В январе на киевском рынке недвижимости обозначились признаки оживления. По сравнению с декабрем существенно увеличилось количество заявок на покупку, звонков и просмотров. Однако сделок заключено было столько же, сколько в декабре 2008 г.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в январе 2009 г.: $2180 кв. м (-9,5% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -9,6% в месяц (0,1%).
Индекс доходности -2,3 банк./деп. (- 1,1 банк./деп.)
Практически в каждом сегменте рынка цены реальных продаж были на 30-50% ниже средних цен предложений. Продажи шли исключительно там, где продавцы резко сбрасывали цены.
В то же время следует отметить и случаи торга «на повышение». Некоторые продавцы сбросили цены настолько, что их квартиры привлекли внимание сразу нескольких реальных покупателей. И эти покупатели, стремясь обойти конкурентов, набавляли цены. Это говорит, прежде всего, о том, что резко сузившаяся за последние месяцы область пересечения цен спроса и предложения вновь стала расширяться. Цены снизились настолько, что немало потенциальных покупателей уже в состоянии приобрести жилье без кредитов.
Другое дело, что при стремительном падении цен покупатели будут и дальше выжидать. Сейчас тон на рынке задают «очень спешащие продавцы», которые своими судорожными попытками продать «намного дешевле остальных» отталкивают от рынка потенциальных покупателей, переводят их в разряд «болельщиков», наблюдающих за падением цен.
Вместе с тем, факты (пусть, и единичные) торгов в сторону повышения говорят о том, что рынок пытается определиться с реальным уровнем цен. А это один из признаков их будущей стабилизации.
Однако в том, когда наступит период стабилизации и как долго он продлится немало зависит от активности тех потенциальных покупателей, которые копили деньги на улучшение жилищных условий. Судя по всему, у большинства таких покупателей основные накопления лежат на депозитах и в настоящее время недоступны. Но поскольку жилищные проблемы никуда не делись, а доверие к банкам и валютам подорвано, то рано или поздно значительная часть этих средств попадет на рынок недвижимости, что будет способствовать стабилизации цен.
Статистика цен продаж получена при анализе данных о сделках, заключенных при участии «Планеты Оболонь». Статистические данные по ним приведены в таблице.
Статистические данные по сделкам «Планеты Оболонь» | |||||||||||
Февр. 2008 | Март 2008 | Апр. 2008 | Май 2008 | Июнь 2008 | Июль 2008 | Авг. 2008 | Сент. 2008 | Окт. 2008 | Ноябрь 2008 | Дек. 2008 | Янв. 2009 |
Средняя цена продажи (в $ за кв. м) | |||||||||||
2868 | 2983 | 3161 | 3109 | 3229 | 3102 | 3165 | 3195 | 2859 | 2661 | 1835 | 1464 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в $ за кв. м) | |||||||||||
2932 | 3216 | 3286 | 3274 | 3472 | 3235 | 3378 | 3381 | 3169 | 3275 | 2861 | 2454 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||||
-2,2% | -7,2% | -3,8% | -5,0% | -7,0% | -4,1% | -6,3% | -5,5% | -9,8% | -18,7% | -35,9% | -40,3% |
Процент сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки | |||||||||||
48% | 39% | 36% | 44% | 41% | 45% | 47% | 53% | 43% | 0% | 0% | 0% |
Заметим, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки. Тем не менее, она позволяет определить область пересечения спроса и предложения и с определенной долей уверенности утверждать, что в каждом конкретном месяце рынок работал вблизи от указанной цены.
Согласно нашим данным, в январе квартиры были проданы на 40,3% дешевле «среднестатистических» цен предложений в данном сегменте рынка (это в среднем, в отдельных же случаях разница превышала 50%).
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила $1464
После приведения параметров квартир к усредненным, оказалось, что средняя стоимость кв. м в проданных квартирах составила $1682 за кв. м, что на 15,3% меньше, чем в предыдущем месяце. Заметим, что в декабре темпы падения были существенно больше -24,7%; то есть, произошло определенное замедление падения цен продаж.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также изменение цен продаж. Цены предложений стали снижаться быстрее, цены продаж медленнее. В результате темпы снижения индекса стоимости киевского жилья увеличились на 0,3% (в январе 2009 г. -9,5%, в декабре 2008 г. -9,2%).
Статистика цен предложений
Усредненные цены предложений в январе снизились на 7,6% (в декабре – на 3,6%). Это говорит о том, что все больше продавцов воспринимают общее снижение цен на недвижимость как объективную реальность.
При этом усредненная цена предложения кв. м, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на 7,5%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 10,2%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 7,7%;
– в многокомнатных квартирах выросла на 3,3%.
Более детально изменения усредненных цен предложений по районам приведены в таблице:
Район | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | ||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Голосеевский | декабрь | 3219 | – 5.19 | 3511 | – 15.92 | 3285 | – 12.39 |
январь | 3052 | 2952 | 2878 | ||||
Дарницкий | декабрь | 2638 | – 8.42 | 2466 | – 12.90 | 2451 | – 10.61 |
январь | 2416 | 2148 | 2191 | ||||
Деснянский | декабрь | 2672 | – 3.93 | 2537 | – 10.29 | 2448 | – 3.84 |
январь | 2567 | 2276 | 2354 | ||||
Днепровский | декабрь | 3098 | – 5.78 | 2819 | – 9.54 | 2705 | – 6.21 |
январь | 2919 | 2550 | 2537 | ||||
Оболонский | декабрь | 3121 | – 7.47 | 3044 | – 9.86 | 3348 | – 7.80 |
январь | 2888 | 2744 | 3087 | ||||
Печерский | декабрь | 4425 | – 3.41 | 5150 | – 4.56 | 6129 | – 8.75 |
январь | 4274 | 4915 | 5593 | ||||
Подольский | декабрь | 3241 | – 4.81 | 3252 | – 7.13 | 3148 | – 10.51 |
январь | 3085 | 3020 | 2817 | ||||
Святошинский | декабрь | 2740 | – 8.10 | 2801 | – 8.21 | 2613 | – 5.78 |
январь | 2518 | 2571 | 2462 | ||||
Соломенский | декабрь | 3174 | – 10.37 | 3073 | – 12.11 | 2965 | – 7.02 |
январь | 2845 | 2701 | 2757 | ||||
Шевченковский | декабрь | 3581 | – 6.62 | 4229 | – 12.51 | 4544 | – 2.44 |
январь | 3344 | 3700 | 4433 | ||||
Первичный рынок жилья
В январе особых изменений на первичном рынке не наблюдалось. Большинство застройщиков цены держали на прежнем уровне. Акции, которые проводили некоторые из них, были явно недостаточными для оживления рынка. Потенциальные инвесторы ожидали не только резкого снижения цен, но и активизации строительства. А о какой активизации строительства можно говорить в январе, когда ко всем прочим сложностям добавились морозы, короткий световой день, дефицит энергоресурсов… Потому даже на «благополучных стройках» количество рабочих существенно уменьшилось.
Остается надеяться, что с приходом весны и кредитных ресурсов стройки оживут. Как бы там ни было, а строители сумели не только пролоббировать антикризисный закон, но и обеспечить поддержку органов исполнительной власти. Пока эта поддержка носит, в основном, декларативный характер. Но какие-то шаги все-таки делаются. Через банки, кредитующих некоторых «благополучных» застройщиков, Государственная ипотечная организация уже готовится предоставлять инвесторам ипотечные кредиты в гривнах под 15% годовых.
Анализируя положение дел на первичном рынке, нельзя не отметить свежие данные Госкомстата о строительстве в Киеве. Согласно этим данным, в 2008 г. в Киеве было введено в эксплуатацию 1430442 кв. м жилья (15265 квартир). В 2007 г. было введено 1401452 кв. м жилья (14907 квартир). То есть, по количеству кв. м прирост 2,1%; по количеству квартир прирост 2,4%.
Учитывая кризис в строительной отрасли, показатели неплохие. Но необходимо принять во внимание, что за этими цифрами скрывается работа в предыдущие годы. Если же говорить об объеме строительства в 2008 г., то спад достаточно значительный. Согласно данным Госкомстата, в 2008 г. объем строительных работ, выраженный в гривнах, составил лишь 84,3% от уровня 2007 г. И это притом, что за 2008 г. индекс потребительских цен в Киеве вырос на 21,6%, а индекс цен киевских производителей промышленной продукции – на 35,6%.
По количеству введенных кв. м во главе списка:
– Киевгорстрой 19,8% общего метража;
– Главное управление жилищного обеспечения 17,5% общего метража;
– индивидуальные застройщики – 8,3% общего метража;
– ВАТ ДБК4 – 5,8% общего метража;
– Лико-Холдинг – 4,0% общего метража;
– Познякижилстрой – 3,5% общего объема.
За год средняя площадь введенной в эксплуатацию квартиры уменьшилась с 94 до 93,7 кв. м.
Рынок аренды жилья
На рынке аренды жилья наблюдается достаточно быстрый рост числа предложений. Владельцы квартир все чаще выставляют их по реальным ценам с привязкой к гривнам. Наметилась тенденция перехода арендаторов в более скромное жилье. Многие снимают жилье коллективно. Спросом пользуются комнаты и даже «углы».
Однокомнатные квартиры за 2000 грн. в месяц встречаются нечасто и сдаются, как правило, очень быстро. Гораздо чаще выставляются однокомнатные квартиры за 2500 и больше грн. в месяц. Но там вполне возможен торг.
Очевидно, цены будут снижаться и дальше. Другое дело, что резкое повышение стоимости коммунальных платежей вполне может внести свои коррективы в эти процессы. С одной стороны, дополнительные расходы на содержание жилья не позволит резко удешевить аренду. Но, с другой стороны, эти дополнительные расходы (да еще на фоне кризиса) наверняка увеличат число владельцев квартир, вынужденных искать дополнительные доходы на рынке аренды. Предложение вырастет, спрос (скорее всего) снизится, и это потянет цены вниз.
Рынок коммерческой недвижимости
Наблюдается достаточно массовое стремление арендаторов коммерческой недвижимости переехать в более скромные и дешевые помещения. В этих условиях арендодатели вынуждены снижать цены и идти на различные уступки. Значительные льготы предоставляются арендаторам, снимающим большие (основные) площади в торговых и офисных центрах. В отдельных случаях им предлагают продолжать работать в занимаемых помещениях при условии оплаты коммунальных платежей и проведения ремонта.
Сделок по продаже коммерческой недвижимости сейчас практически нет.
Рынок ипотечных кредитов
По данным компании «Простобанк Консалтинг», в январе средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах снизилась до 20,56% (в декабре 2008 г. она была 25,06%). Кредиты на жилье в иностранной валюте не выдавались.
Снижение ставок в гривне, в первую очередь, объясняется введением льготных кредитов, предоставляемых через Государственное ипотечное учреждение, а также вливанием дополнительных средств в уставной капитал госбанков с условием расширения кредитования (в т. ч., выдачи ипотечных кредитов).
Объемы такого кредитования пока весьма малы. По крайней мере, в последние три месяца в «Планете Оболонь» вообще не было сделок, заключенных с использованием ипотеки.
Прогноз на февраль
Тенденции, которые мы наблюдали на рынке недвижимости в январе, в феврале получат свое продолжение. Вполне возможно замедление падения цен продаж. Темп снижения цен предложений, скорее всего, увеличится.
Прогнозировать уровень деловой активности сложно. Тем не менее, рискнем предположить, что в случае замедления падения цен продаж, количество сделок на вторичном рынке увеличится.