |
01.09.2009 | 1785 | 1792 | 1621 | ||||
Деснянский | 01.08.2009 | 1647 | + 0.4 | 1731 | – 9.0 | 1570 | – 1.2 |
01.09.2009 | 1654 | 1575 | 1551 | ||||
Днепровский | 01.08.2009 | 1968 | – 0.6 | 1969 | – 6.0 | 1924 | – 1.2 |
01.09.2009 | 1957 | 1851 | 1900 | ||||
Оболонский | 01.08.2009 | 2177 | + 1.7 | 2272 | + 0.7 | 2314 | – 3.5 |
01.09.2009 | 2213 | 2287 | 2233 | ||||
Печерский | 01.08.2009 | 3403 | – 2.8 | 4286 | – 6.2 | 4265 | + 1.2 |
01.09.2009 | 3307 | 4019 | 4317 | ||||
Подольский | 01.08.2009 | 2074 | + 3.4 | 2243 | – 11.8 | 1978 | – 0.3 |
01.09.2009 | 2144 | 1978 | 1973 | ||||
Святошинский | 01.08.2009 | 1748 | + 8.1 | 1803 | + 3.1 | 1741 | – 1.1 |
01.09.2009 | 1889 | 1859 | 1722 | ||||
Соломенский | 01.08.2009 | 1952 | + 2.5 | 2101 | – 7.4 | 2101 | – 0.9 |
01.09.2009 | 2000 | 1945 | 2082 | ||||
Шевченковский | 01.08.2009 | 2453 | + 6.3 | 2996 | – 5.4 | 3027 | + 1.1 |
01.09.2009 | 2608 | 2835 | 3061 | ||||
Первичный рынок жилья
Первичный рынок фактически расслоился на три отдельных рынка.
Во-первых, это рынок замороженных объектов, которые зачастую представляют собой лишь набор стройматериалов. Насколько мы можем судить, сделок с такими объектами сейчас нет.
Во-вторых, это рынок объектов, которые, пусть и медленно, но строятся. Даже номинальное присутствие строителей в какой-то степени гарантирует, что эти дома рано или поздно достроят (вполне возможно, что совсем другие застройщики).
В-третьих, это рынок объектов, которые сейчас реально строятся. Таких объектов не много, что концентрирует на них внимание потенциальных инвесторов, создает дополнительные возможности финансирования. Судя по материалам интернет-форумов, потенциальные инвесторы, походив по многочисленным стройкам, несут деньги туда, где работы интенсивно идут, строительство приближается к завершению.
На проседание гривны этот сегмент первичного рынка отреагировал ростом деловой активности. В этот период немало потенциальных инвесторов, увидев, насколько уменьшились их накопления в гривнах (или выросли в долларах), все-таки решились доверить их наиболее успешным застройщикам. Поскольку цены у них в гривнах и достаточно стабильны.
Рынок аренды жилья
В августе на рынке аренды жилья наблюдалось традиционное оживление. Дополнительный спрос создавали студенты, а также арендаторы, пытающиеся сменить квартиры и хозяев.
При этом явно ощущался растущий дисбаланс между ценами спроса и предложения.
Наибольший дисбаланс был в сегментах эконом-класса. Многие хозяева пытались поднять цены; арендаторы же, у которых существенно упали доходы, стремились найти жилье такого же качества, но дешевле. Или за ту же цену, но лучшего качества. Если хозяева не могли объективно оценить перспективы и не соглашались уступать, то оставались без арендаторов.
Пока далеко не все владельцы квартир психологически готовы к подобному.
Некоторые хотят сдать тесную гостинку с сидячей ванной и ремонтом восьмидесятых-девяностых годов в спальном районе за 2500грн; сдвинуть их с этой цены практически невозможно. Но и предлагать их клиентам стыдно. Поскольку за эту же цену можно найти квартиры и получше.
В квартирах эконом-класса, сданных в аренду при участии «Планеты Оболонь», средний размер уступок (по сравнению с ценами в объявлениях) был порядка 500грн. Скорее всего, подобная тенденция будет наблюдаться и в ближайшем будущем.
Но это вовсе не означает, что квартиры сдаются по «смешным ценам».
На Оболони нормальная однокомнатная квартира стоит 3500 гривен в месяц. В престижных микрорайонах Оболони цены еще выше. Например, аренда однокомнатной квартиры в новых домах обойдется 4500грн, в ЖК «Оазис» – от 5000грн.
Рынок коммерческой недвижимости
В августе спрос на аренду офисной недвижимости вырос. Правда, спрос этот весьма дифференцирован, зависит от размеров помещений и их расположения. Наибольшим спросом пользуются небольшие офисы (были даже заявки на двухкомнатные офисы общей площадью 20 кв. м). Спрос на просторные офисы пока не высок.
Во многом схожая ситуация и с арендой торговой недвижимости. Только там дифференциация спроса определяется еще и потоками потенциальных покупателей в непосредственной близости от магазина.
Цены аренды коммерческой недвижимости в августе практически не изменились. После длительного спада они достигли определенного «дна». При этом вполне возможно, что по прошествии нескольких месяцев это «дно» окажется лишь так называемым «первым дном». И цены опустятся ниже его.
Что же касается продажи объектов коммерческой недвижимости, то в большинстве случаев все заканчивается на этапе намерений и переговоров.
Цены предложений коммерческой недвижимости все еще находятся на таком высоком уровне, что большинство фирм предпочитают арендовать (а не покупать) нужные им объекты.
Рынок ипотечных кредитов
В августе каких-либо заметных изменений на рынке ипотечного кредитования не произошло. Сделок с привлечением ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» уже давно нет.
Ипотека доступней не стала, банковские проценты и требования к потенциальным заемщикам очень высоки. Да и осуществляют ипотечное кредитования лишь очень немногие банки. Судя по данным, размещенным на интернет-сайтах, эффективная ставка по кредитам в национальной валюте составляет от 22,38% до 28,2%.
Есть и программы ипотечного кредитования под 16,5% годовых. Но они предполагают еще и ежемесячные комиссии, которые оплачиваются в случае предусмотренных в кредитном договоре изменений курса гривны по отношению к доллару. Так что подобное кредитование в гривнах очень похоже на кредитование в долларах.
Прогноз на сентябрь
Полагаем, что в сентябре продолжится снижение долларовых цен.
Темпы этого снижения прогнозировать сложно. Ибо рынок сейчас выжидает, находится в некой точке бифуркации. А это означает, что он сейчас весьма чувствителен к внешним воздействиям (прежде всего, к развитию процессов в экономике и политике, изменениям курсов валют).
Вполне возможен небольшой рост деловой активности (осень – традиционный период оживления рынка). Но резкий рост деловой активности в этих условиях маловероятен. Очень уж зависит деловая активность от курса доллара; любые его колебания тормозят рынок. А накануне выборов политики наверняка попытаются сыграть на курсах.