Рынок недвижимости Киева: ноябрь 2008

В ноябре не было ни одного сегмента рынка, который не затронул бы общий спад. Другое дело, что в отдельные ниши (аренда квартир) кризис пока еще глубоко не проник, но первичный и вторичный рынки жилья заморозил основательно.

Индекс стоимости жилья в ноябре 2008 г.: 2654$/кв. м. (-5,1% за месяц).

Индекс ценового ожидания: -6,3% в месяц ( -4,5% ).

Индекс доходности: -0,4 банк/деп. ( -0,8 банк/деп.)

Выгодные условия размещения банковских депозитов создали серьезную конкуренцию предложениям инвестировать в недвижимость. Обещания возобновить ипотечное кредитование дальше разговоров не пошли. В реальности, не могли взять кредиты даже те потенциальные покупатели, у которых на руках уже была основная часть средств, не хватало лишь 10-20%.

В результате, имели место факты расторжения договоров о задатках и отказ от обязательств.

Но даже в таких условиях рынок недвижимости работал. Более того, уровень деловой активности по-прежнему высок. Количество проведенных сделок в ноябре было примерно такое же, как в октябре. В то же время существенно выросло количество обращений потенциальных покупателей.

Проявляется избирательность покупателей. Интересуются жильем в «хорошем месте», в домах, которые находятся в «нормальном состоянии». Это означает, что ниша ликвидного, качественного предложения быстро истощается и те, кто будет тянуть с покупкой, рискуют в скором времени оказаться опять в состоянии дефицита предложения.

Ситуация максимально не выгодна для продавцов малометражных, морально и физически устаревших квартир. Этот сегмент предложения постепенно выходит из сферы интересов покупателей. Зачастую к ним не проявляют интерес даже при 50% удешевлении.

То, что многие годы привычно ассоциировалось с надежным и постоянно набирающим в цене активом, сегодня перестало быть им. Пирамида под названием «инвестиция в недвижимость» прекратила свое существование. В то же время, несмотря на «обвал» цен, продажа жилья, в которое инвестировались средства несколько лет назад, по-прежнему дает баснословную прибыль.

В последние месяцы сделки совершались там, где продавцы существенно корректировали цены. И поскольку удельный вес таких предложений постоянно растет, инструментом конкуренции в борьбе за покупателя, становится банальный демпинг. Как результат, темп снижения цен значительно увеличился.

Как показывает статистика «Планеты Оболонь», цена продажи квартиры с усредненными параметрами снизилась в ноябре на 12,1%. По реальным сегодняшним ценам (минус 25-30% к усредненным в конкретных сегментах рынка) можно еще успеть избавиться от актива, получив значительную прибыль.

Признаки будущего спада проявились еще в июле-августе. Достаточно долго участники рынка воспринимали происходящее как небольшую коррекцию (большинство продавцов цены держали, а некоторые в сентябре даже их набавляли). Заметное снижение усредненных цен началось лишь в октябре. В ноябре динамика продолжилась.

К сожалению, высокая инерционность «Индекса стоимости жилья Киева» не позволила вовремя отреагировать на столь быстрое изменение ценовых тенденций при ограниченном количестве сделок. Дело в том, что он учитывает цены торгов и реальных сделок с существенным запаздыванием (при подведении месячных итогов корректируются значения соответствующих коэффициентов, и они учитываются лишь в следующем месяце). Кроме того, для предотвращения резких выбросов и колебаний используются методы сглаживания, которые также затягивают переходные процессы.

Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь», приведена в таблице.

Приведенную статистику не следует автоматически экстраполировать на весь киевский рынок недвижимости, она лишь его преломление через конкретные сделки.

Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки, упал до нуля. Не имея гарантий получения ипотечного кредита, стороны не подписывали договоры задатков.

По сравнению с октябрем средний размер уступок при торгах вырос с 4,5% до 9,9%. Разница между ценами продаваемых квартир и усредненными ценами аналогичных квартир выросла с 9,8% до 18,3% (но это в среднем, а в отдельных случаях разница доходила до 27%).

Цены предложений

По данным «Планеты Оболонь», в ноябре усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, снизилась следующим образом:

– в однокомнатных квартирах на 4,6%;

– в двухкомнатных квартирах на 3,7%;

– в трехкомнатных квартирах на 1,6%;

– в многокомнатных квартирах на 1,9%.

Более детально изменения усредненных цен предложений по типам жилья приведены в таблице

На первичном рынке жилья положение тревожное. Приток инвесторов крайне низок, кредиты банки не выдают, привлеченные средства многие застройщики уже потратили. Ведь они начинали стройку, как правило, не имея покупателей и инвесторов. Полагали, что покупатели появятся, когда дом будет построен хотя бы на треть. Но в связи с кризисом финансовых вливаний так и не дождались, поэтому многие стройки замораживаются.

В сложном положении оказались практически все застройщики. Но далеко не все замораживают строительство. Пусть и менее интенсивно, но на доброй половине строящихся киевских домов работы ведутся. Застройщики понимают, что лучший способ привлечь внимание покупателей – завершение строительства, снижение цен (пусть даже под видом «акций» и использования «прежнего» курса доллара), а также собственные программы кредитования. И реальные шаги в этих направлениях делают многие.

На рынке аренды долларовые цены пошли вниз прямо пропорционально увеличению стоимости доллара. Резкое снижение курса гривны вызвало разногласия между арендодателями и арендаторами. Однако, следует заметить, что арендодатели в подавляющем большинстве идут на встречу арендаторам, фиксируя цены в гривне. В то же время в связи с кризисом многие вынуждены искать более дешевое жилье или уезжать из Киева.

Рынок ипотечных кредитов в ноябре практически не работал. Кредит удавалось получить очень немногим. Но при этом резко возрос объем работы, связанный с погашением кредитов. Подавляющее большинство ипотечных кредитов были выданы в долларах. Кредитные ставки выросли, доллары стали дороже, доходы заемщиков снизились. Как следствие – рост неплатежей.

По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в ноябре 2008 г. составила в гривне 25,08%, в долларах 16,38% годовых.

Прогноз на декабрь

Прогнозировать развитие рынка в условиях глубокого кризиса сложно. Можно только с уверенностью говорить о колебаниях цен. Продавцы, избравшие выжидательную тактику, скорее всего, понесут потери в связи с обесцениванием активов.

Темп снижения цен вовсе не означает, что покупателям нужно ждать. Это продлится недолго, т. к. спрос велик, а объемы строительства значительно сокращены.

Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net