Ипотека: лето «разморозило» кредиты

Вопреки прогнозам о «заморозке» ипотечного кредитования на неопределенный срок, лето принесло «потепление». Один за другим банки возобновили практику кредитования под залог недвижимости. Впрочем, очереди желающих взять кредит на покупку жилья пока не выстраиваются: это уже не та ипотека, которая была год назад – кредиты дают только в гривне и под «вторичку».

С осени 2008 г. программы ипотечного кредитования практически во всех банках были приостановлены. В январе 2009 г. ипотеку можно было оформить только в банке «Киевская Русь». Впрочем, он выдавал кредиты под строительство конкретного жилищного комплекса в Вышгороде, который сам и финансировал. В результате, рост портфеля ипотечных кредитов в первом квартале 2008 г. составлял 14%, то в 2009 г. – минус 3%. Причина – нехватка свободных средств и значительный рост числа «невозвратов». Население тоже не горело желанием брать кредиты в виду финансовой и курсовой нестабильности.

Однако, с приходом лета многие банки вернулись к ипотеке. Парадоксально то, что ее возобновление совпало по времени с заявлениями о скором «обвале» всей банковской системы Украины, который представители сферы связали с принятием закона о запрете изъятия залогового жилья по просроченным ипотечным кредитам. По их мнению, невозвраты по данным договорам в ближайшее время достигнут такого масштаба, что банки еще долго не захотят ввязываться по новой в этот вид кредитования. Пошумели и… начали выдавать кредиты.

Однако их условия уже не те, к которым привыкло население в докризисное время. Директор по маркетингу компании «SV Development» Владимир Степенко считает, что несмотря на очень большой потенциал спроса, он упирается в плохие условия, предоставляемые банками. «Уменьшился срок кредитования, увеличился первоначальный взнос по кредиту, также поднялись и ставки по кредитам. При всем том, что предложение существенно снизилось – сейчас на пальцах можно пересчитать банки, которые выдают кредиты», – говорит эксперт.

Действительно, как показали результаты телефонного опроса банков, у ожившего кредитования наметились две основные тенденции: кредиты теперь выдаются в основном только в гривне и под вторичное жилье. При этом процентная ставка по кредитам в гривне возросла до 30%, а иногда и более. Практически не изменился этот показатель только у финучреждений, работающих по программе ГИУ – 16-20% годовых.

Сейчас большинство банков требует внести не менее половины стоимости жилья. Тогда как в докризисное время первичный взнос составлял 25-30%,.

Из 17 опрошенных в телефонном режиме финучреждений, среди которых были «Финансы и Кредит», «Приватбанк», «Ощадбанк», OTP, Альфа банк, и др., восемь подтвердили, что предоставляют ипотечные займы. Из крупнейших отечественных банков кредиты начали выдавать в «Родовиде» и Кредитпромбанке.

*- кредиты выдаются только на индивидуальных условиях

**- прекращено кредитование в инвалюте с 22. 06. 09 (Согласно закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины с целью преодоления негативных последствий финансового кризиса»)

Источник: данные коммерческих банков (телефонный опрос)

Из всех опрошенных финучреждений только два предоставляют кредит под первичное жилье. Но и «Киевская Русь», и Кредитпромбанк оформляют ипотеку лишь под те проекты, строительство которых финансируют. Переориентация большинства финучреждений только на вторичное жилье объясняется и тем, что в таком случае у банка уменьшаются риски, связанные с «заморозкой» строительства. В Credit Europ Bank сообщили, что, в частности, их банку не выгодно работать с застройщиком, заниматься оформлением всей документации, а также вести контроль за строительством. «Такая работа не всегда оправдана, да и риска больше», – сообщил менеджер банка.

Как сообщили в Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), причиной закрытия ипотечных кредитов в инвалюте стал, с одной стороны, ее дефицит, с другой – то, что рефинансирование коммерческих банков НБУ происходило в гривне. Таким образом, кредиты в долларе или евро выдаются только или при индивидуальном подходе к клиенту, или по особым программам банков. Такие условия введены, например, в БМ Банке, который выдает ипотечные кредиты в инвалюте, как сообщили в call-центре, только тем клиентам, у которых доход или в долларе (например, от сдачи жилья), или привязан к нему. Впрочем, даже это кредитование в валюте в ближайшее время будет прекращено. Это связано с принятием 23 июня закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины с целью преодоления негативных последствий финансового кризиса», согласно которому кредитование в валюте физлиц запрещается.

Основными факторами, которые в дальнейшем могут повлиять на полное восстановление ипотечного кредитования, в пресс-службе ВТБ Банка назвали стабилизацию рынка недвижимости в Украине, наличие спроса на ипотечные кредиты у населения, социально-экономическое состояние и политический климат в Украине. При этом предсказать дальнейшее развитие этого вида кредитования в Украине ни в одном из банков не взялись. «В нынешних условиях давать какие-либо прогнозы – дело неблагодарное», – сказали в пресс-службе ВТБ Банка. Не решились прокомментировать дальнейшее развитие ипотечного кредитования и в УНИА.

В то же время, В. Степенко считает, что реальное оживление произойдет не раньше третьего квартала 2010 г. При этом основные условия существенно не изменятся – процентная ставка, первоначальный взнос и сроки кредитования останутся на прежнем (сегодняшнем) уровне. Для полного восстановления рынка необходимо еще два-три года, убежден эксперт.

Скорее всего, несмотря на возобновление ипотеки, с которым многие аналитики связывали оживление на рынке недвижимости, а некоторые даже вывод всей стройотрасли из стагнации, существенных изменений в этих сферах не произойдет. Так как вряд ли найдется много желающих брать кредиты на покупку жилья на таких жестких условиях.