В июне темпы роста цен на недвижимость снизились. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае, что вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в предыдущем месяце (при ревальвации гривны) многие транзакции откладывались, и часть их была заключена в июне. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок).
Индекс стоимости жилья в июне 2008 г.: $2853/кв. м (+0,5% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,4% в месяц (-1,1%).
Индекс доходности: +1,7 банк/деп. (-0,2 банк/деп.)
За I полугодие индекс стоимости жилья вырос на $280/кв. м или 10,9%.
В течение всего I полугодия на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности. С одной стороны, люди стремились уйти от инфляции и банковских кризисов, вложив деньги в недвижимость. Именно эти мотивы достаточно явно просматривались при оживлении рынка в январе-феврале.
Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилплощади морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 кв. м на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) – это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия.
О том, что доходы растут, свидетельствуют данные Госкомстата, согласно которым в Киеве с мая 2007 г. по май 2008 г. размер заработной платы увеличился в среднем на 40,9%. И пусть в абсолютных величинах цифры значительно скромнее (в мае-2008 – 2991 грн.); но ведь это лишь официальные зарплаты. Значительная часть киевлян получают дополнительные доходы «в конвертах», и у некоторых они достигают $2000-3000 в месяц.
С такими доходами приобрести квартиру в Киеве крайне сложно. Но улучшить – вполне возможно. Потому одна из основных особенностей рынка заключается в том, что большинство сделок – это фактически обмены. Именно они всегда поддерживали определенный уровень активности даже в самые сложные для рынка времена.
Приведенные выше факторы на одной чаше весов. На другой – те факторы, которые способствовали снижению деловой активности. Огромный разрыв между ценами (которые нередко превышают европейские при весьма низком качестве отечественного жилья) и покупательной способностью большинства граждан уменьшился весьма незначительно.
Экономические факторы тесно переплетаются с психологическими. Все большее число участников понимают, что рынок перегрет. Потенциальные покупатели откладывают покупку жилья, ожидая, что цены упадут. Эти настроения поддерживаются мощной пропагандистской кампанией; о неминуемом падении говорят практически везде. Продавцы пока не готовы к такому повороту событий. Несмотря на множество аргументов, они не торопятся превращать свои квадратные метры в быстро дешевеющие деньги, которые за пределами рынка недвижимости сложно вложить на длительный срок. Результат такого противостояния – снижение числа сделок.
Новое, что произошло за последние полгода, – существенное ограничение и усложнение ипотечного кредитования. За короткое время доля квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, резко сократилась. А ведь в последние годы рынок недвижимости стал в очень значительной степени ипотекозависим. Сокращение сроков и объемов займов, увеличение тарифов, усложнение правил – существенно сказываются на возможности покупки недвижимости (в том числе, на возможности улучшить свои жилищные условия с помощью обмена с доплатой). В результате снижается спрос, разрываются цепочки сделок.
К новым факторам необходимо также отнести значительные проседания доллара в марте и мае. Скачки курсов валют усилили ощущение неопределенности, негативно отразились на деловой активности. Торги проходили очень сложно, сделки срывались, продавцы и покупатели уходили с рынка.
Резкое проседание доллара создало определенные предпосылки для перехода рынка недвижимости на национальную валюту. А заморозившие рынок жесткие меры по ограничению кредитования, вполне возможно, приведут к оздоровлению банковской системы (да и рынка недвижимости тоже).
Весьма неоднозначным было влияние инфляционных процессов на спрос, предложение, цены, деловую активность. В частности, стремление покупателей защитить свои накопления от инфляции стимулировало спрос на недвижимость. Но, с другой стороны, проблемы в экономике и антиинфляционные меры правительства затрудняли функционирование рынка и снижали спрос.
Снижение покупательной способности нередко означает отказ от приобретения жилья, практическую невозможность производить выплаты по кредитам, арендовать жилье на прежних условиях. В результате количество проблемных кредитов растет, банки вынуждены повышать ставки и решать вопросы, связанные с реализацией залоговых квартир. Пока количество подобных объектов на рынке невелико. При усугублении кризиса, их количество возрастет, предложение увеличится, а спрос упадет.
Уменьшение реальных доходов арендаторов приводит к снижению доходов арендодателей и инвестиционной привлекательности недвижимости. Это способствует выбросу на рынок части квартир, снижению спроса на них.
Инфляционные процессы значительно усложняют деятельность застройщиков. Дорожают стройматериалы, рабочая сила, кредиты. Расходы растут, а спрос на дорожающие квартиры снижается. В результате уменьшаются объемы строительства. И рано или поздно это вновь приведет к увеличению спроса (вполне возможно, что сначала на вторичном рынке, а затем и на первичном).
Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь», приведена в Табл. 1.
01.08 | 02.08 | 03.08 | 04.08 | 05.08 | 06.08 | |
Средняя цена продажи, $/м кв. | 2826 | 2868 | 2983 | 3161 | 3109 | 3229 |
Средняя цена предложения проданных квартир, $/м кв. | 2860 | 2897 | 3028 | 3196 | 3152 | 3265 |
Средний размер торга, % | -1,2 | -1 | -1,5 | -1,1 | -1,4 | -1,1 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир, $/м кв. | 2941 | 2932 | 3216 | 3286 | 3274 | 3472 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир, % | -3,9 | -2,2 | -7,2 | -3,8 | -5 | -7 |
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки, % | 62 | 48 | 39 | 36 | 44 | 41 |
Следует помнить, что эту статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через вполне конкретные сделки. В частности, рост средней цены продажи в июне был вызван не столько удорожанием недвижимости, сколько увеличения удельного веса более дорогих объектов.
Изменение цен предложений
По данным АН «Планета Оболонь», в июне усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах увеличилась на 1,6%;
– в двухкомнатных квартирах увеличилась на 1,7%;
– в трехкомнатных квартирах увеличилась на 1,3%;
– в многокомнатных квартирах снизилась на 4,3%.
Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от типа дома приведены в Табл. 2.
Тип жилья | 2008 | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
Цена,$/м кв. | Изменение, % | Цена,$/м кв. | Изменение, % | Цена,$/м кв. | Изменение, % | ||
Дореволюционные | май | 6109 | – 0.97 | 5745 | + 5.76 | 5784 | + 6.15 |
июнь | 6050 | 6076 | 6140 | ||||
Сталинки | май | 4024 | + 6.41 | 4659 | – 1.12 | 4634 | + 5.11 |
июнь | 4282 | 4607 | 4871 | ||||
Старая панель | май | 3359 | + 2.11 | 3040 | + 1.12 | 2806 | – 0.50 |
июнь | 3430 | 3074 | 2792 | ||||
Старый кирпич | май | 3505 | + 2.43 | 3411 | + 0.50 | 3402 | + 0.21 |
июнь | 3590 | 3428 | 3409 | ||||
Типовая панель | май | 3328 | – 0.06 | 3075 | + 2.11 | 2748 | + 1.24 |
июнь | 3326 | 3140 | 2782 | ||||
Украинская панель | май | 2839 | + 1.48 | 2854 | + 1.68 | 2718 | + 3.46 |
июнь | 2881 | 2902 | 2812 | ||||
Украинский кирпич | май | 3115 | – 0.71 | 3108 | + 2.22 | 3242 | + 1.33 |
июнь | 3093 | 3177 | 3285 | ||||
Улучшенная типовая панель | май | 3019 | + 2.22 | 2921 | + 1.03 | 2651 | + 2.00 |
июнь | 3086 | 2951 | 2704 | ||||
Улучшенный кирпич | май | 3678 | + 4.68 | 3788 | – 1.43 | 3482 | + 2.13 |
июнь | 3850 | 3734 | 3556 | ||||
Примечание: При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
Анализируя приведенные выше статистические данные, необходимо учесть, что в июне курс доллара в пунктах обмена снизился примерно на 3% (в конце мая за доллар в среднем давали 4,7 грн., а в конце июня – 4,56 грн.). Это означает, что в июне цены предложения в гривнах снизились в большинстве сегментов рынка.
На первичном рынке общегородской уровень цен в июне практически не изменился. Но значительное количество застройщиков, столкнувшихся со снижением объемов продаж, ввели «летние» акции, снизили цены на несколько процентов (максимальные скидки, по нашим данным, составили 10%).
На рынке аренды цены в июне снизились на $20-50 в сегменте дешевых однокомнатных и двухкомнатных квартир. При этом, указав цены в долларах, арендодатели нередко настаивают на расчетах в гривнах по курсу 5,0.
Основная причина такого снижения – летнее уменьшение спроса и одновременное увеличение предложения. В июле спрос, скорее всего, снизится еще больше, а потому можно ожидать дальнейшего снижения цен на аренду «дешевых» квартир. Что же касается съема «дорогих» квартир, то в этих сегментах рынка спрос мало зависит от времени года.
На рынке ипотечных кредитов ситуация все более и более усложняется. Рост банковских процентов по ипотечным кредитам продолжается, условия кредитования ужесточаются. Нацбанк проводит жесткую политику, направленную на стабилизацию гривны и перестройку кредитно-банковской системы. В частности, коммерческие банки должны накапливать дополнительные средства для резервирования выдаваемых ссуд. Естественно, для этого требуется не только время, но и соответствующая работа с акционерами и клиентами.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в июне 2008 г. составила в гривне 20,1%, в долларах 14,48% годовых. Некоторые эксперты предполагают, что до конца года процентные ставки по гривневым кредитам повысятся еще 2%, в долларах и евро на 1%.
Как будет дальше – трудно сказать. Пока же некоторые банки стали рассылать своим клиентам письма, в которых сообщают о росте процентный ставок по уже взятым кредитам. Обосновывают этот шаг ухудшением экономической ситуации, инфляцией и ростом до 12% учетной ставки Нацбанка. Поскольку возможность подобных действий, как правило, предусмотрена договорами выдачи кредитов, то у клиентов остается весьма небольшой выбор: либо срочно гасить кредит, либо соглашаться с условиями банка.
Гасить кредит из имеющихся средств могут далеко не все. Поэтому многие заемщики сейчас пытаются перекредитоваться в тех банках, которые имеют возможность занимать относительно дешевые деньги за рубежом, и пока не подняли ставки.
Прогноз на июль
Наиболее вероятный сценарий развития событий этим летом – стагнация с вполне возможным снижением на 3-6% долларовых цен в отдельных сегментах рынка.
Автор: Алексей Котенко, Председатель комитета по анализу рынка при Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, специально для uaprom.info