В июне впервые с начала кризиса стоимость квартир на вторичном рынке возросла. Появились прогнозы, что ценовое дно уже пройдено, что привело к увеличению числа сделок. Однако истинные причины подорожания – недостаточный объем предложений и смещение спроса в сторону более качественного жилья.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в июне 2009 г.
– при подсчете в долларах 1832 $/кв.м. (+1,6% за месяц, -24,0% за полгода);
– при подсчете в гривнах 14025 грн/кв.м (+ 0,8% за месяц, -25,8% за полгода).
Индекс ценового ожидания (в долларах): 1,7% в месяц (прирост +1,6%).
Индекс доходности: -5,7 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)
Первое полугодие 2009 г. войдет в историю киевского рынка недвижимости не только как период жесточайшего экономического кризиса, по и как период адаптации к новым реалиям. По сравнению с первым полугодием 2008 г., количество сделок сократилось примерно в 2,6 раза (тут и далее приведена статистика сделок «Планеты Оболонь»). Усредненные цены реальных продаж снизились в долларах США примерно 1,9 раза, в гривнах – примерно на 14%.
В июне количество сделок выросло на 20%. Причем, если в первой половине месяца наблюдался спад деловой активности, то во второй – существенный рост. Сократились среднее время экспозиции проданных квартир и временной интервал между датами подписания договора задатка и договора купли-продажи.
Предложение хотя и увеличилось (01.06.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3584 объектов на продажу, а 01.07.09 – 3707 объектов), но пока явно недостаточно для Киева. И это одна из причин роста цен (соответствующие данные о ценах приведены на графиках и в таблицах).
По нашим данным, не менее 29% покупателей приобрели квартиры, используя при этом деньги, полученные от продажи недвижимости. И не менее 42% продавцов планируют потратить полученные деньги на покупку недвижимости. Полагаем, что в реальности эти цифры значительно выше: далеко не обо всех подобных сделках есть информация; проходят они не всегда одновременно и нередко в различных городах (треть покупателей – приезжие).
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж приведены в таблице. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж | |||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
Февр. 2009 | Март 2009 | Апр. 2009 | Май 2009 | Июнь 2009 | Февр. 2009 | Март 2009 | Апр. 2009 | Май 2009 | Июнь 2009 |
Средняя цена продажи (в $ за кв. м) | |||||||||
1536 | 1596 | 1657 | 1514 | 1786 | 1524 | 1549 | 1589 | 1531 | 1735 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в $ за кв. м) | |||||||||
2462 | 2095 | 2148 | 1867 | 2084 | 2412 | 2003 | 2071 | 1912 | 2042 |
Средняя цена продажи (в грн. за кв.м) | |||||||||
13009 | 13314 | 13395 | 11683 | 13673 | 12908 | 12921 | 12846 | 11814 | 13283 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в грн. за кв.м) | |||||||||
20852 | 17476 | 17365 | 14407 | 15955 | 20429 | 16708 | 16742 | 14754 | 15633 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-37,6% | -23,8% | -22,9 | -18,9% | -14,3% | -36,8% | -22,7% | -23,3% | -19,9% | -15,0% |
В июне цены продаж выросли. Основные причины этого – недостаточный объем предложений и смещение спроса в сторону более качественного жилья.
У покупателей, подыскивающих жилье определенного класса на конкретном массиве, выбор был весьма ограничен. Потому после просмотров и торгов нередко соглашались платить дороже (с одной стороны, давили нерешенные жилищные проблемы, с другой, – хранящиеся «под матрасом» накопления, которые во время кризиса люди опасались класть на депозиты или вкладывать в бизнес).
Существенно повлияла на цены и активизация так называемых «обменщиков» (участников рынка, решающих свои жилищные и финансовые проблемы с помощью продажи одной недвижимости и покупки другой). Когда человек одновременно выступает и в роли продавца, и в роли покупателя, то у него нередко происходит некое раздвоение восприятия. Он понимает, что киевские цены не соответствуют ни качеству жилья, ни доходам граждан, ни состоянию экономики. Но на практике, выступая в качестве продавца, «обменщик» зачастую не может существенно снизить цену, поскольку не хватит денег для покупки.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– 1786$ (13673грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– 1735$ (13283грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– 1765$ (13513 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– 1720$ (13168 грн.) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Существенно сократилась среднестатистическая разница между ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье (в феврале она была 36-38%, в июне 14 – 15%).
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В июне индекс стоимости жилья Киева вырос:
– при подсчете в долларах на 1,6%;
– при подсчете в гривнах на 0,8%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.06.2009 по 01.07.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) выросли на 1,8%.
В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:
– в однокомнатных квартирах выросли на 2,4%;
– в двухкомнатных квартирах выросли на 2,8%;
– в трехкомнатных квартирах выросли на 1,6%;
– в многокомнатных квартирах снизились на 0,9%.
Изменения усредненных цен предложений за последние полгода по районам приведены в таблице:
Район | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | ||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Голосеевский | 01.01.2009 | 3219 | -25,6 | 3511 | -32,8 | 3285 | -32,1 |
01.07.2009 | 2395 | 2361 | 2229 | ||||
Дарницкий | 01.01.2009 | 2638 | -28,7 | 2466 | -25,5 | 2451 | -35,1 |
01.07.2009 | 1881 | 1835 | 1591 | ||||
Деснянский | 01.01.2009 | 2672 | -36,9 | 2537 | -33,8 | 2448 | -36,6 |
01.07.2009 | 1687 | 1679 | 1553 | ||||
Днепровский | 01.01.2009 | 3098 | -33,3 | 2819 | -27,3 | 2705 | -29,7 |
01.07.2009 | 2065 | 2050 | 1902 | ||||
Оболонский | 01.01.2009 | 3121 | -28,0 | 3044 | -27,0 | 3348 | -32,2 |
01.07.2009 | 2248 | 2221 | 2269 | ||||
Печерский | 01.01.2009 | 4425 | -23,8 | 5150 | -16,5 | 6129 | -32,2 |
01.07.2009 | 3373 | 4300 | 4156 | ||||
Подольский | 01.01.2009 | 3241 | -35,9 | 3252 | -32,6 | 3148 | -36,6 |
01.07.2009 | 2078 | 2192 | 1997 | ||||
Святошинский | 01.01.2009 | 2740 | -33,8 | 2801 | -35,7 | 2613 | -34,7 |
01.07.2009 | 1814 | 1801 | 1706 | ||||
Соломенский | 01.01.2009 | 3174 | -35,2 | 3073 | -30,1 | 2965 | -28,7 |
01.07.2009 | 2056 | 2148 | 2115 | ||||
Шевченковский | 01.01.2009 | 3581 | -27,2 | 4229 | -29,3 | 4544 | -34,4 |
01.07.2009 | 2607 | 2988 | 2980 | ||||
Согласно нашим данным, за последние полгода цены предложений снизились на 20-35%. Максимальное снижение (-36,9%) – на однокомнатные квартиры в Деснянском районе. Минимальное снижение (-16,5%) – на двухкомнатные квартиры в Печерском районе.
Изменение состава предложения
За полгода доля однокомнатных квартир в составе предложения снизилась почти на 5%, а доля трехкомнатных примерно на столько же выросла. Объясняется это тем, что однокомнатные покупали более охотно; продать квартиру большой площади было тяжело. Доля двухкомнатных квартир почти все время была самой большой (порядка 35%). В июне спрос на двухкомнатные вырос, соответственно их доля в составе предложения снизилась.
Доля квартир в современных домах не увеличилась, а это говорит о том, что не было значительного выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир».
Первичный рынок жилья
Экономический кризис и резкое сокращение числа инвесторов крайне болезненно ударили по первичному рынку жилья. Образовался порочный замкнутый круг: отсутствие финансирование вынуждало замораживать строительство, а в замороженные стройки никто денег не вкладывал.
Программы государственной помощи застройщикам, выполнивших более 70% работ, пока так и остались на бумаге. В результате объем выполненных в январе-мае 2009 г. строительных работ составил (по данным Госкомстата) 36,2% от уровня соответствующего периода 2008 г.
Надежды потенциальных инвесторов на резкое снижение цен так и остались надеждами. Застройщики неохотно снижали цены, проводили весьма скромные акции. Некоторые застройщики, снизив в январе-марте цены, в июне начали их вновь повышать. При временном снижении цен вводили «программы лояльности» для инвесторов, уже внесших деньги. Такие инвесторы могли переоформить договор на более просторную квартиру с минимальными доплатами.
Говоря об огромных проблемах строительной отрасли, нельзя не упомянуть и о том, что на отдельных стройках работы идут достаточно интенсивно. А те потенциальные покупатели, которые не хотят вкладывать деньги в неоконченное строительство, могут приобрести у застройщиков жилье в уже сданных домах.
Рынок аренды жилья
Все первое полугодие предложение превышало спрос, сдать квартиру с каждым месяцем было все трудней. Тем не менее, далеко не все владельцы квартир шли на существенное снижение цен.
Особенно неохотно снижали цены владельцы малометражных однокомнатных квартир в спальных районах. Они пользовались тем единственным преимуществом, что их квартиры и так самые дешевые. Арендаторы, испытывающие значительные финансовые затруднения, нередко соглашались платить 2000-2200 грн. за такую квартиру, хотя, добавив несколько сот гривен можно было снять квартиру куда более приличную. Нечто подобное наблюдалось и в других сегментах рынка.
Как следствие этого, существенно сократилась разница на аренду однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир.
В июне цены аренды двух- и трехкомнатных квартир эконом-класса начинались соответственно с 2500 и 3000 грн.
Рынок коммерческой недвижимости
Цены аренды коммерческой недвижимости снижались все первое полугодие. Причем чем больше и дороже было помещение, тем интенсивнее снижались цены. Бизнес сворачивался, доходы падали, и это заставляло многие фирмы переезжать в более скромные офисы. Потому относительно устойчивый спрос был лишь на помещения до 100 кв. м в районах с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением.
Владельцы больших офисных и торговых центров были вынуждены резко сбрасывать цены, договариваться с арендаторами о значительных льготах и уступках.
В июне темпы снижения цен предложений аренды офисной недвижимости уменьшилось. Что же касается торговой недвижимости, то тут предложение возросло. После запрета игорного бизнеса освободилось немало помещений, в которых до этого были игральные автоматы. И эти помещения, находящиеся в достаточно людных местах, увеличили предложение как аренды, так и продажи торговой недвижимости.
Рынок ипотечных кредитов
В январе-апреле новых ипотечных кредитов для покупки жилья на вторичном рынке практически не выдавали. Кредиты можно было получить для приобретения жилья лишь на нескольких (вполне конкретных) строящихся объектах.
В мае появились отдельные предложения кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Но, судя по всему, заметного размаха такое кредитование пока не получило. С одной стороны, банкиры не уверены хотя бы в относительной стабильности цен на недвижимость. С другой стороны, те немногочисленные потенциальные заемщики, которые по уровню доходов соответствуют критериям банков, редко соглашаются на предлагаемые им очень жесткие условия: первоначальный взнос – не менее 50%, кредитование только в гривнах, банковские проценты от 24,05% до 29,55% годовых.
Прогноз на июль
Получат ли дальнейшее продолжение тенденции, наметившиеся в июне, пока сказать сложно. Вполне возможно, что июньское оживление рынка носит кратковременный характер и вызвано стремлением сторон воспользоваться относительной стабильностью курсов валют и решить свои проблемы до периода массовых отпусков.
Наиболее вероятны два сценария. Первый – снижение деловой активности в результате повышения курса доллара (при существенных колебаниях курсов валют стороны нередко откладывают принятие решений, и количество сделок падает). Второй – развитие тех тенденций, которые проявились в июне (рост деловой активности и цен).
Естественно, при серьезных политических и социальных потрясениях не исключены и иные варианты развития событий.