Верховная Рада продлила мораторий на продажу земли до 1 января 2008 г. Это уже вторая попытка парламента изменить норму Земельного кодекса, в соответствии с которой купля-продажа сельскохозяйственных земель в Украине вводится с 1 января 2005 г. Кстати, механизм торговли сельскохозземлей законодательно так и не выписан, а отечественная власть и бизнес имеют смутное представление о том, сколько будет стоить земля и кто ее будет продавать после окончания моратория. По мнению народного депутата и президента Ассоциации фермеров и землевладельцев Ивана Томича, введение с 1 января 2005 г. продажи земли будет отрицательно влиять на производство продукции, на развитие села, на стабильность социально-экономической ситуации. «Поэтому сегодня был принят закон в новой редакции», – резюмировал г-н Томич.
Главный аргумент лоббистов запрета рынка земли – отсутствие законодательно выписанного механизма его работы. С этим аргументом нельзя не согласиться. Согласно действующему Земельному кодексу, до 15 мая 2002 г. правительство обязано было ввести целый ряд законопроектов (около 40), связанных с реализацией Земельного кодекса и переходом к рынку земли. До сих пор 11 предусмотренных Кодексом законопроектов даже не попали на рассмотрение в парламент. Кроме принятия законов, правительству необходимо осуществить мониторинг и апробирование земли, начиная с оценки ее размежевания и заканчивая системой регистрации движения земельных участков и созданием земельных банков.
У сторонников свободной продажи земли совсем другое мнение. Государственный комитет земельных ресурсов полагает: для того, чтобы землю можно было покупать, необходимо принять всего 4 законопроекта: «О государственном земельном кадастре», «О государственном земельном ипотечном банке», «О рынке земли», «Об определении правовых основ исключения земель из права частной собственности». Остальные же законы и нормативные акты, по мнению Госкомзема, можно принимать вдогонку.
Такого же мнения придерживаются и некоторые юристы. По словам частного юриста Артема Сурина, для осуществления первичного отчуждения земельных участков сельхозназначения действующего законодательства вполне хватит, а проблему регистрации и создания системы кадастра можно решить силами Госкомзема в рабочем порядке.
Хотя, все-таки многие эксперты уверенны, что без законов «О Государственном земельном кадастре» и «О рынке земли» механизм купли-продажи земли сельхозназначения работать не будет. По информации источника Госкомзема, чиновники данного комитета выступают за создание рынка земли. По их мнению, продолжение моратория вызвано только тем, что депутаты, боясь материальных потерь, в частности, со стороны фермеров и обычных жителей села, приняли решение о продлении моратория. Если земельный рынок в городах давно уже сформирован и дозволенные законодательством земли вовсю продаются, то с сельхозугодьями дело обстоит несколько иначе.
Продажа «в законе»
Несмотря на существующий мораторий на продажу земли сельхозназначения, в Украине ее активно продают и покупают. В основном землей торгуют по теневым схемам, используя лазейки в земельном законодательстве. Мораторий на отчуждение земельных участков не запрещает их обмен, а также продажу органам власти. По договору процедура мены абсолютно законна, к примеру, обмен земельного участка на что угодно – машину, холодильник, стройматериалы или аналогичный земельный участок. Схемы теневой покупки земли в зависимости от ситуации могут быть разного уровня, но в основе их всегда будет лежать принцип мены.
Оценить обороты теневого рынка земли сельхозначения сложно. К примеру, народный депутат Николай Катеренчук полагает, что он ежегодно достигает $50 млн., по другим оценкам – колеблется в пределах $70-80 млн.
Почем нынче земля?
Государственные органы 5 лет назад рассчитали цену земли по очень запутанной методике. По этому расчету, усредненная стоимость 1 га сельхозугодий в Украине составляет 8573 грн. Независимые эксперты считают, что эта цифра завышена. Они ссылаются на методику экспертно-денежной оценки земельных участков, введенную постановлением КМУ №1531 от 11.10.02 г.
Одним из основных показателей, учитываемых при расчете цены, является рентабельность сельскохозяйственного бизнеса. Согласно официальной статистике, большинство аграриев высокой рентабельностью производства не страдают. Поэтому, скорее всего, земля будет продаваться по цене значительно ниже официальной.
В свое время немногие украинские землевладельцы, которые успели приобрести земельные сертификаты на право частной собственности на землю, платили за 1 га от 600 грн. до 2,5 тыс. грн. К примеру, юристы придерживаются мнения, что при первичной продаже цена земли будет низкой, и она может быть скуплена за бесценок. Приличная цена земли проявится не ранее третьей перепродажи.
С прогнозами уровня предложения сельскохозяйственных земель в Украине такая же путаница, как и со стоимостью 1 га. К примеру, некоторые аграрии и чиновники полагают, что бесплатно полученную землю подавляющее большинство крестьян легко продадут за скромную плату. Однако специалисты считают, что это не так, даже с учетом того, что примерно 50% земельных паев принадлежат пенсионерам. В свое время были случаи, когда земельные сертификаты продавали за бутылку водки. По словам одного из руководителей сельхозпредприятия в Закарпатье, у него уже есть целый пакет предложений от местных пенсионеров продать земельные паи площадью 1,9 га по 50-300 грн.
Но это, скорее, исключение из правила, связанное со спецификой западно-украинского региона, где большая часть земли пустует. В других регионах, особенно на юге, где площадь пая достигает 15-20 га на одного человека, каждый владелец за аренду (2,5% в год от стоимости пая в соответствии с Указом Президента от 03.12.99 г. “О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики”) получает от сельхозпроизводителя ежегодно в среднем около 1 тыс. грн. деньгами и продукцией. Хотя это не такие уж большие деньги, владельцы паев не проявляют большого желания расстаться с землей. Относительно стабильная арендная плата привела к тому, что немало крестьян рассматривают сегодня земельный участок как источник гарантированного дохода. И они вряд ли согласятся продать свой пай. Поэтому активность продавцов земли будет связана также с наличием платежеспособных арендаторов на их землях.
В черноземной зоне Украины средний размер земельного пая составляет 5 га и более, и без техники на таких участках делать нечего. Статистика показывает, что от 70% (на западе) до 85% (на юге) сельских жителей Украины полученную землю сами не обрабатывают.
Таким образом, можно сделать вывод, что потенциальными продавцами земли будут, прежде всего, пенсионеры, горожане, которые унаследовали участки сельскохозяйственной земли, а также крестьяне в регионах, которые сельхозпроизводители обошли своим вниманием.
Как хотят продавать угодья
Согласно действующему Земельному кодексу, после 1 января 2005 г. ограничение в 100 га на покупку земли в одни руки сохранится и будет действовать до начала 2010 г. В то же время, этот запрет не станет препятствием на пути концентрации земельных участков. Ограничение на количество земли в частной собственности можно будет легко обойти, создав, скажем, на месте агрофирмы холдинг, каждая из фирм которого будет иметь право приобрести по 100 га земли.
Собственникам земельных угодий можно предложить и другие схемы, по которым будет осуществляться переход права собственности. К примеру, крестьяне могут внести право собственности на земельные участки в уставный фонд хозяйств или товариществ. По этой схеме, тот, кто вносит свое право собственности в уставный фонд хозяйственного товарищества, теряет его навсегда.
Первая группа будущих покупателей земли — фермеры, которых интересуют сплошные массивы земли площадью около 100 га, пригодные для товарного производства. Как показывает опыт, фермеры щепетильнее, чем крупные агрофирмы, относятся к состоянию земли, на которой работают. Они готовы вкладывать деньги в удобрения и мелиоративные работы, но, естественно, не на арендной земле, а на своей собственной. В конце первого полугодия 2004 г. в Украине насчитывалось 42,5 тыс. фермерских хозяйств. А по мнению аналитиков, каждый второй фермер заинтересован в покупке земли.
Средние и крупные сельхозпроизводители тоже заинтересованы в приобретении земли, которую они арендуют. Но, скорее всего, покупать землю они будут в небольшом количестве в качестве будущего залога для банка. Несмотря на то, что планы правительства по созданию государственного ипотечного земельного банка так и остались утопией, коммерческие банки не скрывают своего интереса к земельной ипотеке. Покупать же крупные земельные площади агрофирмам пока невыгодно. Во-первых, это приведет к замораживанию больших капиталов, которых у аграриев и так не много. Во-вторых, скромная арендная плата за землю вполне устраивает сельхозпроизводителей, и если государство не будет ее повышать, можно вполне обойтись и арендой. Это подтверждает и динамика структуры договоров аренды: доля договоров долгосрочной аренды в общей структуре договоров по Украине с начала года увеличилась на 7%.
Помимо аграриев интерес к земле сельхозназначения проявят и предприниматели, далекие от сельского хозяйства. Эксперты прогнозируют, что повышенным спросом будут пользоваться земельные участки около оживленных трасс, в предместьях крупных городов, в заповедных или заказных зонах. Эти участки земли будут выкупаться исключительно в целях дальнейшего перевода в разряд несельскохозяйственных.
Естественно, реальную цену на землю определит только рынок. Как, впрочем, и покупателей, и продавцов. Другое дело, заработает ли этот рынок с 1 января. К сожалению, велика вероятность того, что в последний момент власть в который раз притормозит земельную реформу, ссылаясь на собственную неготовность, и попросит тайм-аут.
Прогноз политологов
В целом же, по мнению политологов, наложенный правительством мораторий на землю все-таки будет вскоре преодолен и отменен парламентом. По мнению директора Института Национальной стратегии Константина Бондаренко, мир заинтересован в том, чтобы получить украинские черноземы. В первую очередь интерес к нашей земле проявляет Европейский союз и Россия, которая истратила уже немало средств для изучения земельного рынка в Украине и готова прийти в страну в качестве покупателя. «Поэтому в данном вопросе будет сильнейшее давление со стороны ближнего и дальнего зарубежья, лоббирование интересов наших деревенских баронов и как результат – мораторий на землю все-таки будет преодолен», – считает Бондаренко.